開年之後，政策大禮來了。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）維持在3.45%，但5年以上LPR從4.2%下調至3.95%。

時隔8個月，5年期以上LPR迎來龍年首次下調。本次調整是自2019年8月央行改革LPR形成機制以來降幅最大的一次，1年期和5年期LPR的利差也收窄至曆史新低。

之前降息幅度，都是10個基點爲單位，偶爾20個基點，但是這次一下子降息25個基點，幅度史無前例。

LPR由20家商業銀行報價形成，作爲銀行貸款定價的基准，直接關系企業和居民的融資成本和財務支出。其中1年期LPR是實體經濟貸款參考的基准利率，5年期LPR是中長期貸款的基准利率，直接影響個人房貸。

這一次降息讓市場意外的有兩點，一個是5年期降息幅度之大，讓市場側目，而另一個則是5年期大降之後一年期維持不動，市場的共識是，本次降息是專門刺激房地産市場的。

簡而言之，5年期利率降低之後，購房者的持有成本將對應下調。大部分人買房都靠按揭，因此購房成本有很大一部分是貸款利息，這一部分隱性成本雖然不表現在房價上，但直接影響購房者入市信心，對購房者來說，降利率的本質，也是降房價。

不過，對于已經在供樓的購房者來說，本次降息帶來的利好，要到“下一定價日”之後，也就是2025年之後才能享受。也就是說，這個政策選擇在開年之後出，而不是2023年底，目的也是刺激新入市者，而對于诟病已久的存量貸款高利率保持相對的謹慎。

此前央行對降低LPR保持相對謹慎，爲什麽此次幅度如此之大？

東吳證券陶川團隊認爲，年初地産銷售平淡，利率調降是“當務之急”。本次5年期LPR降幅超預期，意在促使樓市量價盡快企穩，也釋放出後續穩樓市政策繼續出台的信號。

據克而瑞數據顯示，2024年1月，新房市場季節性回落，供求雙淡，TOP100房企僅實現銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環比降低47.9%，單月業績規模創近年來的新低。

當前行業仍處在風險出清期，雖然近期政策面不斷優化、釋放利好，監管層支持房地産企業合理融資需求、提振市場信心。但市場信心和行業預期修複尚需時日，這也是5年期利率降幅如此之大的重要原因。

目前來看，政策的支持力度仍比較大，2024年以來的兩次降准降息操作均超預期。2024年1月24日，央行行長潘功勝首次在新聞發布會上宣布降准降息，即下調存款准備金率0.50個百分點以及下調再貸款再貼現利率0.25個百分點至1.75%。

這一次降准降息之前沒有任何征兆，且0.50個百分點的降准幅度也超出了市場預期的0.25個百分點。因此，超預期的降准也給了降息充分的空間。

另據華泰證券易峘團隊，5年以上LPR報價下調，若對應同樣幅度的存量房貸利率調整，將每年爲居民部門節省房貸支出約600億元，約占年度居民房貸總支出的1.8%及居民可支配收入的0.1%。

減少的這部分房貸支出，居民可以用來消費，這也是一個重要原因。當然前提是目前的低利率能夠持續下去。上海師範大學房地産與城市發展研究中心主任崔光燦接受第一財經采訪時稱，本次房貸利率下調是信貸市場化機制作用的結果，下降幅度較大，對減少購房成本、增加購房人可支付性有直接的作用，並可能在短期促進購房需求的釋放。

也有比較樂觀的市場聲音認爲，考慮到去年按揭利率降幅不算大，今年房貸款利率將會持續下行，首套房及二套房貸款利率至少有30個基點左右的降幅。

目前的樓市情況仍較爲嚴峻，從1月份銷售情況看，一線環比跌幅略低于二三線，一線城市總成交爲152萬平方米，同環比降幅分別達到了22%和38%。二三線城市總成交737萬平方米，環比下降了44%，同比下降18%。

這裏當然與去年下半年以來一線城市開始放寬限購條件有關，以上海爲例，開年伊始利好新政疊加不斷，金山購房5年內免交通費、降低公積金二套首付比例；奉賢、青浦新城出台人才安居新政等，雖然政策效果不及預期，但至少總體上止住了跌勢；而力度更大的廣州和深圳雖然環比回落，但同比持增，這是一個好現象。

對市場來說，房價止跌企穩是一個好事，但對新入市的購房者來說，多少還是希望房價下跌的，特別是一線城市和強二線城市，房價整體還比較高，如果要保房價而又要利好購房者，只能期待降低利息了。

這種既要又要看似很擰巴，但只要看到，2023年房地産銷售總量仍有11.7萬億，而2023年一年GDP才126萬億，我們就不難發現，穩定房地産市場仍是提振經濟的重要抓手，房地産是國家支柱産業的地位中短期不容被質疑。

當前樓市的尖銳矛盾是，政策強推但需求端乏力，大家因爲收入降低、收入不穩定而不敢不願買房。所以，未來政策的發力點應該在需求端下更大功夫——如果不能讓房企讓利（降價），就只能銀行讓利了。

有一組數據也值得關注，克而瑞整理的全國庫存數據表顯示，各層級城市的庫存已經有了較大的改變，上海、杭州、成都、西安、合肥、長沙這些城市，狹義庫存見底，去化周期都在1年之內，其中杭州和長沙改善房庫存進入稀缺周期。

而一些三四線城市庫存消化周期高達36個月，再創新高，特別是呼和浩特、阜新、防城港、梅州、東營等典型代表，去化周期高達50個月以上。

隨著核心城市的松綁政策持續推進，政策寬松也將進入加速落地階段，一二線城市大概率將迎來利好，嗅覺靈敏的購房者已經開始潛伏入市；而更多的三四五線城市，籃子裏面的工具越來越少，地方能用的資源也不足，政策的有效性與持續性仍有待市場檢驗。

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No.5646 原創首發文章｜作者 梁雲風

參考資料：

【1】《2024年1月中國房地産企業銷售TOP100排行榜》，克而瑞研究中心；

【2】《重磅！史上最大幅度“降息”！》，中國房地産報；

【3】《火速跟進！上海多家銀行出手了！》，第一財經；

【4】《房貸挂靠利率首次降至 4% 以下；三省 2023 年財政罰沒收入比例下降》，晚點財經。