近年來，第四代住宅的概念被頻繁提及，多地發文鼓勵、推進第四代住宅，也已經在多個城市試點、落地，如福州在過去兩年時間裏已經開發了11個"第四代住宅"項目，有國貿天琴灣、建發缦雲、保利天珺、建發璞雲、榕發譽湖郡、國子甲第、融曠明豪江山雲起等。

在合肥，第四代住宅的概念被提及的還比較少，但每每討論起這個話題，行業內或者熟悉房産的朋友都會提到一個樓盤：濱湖世紀城福徽苑，笑稱合肥十年前就有“第四代住宅”了。

想必大家只要來過，或者路過，都會對這個擁有超大、超廣角視野陽台的樓盤印象深刻。

我們先來了解一下什麽是第四代住宅。

第一代是茅草房，解決生存問題，第二代磚瓦房，解決了生活中的功能性和安全性的需求，第三代住宅是現代“電梯房”，用高層住宅容納人們的居住功能，同時騰出更多的地面空間組織公共性活動，是一種集約高效的規劃方式。

第三代住宅雖然基本滿足了以人爲本的設計原則，空間設計規劃趨于合理化，但千篇一律的外部建築形態與大同小異的室內空間布局，愈發不能滿足人們對于美好生活的向往。

所以第四代住宅融彙疊加了中國傳統建築四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點于一身，並且能向高層建築形態發展，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。

根據2021年發布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標准》，"第四代住宅"分爲三類："空中戶屬庭園住宅"、"空中共享園林住宅"、"空中共享園林住宅（空中停車）（完全體）"。

成都的七一國際廣場是國內首個落地的第四代住宅，在19年交付，將花園搬到高層住宅，每戶自帶60-100㎡空中花園，巧妙的利用錯層空間，保證戶型隱私，使家家戶戶在空中都擁有一座兩層通高、三面環景的綠化庭院。

目前單戶內庭院、戶內庭院＋共享庭院、戶內＋共享＋空中停車這三種第四代住宅類型中，既有空中院落，又有空中公共休息庭院，還有空中停車才是完整版的第四代住宅，但由于成本和技術難度的考慮，很少有配置空中停車的完全體産品，大多都是前兩種類型。

采用將水平空間與垂直空間融合的設計，將院落、綠化引入垂直空間，做到每家每戶開門都能見到院落、綠植、樹木，建造垂直森林。

以福州建發缦雲爲例，就是采用了“空中花園”、“空中園林街巷”概念。

空中花園：住宅每套設置空中花園，外挑尺寸大于2.4米且不超過3.6米，高度不小于兩個自然層，平台不封閉，無圍護結構、覆土深度不低于0.5米，平台綠化面積不小于其水平投影面積的60%。

空中園林街巷：開敞式公共休閑綠化平台，連接一定數量的住戶並供業主共享，層高不小于兩個自然層高的，不封閉，無圍護結構。

我們回到濱湖世紀城福徽苑，項目位置在紫雲路和徽州大道交口，屬于濱湖區的啓動區板塊，周邊主幹道、地鐵環繞，下樓就是世紀金源，出門就到濱湖醫院，交通便利、配套成熟，學區屬于師範附小二小和48中濱湖校區。

大家最感興趣的還是大陽台，我們去內景看看，福徽苑的陽台大多在60平到90平左右，一個陽台就是一套二室或者小三房，並且沒有遮擋，視野非常開闊，半個濱湖盡收眼底。（下文部分照片爲班長前期踩盤時拍攝，非近日）

和目前的第四代住宅概念相比，空中院落是有了，但是並沒把綠化引入垂直空間，建造垂直森林，成爲空中花園，不過擁有一個超大、半贈送的陽台，也是很多買房人所期盼的。

但實際上這個小區家庭居住的比例不高，大多淪爲商用，二手房中高樓層最新成交價低至1.38萬，這是什麽原因？

福徽苑一共四棟，環繞世紀金源購物中心而建，屬于獨棟住宅樓，並沒有普通小區所應有的公共空間、綠地、配套等，如果按現在的規劃，肯定是商辦性質，不會規劃住宅樓。

而且作爲合肥人氣最高的商業之一，世紀金源的人流量、車流量巨大，又地處交通要道，淪爲商用也是可以預見的，如此一來，開放式樓棟和商住混雜，造成人員複雜、安全性差、生活氛圍不濃，住戶越來越少，辦公和商戶越來越多。

隨著交付時間的推移，加上物業整體一般，對公共設施、外立面、牆面缺乏維護、翻新，感官不佳、略顯陳舊，戶型也一般，在市場上並不太受歡迎，引以爲傲的大陽台利用率也很低。

作爲一種創新的住宅産品類型，第四代住宅近年來在地産行業得到越來越多的關注和嘗試，讓人眼前一亮，一些項目也取得了很好的銷售成績，但也並不是"第四代住宅"都能熱銷，說到底還是要看品牌+地段+品質。

後續也存在很多問題，尤其是綠化的維護，讓這種新事物也充滿了爭議，參照一下成都某盤，效果圖非常驚豔，交付時也可圈可點，不過交付一段時間後，現在拍的實景圖就遠不如交付時理想。圖源：小紅書

目前安徽省首個試點“第四代住宅”的項目在蕪湖，也就是蕪湖人民公園2314號地塊，要求建設的商品房每戶須設置至少一個主體結構外懸挑的空中花園。

大家希望合肥能夠落地“第四代住宅”嗎？