天津“430新政”後，樓市反應不及預期，幾乎沒什麽水花。

回想2022年的“916新政”、2023年的“901新政”，出台後樓市至少能有2-3周的波段行情。

爲什麽今年沒反應了？

因爲現在的天津樓市，已變成“柴油市場”。

去年、前年的樓市，還是“汽油市場”。

汽油給點兒明火，一下就能著。

但柴油燃燒，需要高溫高壓，不是點火就能燃起來的。

可一旦點燃，動力比汽油要厲害的多，釋放的能量也高的多。

馬上，中央就要發動一輪“高溫高壓”。

已成爲“柴油市場”的天津樓市，也正醞釀一波“能量爆發”。

因爲樓市的“需求積壓率”，有點嚇人了。

衍變成“堰塞湖”，高懸于頂。

被“高溫高壓”引爆後，熱能會超預期。

成交量低位徘徊，意味著需求越積越多。

天津樓市，到底積壓了多少需求？

以1300多萬的人口基數來看，每月新房成交100萬方，是基本盤。

2020年、2021年，雖然受疫情影響，但月均也能保持在100萬左右。

2022-2024年，月均成交降到60萬方左右。

樓市震蕩，成交規模也不正常，走向極值。

相比于均值，天津已積壓約1000萬方的新房需求。

扣除二手房分流和投資客退場，至少還有500萬方的需求沒釋放，大概5萬套房的體量。

365淘房每天接受大量買房人的咨詢和購房。

大家有個共性——有需求，只是不敢買。

五一後，買房人情緒已經有變化了。

很多人開始問“今年是不是得買了？我幾月買最合適？還能等年底嗎？”

大量的需求都在，並未消失，只是延後了。

很多聲音說：經濟不好，大家都沒錢，想買也沒能力買。

這是“選擇性偏見”，被負面流量洗腦了。

天津樓市，不僅有購買需求，也有購買力。

不是沒錢，而是把錢都存起來了——超額儲蓄。

2021-2023年，天津住戶存款余額以10%、18%、14%的增速持續上漲。

2023年末，已達2.22萬億，全國人均存款排名第4。

全國皆如此，房貸與存款此消彼長。

2016-2021年，全國新增房貸非常穩定，每年5-6萬億。

2022、2023年突然降到2萬億的水平。

大家不買房，也並沒強消費，反向存錢，存款一直猛漲，創新高。

很多人都在持幣觀望，等臨界點。

遇到危機、恐慌，停止交易“保命式存錢”是人類本能。

買房安家、追求更好的居住條件，也是人類本能。

從六七千年前的石器時代至今，沒變過。

社會發展到今天，反而需求更旺盛。

孩子大了，需要個獨立房間。

父母老了，怎麽忍心看他們天天爬樓。

居住痛點太多，誰不想住大面積、不再搶車位、享受好物業……

樓市下行已全國同頻，所以是一定要救的。

五一前，中央定調：全力去庫存。

只有漲價，才能去庫存。

絕大部分商品，降價意味著更多的需求。

唯獨房子降價，會讓更多人陷入觀望和懷疑，需求被擱置。

因爲中國的房子，除了商品屬性外，天然自帶三倍金融杠杆。

以價換量時有發生，但沒有哪個城市是靠降價達到市場反轉的。

降價只能帶來一時熱銷，如果趨勢蔓延，會陷入量價齊跌的窘境。

這就能解釋，爲什麽現在房價便宜了，反而沒以前成交量高。

房價將有一輪上漲，是必然的。

所謂的上漲，並非像2016年的暴漲。

以天津目前積壓的需求來算，房價漲5%，市場就炸了。

怎麽讓房價上漲？

房價短期調節靠供需——減少供應，增加需求。

減少供應，是各城市的事兒。

增加需求要靠中央調節，需要刺激，也就是利率和稅費。

5月10日，央行正式表態：

將統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，促進房地産市場平穩發展。

這是對政治局會議的及時回應，即將落地大招。

可以對下一輪降息有所期待了。

樓市正在無限向2015年逼近。

已經有房企打算在天津拿地了。

集團內部的判斷是“必須搶在樓市觸底時補倉”。

這是一個“先行指標”。

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