在3月份放開二手房限購之後，杭州終于還是沒忍住，把最後一條底褲。

5月9日，杭州市住建局發布了《關于優化調整房地産市場調控政策的通知》，內容共7條，其中第三條提出：

在本市範圍內購買住房，不再審核購房資格。

這意味著，現在外地人在杭州購房，無論新房還是二手房，想怎麽買就怎麽買，想買多少套就多少套，沒有任何限制。

事實上，杭州在3月份徹底放開二手房限購之後，基本就處在安全放開的狀態。雖說當時上城區、拱墅區、西湖區和濱江區的新房仍執行限購，但只要有社保，交過社保或者曾經交過社保，都可以買。

現在把這一條本就不算限制的限制，也徹底取消了。

除了取消限購，杭州這份新政也響應了自然資源部的供地與去化周期相結合的要求，提出要合理供地，促進供需平衡。

此外，也效仿南京，提出了買房即可落戶。

關鍵問題來了，有效嗎？當然沒用。

一方面，杭州在今天之前，基本就不限購，交了社保就可買新房，算什麽限制？

另一方面，現在的市場壓根兒就不是名額問題，而是信心問題，是收入問題，是確定性問題，是預期問題，是宏觀大環境問題，是剛性債務問題。

既然如此，杭州爲何還要多此一舉，將最後的體面都扔了？

邏輯並不複雜。

一方面，應對其他中心城市的搶客。

在當下需求不斷萎縮的市場裏，杭州周邊的中心城市，除了上海，都不再限購。

換句話說，杭州周邊的城市都撤掉了藩籬，開始搶奪市場上爲數不多的購房需求資源，此時杭州如果還端著，就只能是將客流量拱手相送。

另一方面，杭州的新房市場很低迷。

3月份杭州解綁二手房的時候，發生了很多有趣的事情。

在政策解綁一周後，杭州的二手房住宅挂牌量從13.9萬套變成了15.5萬套。一周增加了1.6萬套。

另外根據手邊買房數據顯示，新政一周後杭州住宅挂牌量達到16.25萬套，比3月14日的13.91萬套增長約3.81萬套。

顯然，杭州的投資客們心態徹底沒了，正在瘋狂離場。

而從成交量來看，有不少人離場成功了。

公開數據顯示，3月14日之後，杭州市二手房日均成交近316.5套，最高單日成交391套。

據杭州貝殼研究院數據，3月14日-4月14日，杭州市區（含臨安、富陽）二手房共成交9000多套。

此外，杭州貝殼研究院數據顯示，3月杭州十區二手房成交8557套，環比增長236%；中介帶看量環比提升224%，創下近4年來的最高單月帶看量紀錄。

進入4月份，二手房成交熱度並未冷卻，按照手邊賣房數據顯示，到4月前17天二手房已經成交了4320套，日均302套，按照這種速度，4月份的二手房成交量有望再次突破8000套。

而貝殼研究院反饋的數據的確顯示，4月份杭州的二手房成交量8402套，環比3月份僅下滑1.8%。

這意味著，杭州二手房的解綁，打開了杭州炒房客的逃離通道，這些人開始瘋狂降價逃離。

有數據爲證。

每日經濟新聞披露，杭州部分二手房近期成交的價格已相較2021年前高峰價回調了三四成。比如西湖區文新板塊的耀江文鼎苑項目，2021年成交單價普遍在8萬元以上，到今年3月時成交單價掉到了5.3萬元左右，跌幅超過30%。

“手邊買房”數據顯示，到3月末，杭州住宅挂牌量達到15.87萬套、主要機構在售21萬套。其中，降價的房源超過3.5萬套，漲價的房源僅有1341套。

降價房源是漲價房源的26倍多。

另外，據諸葛找房平台數據顯示，當下杭州挂牌二手房調價房源中，降價賣房的比例達到了95%。

二手房解綁，盡管掀起了新一輪降價賣房浪潮，但的確一定程度上激活了二手房的流動性。

而新房則遭受著二手房的暴擊。

相比于二手房，現在的新房有很多軟肋。比如交房風險，在房企大量出清的背景下，買新房猶如買盲盒，能否交房全看運氣。

其次，二手房價格瘋狂內卷，而新房仍有限跌桎梏。

這種背景下，如果是你，你會怎麽選？二手房價格讓利更多，又更安全，誰還會去選新房。

所以，當下幾乎所有的中心城市的新房，都在承受二手房的虹吸。

以杭州來說，杭州二手房3月份成交在9000套以上，4月份在8400套以上，而新房的跌幅不忍直視。

2024年4月杭州十區（包含主城四區、錢塘、余杭、臨平、蕭山、富陽、臨安）新建商品房成交總金額爲185.9億元，同比2023年4月的437.8億元，減少251.9億元，降幅57.5%。

成交總套數爲4669套，同比2023年4月的10561套，減少了5892套，降幅55.8%。

成交總面積爲62.2萬方，同比2023年4月的137.9萬方，減少了75.7萬方，降幅54.9%。

本就沒有任何優勢，還設置什麽限制，所以索性就全脫了，這是杭州全年解綁新房限制的根本邏輯。

杭州全面解綁，雖然無助于成交量回升，但其標志意義還是有的。

作爲炒房第一城，杭州曾經的限購措施在二線城市中算是最嚴厲的。如今這個最嚴厲的城市，也徹底不裝了。

去年年中，我就做過判斷：

限購取消是大勢所趨。二線城市全面解除限購，基本會在2024年實現。至于一線城市，廣州可能會提前。京滬深的步調會慢一些。最先外圍區降低限購門檻，壓縮社保要求，不行再取消限購。之後核心區的社保要求年限，也會隨之壓縮。一線城市的限購徹底脫光，不會那麽快，可能要等到保障房供應規模上來之後。

2024年，蘇州成爲首個率先全面取消限購的城市。去年蘇州就已經基本脫光了，只是還保留了面積限制。

今年1月31日，蘇州宣布，不再對購房資格進行審查，也不再限面積和套數。

過去三年，很多城市已經全盤解除了限購。比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、甯波、沈陽、大連、武漢等。

其中武漢，成爲除本就不限購的重慶之外，首個全面取消限購的超大城市。

當然，東莞也是超大城市，但其取消限購的時候，仍是特大城市，晉級超大城市是在取消限購之後。

不久前，長沙、成都全面解綁，接著是杭州。

在杭州之前，深圳將非核心區的社保從3年降至1年。廣州是目前一線城市中解綁力度最大的，取消了番禺、黃埔、花都和白雲區江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮區域的限購，只保留了天河、越秀、海珠、荔灣、南沙和白雲靠近核心的片區，並將限購區的社保門檻由5年降至兩年。

接下來西安、天津也該全面解綁了。

下半年北上深大概率會有動作，非核心區解除限購是大勢所趨。

理由很簡單，現在哪還有限購的必要，他們之所以仍不解除，只不過想保留最後的體面而已。

最後強調一點，限購取消，依舊擋不住樓市下行趨勢。

恰如我在第一部分所說，現在的市場壓根兒就不是名額問題，而是信心問題，是收入問題，是確定性問題，是預期問題，是宏觀大環境問題，是剛性債務問題。

綜合當前的人口、債務、宏觀、城市化、政策形勢和市場預期，房地産市場難止跌企穩，房價還將繼續下降。

回過頭來細想，這都是當初不計後果上漲的結果。

房價不計後果式的上漲帶來的結果是：

一方面，對于房價遠超城市平均購買力，掏空了6個錢包，導致需求斷檔，找不到接盤俠。

另一方面，超前透支城市經濟、産業實力，也即當下各城市本身的産業、經濟支撐不起它們當下的房價。

所以，我再次強調一下本號對當下買房賣房的觀點：

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，對于之前加杠杆買房的家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加杠杆的人群，可以推遲。

第四，對于有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但需要做好承受房價下跌的心理准備，這是認知。