越秀集團正在加速推動旗下資産資本化，公募REITs是重點探索的方向之一。

“目前，我們正按計劃積極推進保租房REITs項目申報前的有關准備工作。同時，我們也在積極研究探索以旗下成熟的商業項目發行消費基礎設施REITs。”在日前召開的大灣區基礎設施REITs高質量發展研討會上，廣州越秀集團股份有限公司首席資本運營官李鋒透露。

截至目前，越秀集團旗下已擁有兩只REITs項目，分別爲香港上市的越秀房産基金及深交所上市的華夏越秀高速REIT。如順利推進保租房REITs等相關計劃，越秀集團作爲發行主體發行的REITs數量和品類都將進一步豐富。

越秀集團關于保租房REITs項目的籌劃消息，最早見于2022年。

彼時，越秀集團表示，將選取廣州環貿中心創新人才公寓項目和八旗二馬路人才公寓項目作爲首批入池的基礎資産，從而有效盤活保障性租賃住房資産，打通“投資建設—運營—REITs—再投資”的投融資閉環。

其中，廣州環貿中心創新人才公寓項目即廣州環貿中心越秀星廷公寓。該項目是越秀住房租賃公司旗下高端服務式公寓品牌——“越秀星廷”的首個項目，于2021年6月30日正式開啓試營業，並引入雅詩閣經營管理。房源面積31-83㎡不等，涉豪華單房公寓、行政單房公寓、一房豪華套房、一房行政套房及兩房豪華套房等五種房型。

公開信息顯示，該項目開業一年即取得不錯的成績單：平均出租率超9成、OTA渠道曾連續爆滿，飛豬客戶滿意度達4.9分。近兩年該項目已鮮少有相關運營信息披露，但據“越秀住房租賃”官網顯示，廣州環貿中心越秀星廷公寓目前仍爲“可租”狀態，月租金11000元起。

值得注意的是，當前，我國已上市的五只保租房REITs項目，底層資産以普惠性産品爲主，租金水平普遍不高，甚至低于各城市平均租金水平。

其中，城投寬庭保租房REIT的租金最高，平均租金約134元/平/月，華夏北京保障房REIT、華潤有巢REIT的平均租金分別爲56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居REIT與廈門安居REIT平均租金分別爲32.8和30.5元/平/月。若按每間房源平均面積70平計算，月租金最高約9000元左右，最低僅2000元出頭。

換言之，若廣州環貿中心越秀星廷公寓順利入池上市，或將帶動越秀保租房REITs項目成爲租金最高的保租房REITs，且將是我國首只中高端公寓REITs項目。

當然，廣州環貿中心越秀星廷公寓是否會成爲越秀保租房REITs項目的主打資産，目前仍需要打個問號。至少，此前提及的“八旗二馬路人才公寓項目”，如今已無法在越秀住房租賃官網中找到對應門店。或許，越秀集團對于保租房REITs項目的發行籌措還有其它的安排及謀慮。

據越秀住房租賃官網顯示，當前越秀租賃産品項目共10個，分布于廣州、濟南及畢節三座城市。其中廣州數量最多，達到8個，濟南、畢節各有1個項目。

目前，越秀租賃産品劃分爲三大品牌線，分別爲高端服務式公寓品牌“越秀星廷”、青年集中式公寓品牌“越秀星寓”、集散式公寓品牌“越秀星鄰”。

目前越秀的十個租賃産品項目中，僅一個屬“越秀星廷”品牌項目，“越秀星寓”品牌項目最多，達到6個，“越秀星鄰”品牌項目則爲三個。

其中，廣州項目品牌線最爲豐富，分別爲：越秀星延|廣州環貿中心店、越秀星寓|廣州珠江新城店、越秀星寓|廣州荔灣花海店、越秀星寓|廣州三元裏店、越秀星寓|廣州馬場店、越秀星鄰|廣州海珠廣紙店、越秀星鄰|廣州黃埔東路店、越秀星鄰|廣州南洲店。當中並未找到“八旗二馬路人才公寓項目”的相關身影。

分析人士指出，根據相關規定，相較于廣州環貿中心越秀星廷公寓項目而言，越秀推動“越秀星寓”、“越秀星鄰”等産品實現保租房REITs上市的可行性更高，皆因相關項目更偏向大衆人群，其保障性、普惠性更高，更適合作爲保租房REITs的資産項目。

官網顯示，目前廣州4個“越秀星寓”項目中，租金最高爲廣州珠江新城店，爲4000元/月，但鑒于該項目地處珠江新城CBD核心地段，性價比仍較爲突出，即便與當前上市的保租房REITs的底層項目相比，該項目租金亦尚屬中等水平。而廣州兩個“越秀星鄰”項目，月租金約爲2700元。

從運營情況來看，該兩個品牌線均較“越秀星廷”先推出，至今已超過三年時間，且項目出租率亦屬不錯，各有半數項目當前已達到滿租狀態。

最終，哪些項目將成爲越秀保租房REITs項目的首發資産，仍有待越秀集團進一步詳細披露。

隨著中金印力消費REIT的成功發行，首批搶跑的四只消費類基礎設施公募REIT全部上市。與此同時，一批消費基礎設施REITs項目緊隨其後，謀劃發行上市。越秀集團也是其中之一。

“我們（越秀集團）也在積極研究探索以旗下成熟的商業項目發行消費基礎設施REITs。”李鋒介紹。

對于推動商業物業進行REITs形式上市，越秀集團早有經驗。2005年越秀地産分拆旗下物業，于香港發行上市越秀房地産投資信托基金（簡稱“越秀房産基金”）。

越秀房托基金是全球首只投資于中國內地物業的上市REITs，也是香港首批上市的3只REITs之一。截至2023年，越秀房托的資産規模439億元，相較于上市之初增長了接近10倍。

越秀房産基金的主要資産涉及寫字樓、零售商場、酒店公寓、專業市場等類型項目。當中，越秀的核心商業資産——廣州IFC就注入至越秀房産基金當中，並成爲越秀房産基金業績的核心貢獻來源。

其中，僅針對當前消費REITs主要底層資産類型——零售商場方面，越秀房産基金就擁有廣州國金天地、廣州VT101、武漢星彙維港等項目。從相關運營數據來看，該些項目的表現甚爲不俗，僅2023年，上述項目出租率超90%，廣州國金天地出租率更高達98.2%，租金單價方面亦同比有所上漲。

因此，市場對于越秀正在籌劃的消費REITs將選取哪些資産亦頗具期待。

據了解，在此之前，越秀有意將旗下商業運營板塊“越秀商管”的相關資産逐步注入到越秀房産基金中。

資料顯示，越秀商管專注于商業地産項目的“開發+運營+金融”全鏈條資産管理，目前在管項目已超過50個，資産包超千億，在重點一二線城市累計開業寫字樓12個、購物中心9個、酒店公寓及長租公寓24個，以及多個專業市場、産業園項目。

其中，僅購物中心項目中，除了廣州國金天地、廣州VT101、武漢星彙維港等項目已注入越秀房産基金，諸如武漢越秀IFC國金天地、廣州ICC環貿天地等項目都是當地零售商場項目的標杆之一。因此，市場猜測，該些項目或將成爲越秀消費REITs的底層資産。

除此之外，越秀集團還在謀劃對已上市的華夏越秀高速REIT進行擴募。“越秀交通布局全國，並持續通過市場化並購獲取高速公路資産，儲備的資産非常充裕。”李鋒稱。

資料顯示，目前華夏越秀高速REIT的底層資産爲漢孝高速項目，位于湖北武漢，是福銀高速（G70）的重要組成部分，同時連通京港澳高速（G4）和滬蓉高速（G42），是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。

2023年，華夏越秀高速REIT的總收入達2.45億元，同比增長17.58%；息稅及折舊攤銷前淨利潤（EBITDA）超過1.87億元，同比增長20.75%；可供分配金額達到1.64億元，同比提升19.41%。

今年一季度，該基金亦實現收入5828.28萬元，淨利潤達到1129.56萬元。經營活動産生的現金流量淨額也達到4335.11萬元，可供分配金額爲3398萬余元。

盤活存量資産、降低負債、抵禦風險，是越秀推動REITs發行的主因。

李鋒可以說是越秀集團REITs項目的“主推手”，越秀房産基金及華夏越秀高速REIT正是在其帶領下得以成功發行。總結超18年投身REITs事業的經驗，李鋒指出，REITs對于不動産經營企業無論是基礎設施企業，還是地産企業都具有難以替代的重要作用、重要價值。

首先，最爲直接的作用是有效回籠資金，降低負債率。以越秀房托上市爲例，所籌集的資金除去必要的上市成本，30億港元可直接用于歸還銀行的借貸及補充經營資金，直接化解了當時越秀地産的債務壓力。

2012年，越秀地産將廣州國際金融中心注入到越秀房托，使得越秀地産的資本負債率從46%大幅下降到37%。截止到2021年，通過曆次與越秀房托的交易，越秀地産合計“回籠資金+減少負債”約220億元。“回籠大量資金，融資空間得到釋放後，企業又可以進一步投資新項目，把蛋糕越做越大。”

至于越秀交通，以發行REITs淨回收的14億元資金撬動了總投資170億元的廣州市北二環改擴建項目，而得益于負債率的下降，集團的交通板塊也積極開展存量資産的並購，近年來相繼並購了蘭尉高速、秦濱高速、平臨高速，規模顯著增長。

李鋒進一步指出，REITs作爲權益性融資，能夠改善企業的資本結構，幫助企業抵禦資産價格的波動，穿越資産周期。

據稱，得益于“地産+房托”互動模式下的良性投資循環，越秀地産連續多年“三道紅線”保持“綠檔”，融資成本持續下降。安全穩健的財務狀況是業績增長的有利保障，在近年房地産市場持續下行的背景下，越秀地産實現逆勢增長。

李鋒認爲，REITs更爲深遠的戰略價值，是爲企業提供新的資本運作平台，打通“募投管退”渠道，推動企業商業模式的轉型。

據介紹，目前，越秀地産已形成較爲成熟的“開運金”模式，即越秀地産前期拿地，開發商業物業，通過專業化的運營提升物業的價值，再將成熟的物業注入越秀房托，實現金融化退出，既可以快速回籠資金用于再開發，又可以繼續分享物業的出租收益和長期升值的回報。越秀集團的交通板塊也正依托“孵化平台+上市平台+公募REITs”三個平台的互動，向交通基建資産管理公司轉型。

李鋒進一步指出，當前越秀正在開展多層次REITs産品體系建設，除了推動公募REITs的上市發行，越秀也正在積極探索發行私募REITs。