拼多多是怎麽操作的？

買家成團，把價格打下來。

啥也別說，上來先砍一刀。

所以，拼多多是“低價放量”。

天津樓市不也是這樣嗎？

3月的板塊成交量，明顯反映了這一點。

剛需被降價誘惑到了，但剛改和普改麻爪了，因爲不知道砍多少刀合適。

兩大商務區，排名前二：

武清商務區、中心商務區。

看這房價，真跟“商務”沒半毛錢關系。

中心商務區賣“學鐵”。

萬科濱江都會是3月銷冠，簽約96套，是板塊裏最便宜的。（詳見《稀缺！核心區洋房，房價1萬+……》）

沖的挺狠，洋房降到1萬6。

金融街濱海融禦簽約75套，靠特惠拉了不少量，92平米高層140來萬。

武清商務區賣“便宜”。

經緯城市綠洲簽約131套，這個盤除了便宜外，沒什麽優點，算是武清的落戶神器。

賣的好，也是因爲價格倒挂，二手房成交價1萬1左右，新房9000多。

北京政策松動後，武清最先有反饋。

南倉排名第三，掙紮出來了。

在北辰這種“沒有底”的大環境中，南倉也是自己殺出了一條血路。

不過，殺敵一萬，自損八千。

金隅金成熙府3月第一，特惠換來107套簽約。

79平米106萬起，已經幹到了南倉的地板價，也是被龍曜城卷的。

龍曜城現在小戶型供應跟不上，一旦加推，又是風卷殘雲。

中儲城邦也要有動作……南倉競爭依然激烈。

這一波爲什麽北辰能脫穎而出呢？

❶ 價格跌到位了，南倉最低1萬4，還是環內。

100萬出頭的總價，在西青買不到，在東麗只能去東麗湖，在津南更遠。

❷ 北辰去年沒放量，環四老末。

積壓的需求，都在等價格，現在等到了。

空港、海教園，排名第四、第五。

倆人退步了，以往都是二、三名的水平。

不過，它倆是樓市中僅存的不降價、還能起量的板塊。

海教園的保利和中鐵建賣的太快，供應跟不上，就剩點尾房了。

馬上二期都要上場，再加上中建悅廬棠墅，下半年的供應不小啊。

海教園的樓市，現在衍生出兩類需求。

❶ 買學區房。

100平米以下的小戶型，依然是流量王，“有多少吃多少”。

❷ 鹹水沽的改善。

50年代，中國大搞“三線工程”。大工業進入三四線城市後，形成了獨立的小社會，當地人都以融入這個小圈子爲榮。

鹹水沽與海教園就是這個關系。

海教園是一個獨立小社會，鹹水沽人開始要“圈層改善”，要讓孩子融入“說普通話的圈子”。

所以，海教園的大洋房、別墅賣的也很好。

中鐵建花語天宸的外地客戶只有4成，大部分業主都是教師和鹹水沽改善。

海教園的機會，不只是學區。

空港去年火，是因爲海教園沒有合適的供應。

今年勢頭明顯弱了點，但依然是“轉學聖地”.

板塊也繼續建新學校，空港第一中學已開工。

3月，天保意境芳華簽約48套，第一名。

複地林與裏、綠城桂語聽蘭分列二、三名。

寶坻城南、橋北新區還處于城鎮化，不多說。

團泊西、濱海西站進入TOP10。

東麗湖竟然也露面了，那啥，挺意外的。

24K純剛需板塊，又回來了？

❶ 價格降到位了。

金融街聽湖小鎮，3月簽約66套，板塊第一。

聯排131平米才150萬，這可是聯排啊。洋房82平米72萬起，單價9000左右。

❷ 預期不好，消費降級，不付出任何溢價。

❸ 有影子價格對比。

東麗湖是空港的影子。

空港洋房2萬，東麗湖洋房9000，不需要學區的轉投東麗湖。

團泊西是李七莊的影子。

李七莊洋房1萬8，團泊西高層9000，津靜線馬上開通，性價比凸顯。

以價換量之下，樓市出現兩個現象：

❶ 板塊差異模糊化。

當樓市褪去投資後，只剩下自住人群。

只選對的，不選貴的。

有些板塊基本面看起來沒啥發展，但只要價格到位，也能撬動成交。

❷ 贏者通吃繼續上演。

板塊內成交第一名和第二名之間，差一半的現象非常多。

“比你多降價5%，成交量比你多50%”，極度內卷。

年初看剛需，年中看改善。

剛需屬于“放量下跌”，無法構成市場穩定性。

改善只有價穩才會放量，高端已經動起來了。

體北金茂府，套均價910萬，3月簽約34套；

綠城水西雲廬，套均價510萬，3月也簽約34套……比很多低價盤成交量都要高。

示範效應會逐步傳導。

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