幾代人的買房史

今天的年輕人恐怕很難想象，在我們80後一代年輕時，滿腦子都是房子。

十幾二十年前，城市經濟和房地産欣欣向榮，我們剛畢業或者剛參加工作沒幾年，機會多、工資漲得快，總覺得城市屬于自己，努把力就能買房、紮根，幹勁十足；即使不太關心，但打開新聞都是房地産的消息，哪個樓盤被瘋搶，哪哪哪又拍出地王，哪個房地産老板成爲首富，想不關注都難；工作之余，常常打開搜房網、安居客之類的網站，在地圖上按圖索骥，暢想將來的居所，偷偷關心心儀的樓盤動態，看到漲得太快，又常暗自歎息，情緒難免不被影響。

時間來到2014年，彼時的地産行業老大萬科邀請了一位叫馬佳佳的初代網紅做演講，她演講的題目是——《90後壓根不買房》，她說，未來的90後將不會買房，現有的房地産銷售模式必死。台下萬科高管們深受震動，連夜拉上乙方開會商討如何應對。

馬佳佳的話對了一半。後來幾年，房地産繼續突飛猛進，中國人炒完國內又跑出去炒國外，把一些國際城市炒得沒脾氣；

另一半確實對了，房價越來越高，能集齊“六個錢袋”的都買了，剩下的年輕人靠自己能力買房、安家大城市的困難越來越高。我們80年後還趕上了一個尾巴，90後的確很難了。而10年後，00後集中進入社會，對房價只能擡頭仰望，如果家裏沒什麽背景，想都不用想。

既然想了也沒用，那還想它幹嘛？

經濟L型底是一方面，另一方面，社會發展的馬太效應日益明顯，代表社會財富的房地産更加如此，逐漸陷入固化。

如何固化的？除了市民自住，一小批人擁有大量房産。譬如筆者原來在房地産公司上班時的一些高管領導，擁有數十套的不在少數，他們肯定不再需要買房。出租，或者空著都無所謂。

再如，我工作時搭檔的一位上海同事，他說，他的孩子一出生就手握五套房子——事實上，同事夫妻倆都是普通上海市民：他們各自的爺爺奶奶、父母各有一套，自己結婚時又買了一套，那就是五套。他們各自一脈單傳，這些房子理論上最終都要落到自己孩子名下，所以孩子一出生就手握上海五套房子。他還需要奮鬥什麽？將來他的孩子還需要奮鬥什麽？

再往下的格局是，來自外地的80後一代中産一般已剛需置業，只是近些年受經濟形勢沖擊最大的也是這一代中産，大家只能勉強維持。

然後就是來自外地的90後、00後年輕人了，他們對上海的房子能有期待嗎？城市內卷，但房地産價格其實較堅挺，恐怕很難。所以，我身邊的年輕朋友們，有在上海置業、紮根打算的很少。

管中窺豹，各地城市房産所有結構，恐怕大致雷同。

年輕人的“非暴力不合作”

盡管人們感受差異較大，時代總體還是向前的，我們也總是要對年輕人充滿希望。

相比80後一代人樂于把自己的一生束縛在鋼筋水泥之中，今天的年輕人，日益明了自由選擇權利的可貴：

即便有能力耗在一線，也不如去個環境好、經濟活躍但壓力小的二線，且工作且生活，十年前的杭州、五年前的成都，就是這麽水漲船高起來的；

一些地級市，環境更好，發展也不錯，要是條件再差點的年輕人，也不必非得耗在省會、大城市；

再到縣城，麻雀雖小五髒俱全，本土文化濃郁，現在交通方便了，隨時可以出去看世界，窩在小縣城，也沒什麽不好……

當一代年輕人逐漸由“大國大城”的空幻，回歸“退一步或許海闊天空”的現實，開始從一線往二線，由二線往三線，從三線歸縣城，由縣城返鄉的逐級“退守”，內循環、新型縣域城鎮化和鄉村振興，也就有了時代基礎。

時代與科技的發展，終究是用來解放人的。還有一個現象，這幾年在年輕群體中盛行一種數字遊民的工作/生活方式。他們可能是各種設計師、策劃人、新媒體人、文字工作者……可能是厭倦了城市生活，切換一下工作/生活狀態，求一個工作和生活的平衡，也可能是算了一筆賬：在市中心每個月賺一萬五，抱著電腦跑鄉下去也是一萬五，市中心不夠花，鄉下那可是絕對的富人了。

那還買什麽房？再掙紮也買不起，買得起把自己一生耗進去也不劃算。只要想明白了，躺平有什麽不好？如果有父母支持一點，就算買房，買個小房子自己住著就挺舒服，幹嘛要結婚？結了婚，孩子生下來又要開始卷自己、卷娃，那生他幹嘛？

全市場都在等房地産？

5月9日，近年不可多得的樓市高地——杭州徹底放開限購，引發熱議。

熱議更大的是更早一步放開的成都，近日就有市民向政府呼籲恢複限購：“毫無貢獻的外地人也能買房，極大傷害了我們的權益”——照此邏輯，未來除了北京，大概率全國城市都會陸續放開限購，那全國的市民都跳出來反對可咋辦。城市的房子還能賣給誰，本就困難的中國房地産企業還要不要活？

市場在等房地産，那房地産企業在等什麽？事實上，這些市民想多了，不論限不限購，現在買房（新房）的，都是特定的某一部分人。

譬如上海，近年市中心豪宅一直熱銷，近期幾個焦點項目，大幾千萬起的房子，有消息稱早就內部各種關系消化掉了，一般市民即便有購買力也輪不到。他們買房的原因，是回歸房地産“地段，地段，還是地段”的邏輯，且單價比較合理，具有較強的保值增值屬性。所以，他們更多是基于資産安全和保值的需求：錢出不去，利率越來越低，投資不安全，還能放哪？

而非核心地段的房子，價格也在高位。譬如筆者觀察的普陀區西北部位置，外環附近的幾個紮堆樓盤，價格8萬多起，戶型都在一百多平米以上，一千萬以上的價格，遠非一般中産可及。而他們的目標客戶，手上本就不差房子，只能降低期待，慢慢賣。

搶不到核心城市、好地段的中小民營房企怎麽辦？出路則在于選産業——選擇有産業導向的地方，紮下去，等待産業成熟，新一代中産成家立業，慢慢賣。

除此之外，似乎並沒有太多好期待的了。

所以今日看到一則消息：“5月10日，廣州富力地産股份有限公司（02777.HK）發布2024年4月未經審核營運數據，富力地産總銷售收入共約7.7億元人民幣，同比減少53.61%；銷售面積達約60000平方米。今年前4個月，該公司總銷售收入約34.8億元，同比減少61.41%”。富力地産，最高時能排到中國房企第十幾位，在地産行情好的年份，這可能只是他們旗下某一個中等樓盤的數據。

對普通民衆而言，一個好消息是，各地政府正在出手收購二手房，加快建設保障性租賃用房。將來，買得起房的陸續都買了，買不起的可住政府公租房，長達五年的租期，優惠的租金，只要你正常交就沒有人趕你走，可以隨心布置，跟自己買的也差不多，那還考慮買房幹什麽？

所以，中國房地産格局大致已定：大房企搶城市核心地段，賣給富裕階層，與大衆無關；中小房企選擇次要地段或産業新城，針對部分改善需求或跟隨産業發展慢慢賣；普通市民，主要在二手房市場內部循環；缺乏購買力的群體，則選擇公租房……政府托底，不同群體有不同市場，房地産將成爲它本該有的樣子，無需背負全民的、市場的、過多的期待，就挺好。

國民經濟支柱産業，怎麽個支柱？