今年，天津有“四大便宜”——“房錢稅費”。

年初，我們已經預告完了（詳情）。

不意外的是，房價確實便宜了。

意外的是，買方市場威力很大，大到真的能把房價“打下來”。

年初所說的“房價便宜”，更多是相對的。

新盤無一不是新産品。

· 外檐成本至少比二代産品貴1500元/平米。

· 贈送面積越來越大膽，有的能送出10%。

哪怕新盤房價與周邊持平，都算相對便宜。

經過“重度觀望的一季度”後，情況又升級了。

低于預期價開盤

幾乎所有新盤的開盤價，都低于預期。

因爲市場陷入重度觀望，哪怕房價與預期持平，都很難撬動成交。

這一輪下行周期持續太久，買房人對于“房價合適”的阈值一直在提高。

前兩年，只要達到心理值，就出手。

現在，都要預留出補跌空間，萬一買完別的盤又降價了呢？

必須是絕對的價格低，才能引發共識，才能撬動大量成交。

· 金地山川印，預期2萬2左右，結果1萬8起開盤。

· 金地風華919，放風價2.2-2.4萬/平米，已經是板塊地板價了。

· 金融街融府，3萬7是均價，比保利雲禧低15%。

· 中建理想城，高層放風價2萬，首開還有驚喜。

· 梅江和悅，放風價小高3萬6，洋房不到4萬，用別人小高的價，買它的洋房……

買房人的共識是什麽？

堅決不買冷盤

熱銷盤都不一定買，不熱銷的更不會買。

倒逼開發商“孤注一擲”，首開必須爆場，否則後面難再起勢。

確實有盤首開不理想，後面就沒什麽關注度了。

據說，有新盤立下flag，首開要賣400套。

以前熱銷靠造勢、靠造夢，現在只能靠價格了。

好産品只是“敲門磚”，能不能被買方市場認可，還得看價格。

年初說的“房價便宜”，已經從相對便宜變成絕對便宜。

房價便宜，更體現在二代老盤上。

老盤被架在了中間，進退兩難。

前面有新房堵著，後面還有二手房拉著。

事實上，老盤的窗口期已經過了，去年年底沒動手，今年更被動。

花語津郡，降到2萬，3月才簽約16套，沒激起太大的水花。

綠道丹庭，高層降到1萬9，洋房2萬6，3月簽約40套，算是有效。

爲什麽呢？

買房人對新老産品的房價，自發形成了預期：

二代産品房價至少打8折，才願意考慮。

而是，時間拖的越久，打折越狠。

現在河北是市區二代産品最多的區，等到年底金地中山路1903亮相新産品、新價格，這些老盤打8折都不見得跑的掉。

新房，買房人“抱團”把房價打下來。

二手房，買房人“獅子大開口”把房價逼下來。

有買房人咨詢：

“北岸中心能不能買？已經有2萬3的成交價了，後面挂牌的也才挂到2萬3，要是能再便宜20萬我就買了……”

聽著異想天開，但成爲現實的希望很大。

上一套2萬3的成交價，也是從2萬5劃下來的。

南開的中海禦湖翰苑，已經出現2萬5的成交價，這都是之前南開還遷房的價格。

爲什麽能達成低價成交？

周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨。

買房人真敢劃，房東真敢降，不墨迹，快速形成交易。

所以，現在二手房成交量，幾乎是新房的2倍。

周末二手房成交240套左右，新房成交100套左右（貝殼數據）。

任何一個交易市場，都同樣殘酷。

只見新人笑，不見舊人哭。

房價大降之下，很傷業主心。

但對沒買房的人來說，安家成本確實低了。

以前300萬買兩室，現在能買三室。

以前400萬只能看老盤，現在新産品都能挑挑揀揀。

以前200萬就移步環城了，現在市區大有可爲，新房沒合適的，二手房一把抓。

房子“貨賣堆山”，在地上堆著。

需求像“積雨雲”，在天上飄著。

只需要一個出手的理由。

限購打開已經不足以成爲理由，期盼宏觀經濟扭轉，那是遠話。

要麽是房價，要麽是利率，都會被打下來。

利率快取消下限了，天津還有降基點的空間（詳情）。

可以簡單理解爲——今年是在“撿便宜”。

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