宅基地就是房屋的地基，但農村宅基地與城市房基地有區別，它既是農民的居住消費場所，又是農戶家庭經濟的組成部分。農民在這裏男耕女織，飼禽養畜，壓軋糧食，積肥還田，也在這裏傳宗接代，傳承文明。小小的農家院，承載著農民以生活爲主的生産、生活、生態、經濟、社會、文化等多種功能，記錄著農民的甜酸苦辣和中國的曆史文化。

現有文獻表明，至少從戰國時期開始，政府就已經向農民分配宅基地了。最早形成的是井田制時代的“五畝之宅”制。據民國學者考證，這種宅地分配是在井田制時期給農民授予百畝耕地之外，再授予宅地5畝，而且與授耕地不同的是，允許農民永世擁有。這實質上是賦予宅地比耕地更多的權利，其永久性的使用權與所有權已經頗爲接近。

由于中國古人很早就認識到擁有財産對鼓勵個人奮鬥、促進社會文明進步的重大作用，許多變法圖強的諸侯國，耕戰結合、兵農一體，農民平日耕種，戰時出征，他們所能分配宅基地的優劣和多少，主要取決于他們在戰場上能立下多少功勞；例如在魏國，能在軍隊操練和大比武中取得優異成績的士兵，可以免去農業稅，還能分到最好的耕地和宅基地。在秦國，改革家商鞅以人頭論英雄，能在戰場上砍下敵人一顆頭顱的農民，可以晉爵位一級，分耕地百畝，還能分到9畝宅基地。

西漢前期，戰事結束，政府分配宅基地不再以戰功爲依據，而是以爵位爲標准。漢初爵位分20個級別，爵位越高，分到的宅基地越大。像“徹侯”這個爵位，能分到相當于105塊標准宅基的宅基地；“關內侯”這個爵位能分到相當于95塊標准宅基的宅基地；“大庶長”這個爵位能分到相當于90塊標准宅基的宅基地；“大夫”這個爵位能分到相當于5塊標准宅基的宅基地。

所謂標准宅基，指的是沒有爵位的家庭在理論上應該分到的宅基地面積，長30步，寬30步，面積900平方步。在漢朝，240平方步爲一畝，所以一塊標准宅基的大小是3.75畝。

一塊標准宅基是3.75畝，那麽“徹侯”能分到近400畝宅基地；“關內侯”能分到超過350畝宅基地；即使爵位較低的“大夫”，也能分到近20畝宅基地。用我們現在的眼光來看，這麽大的宅基是很驚人的。其實不然，第一，這裏的畝是漢畝，比現在的市畝小得多；第二，經過了戰國的殺伐和秦朝的暴政，漢朝人口數量已經銳減到驚人地步，廣大農村地廣人稀，政府有條件把大面積的閑置土地分配出去；第三，普通農民的爵位一般很低，甚至沒有爵位，所以幾十畝乃至幾百畝的宅基地輪不到農民享受，能享受這些福利的只是極少數大功臣。

漢初農民的爵位一般是“不更”“簪袅”“上造”或者“公士”，這四個爵位位居二十級爵位制的最底層，分別能分到的宅基地是4塊標准宅基、3塊標准宅基、2塊標准宅基和1.5塊標准宅基，相當于15畝、11畝、7.5畝和5.6畝。更多的農民沒有爵位，他們理論上可以分到3.75畝的宅基地。

之所以說“理論上可以分到”，是因爲上述分配政策要受到地方官執行能力和技術手段的限制，執行中必然會出現變通，必然會打折扣。

到了北魏時期，開始實行均田制，宅地作爲土地的一部分，按照人口多少分配。和前述的“五畝之宅”、名田宅制度一樣，宅地也是允許農民永遠占有的。宅基地分配政策出現了質的突變——政府不再以軍功爲依據，也不再以爵位爲依據，而是按照家庭人口來分配。

按照北魏孝文帝頒布的條例，每家准備建房的農民都能分到宅基，3口之家可以分一畝，6口之家可以分兩畝，9口之家可以分3畝。如果家庭人口裏含有地位卑賤的奴隸，那麽計算人口時要打折扣，每5個奴隸相當于3口人，換句話說，每5口奴隸才能分到一畝宅基。

北魏孝文帝還規定了兩個分配原則：一是先貧後富，如果國家掌握的宅基不足以滿足所有農民，則優先分給經濟條件較差的家庭；二是舍遠就近，每一塊空閑宅基都盡可能分給與其相鄰的居民，以降低搬遷成本。

北魏按人口分配宅基地的制度被隋朝沿用並略作修改。分配標准爲10口以上的家庭能分5畝宅基，9口到10口的家庭能分4畝宅基，9口以下的家庭能分3畝宅基。

在魏晉以後的均田制中，宅地作爲土地的一部分，按照人口多少分配。和前述的“五畝之宅”、名田宅制度一樣，宅地也是允許農民永遠占有的。

唐朝完全照搬了北魏的宅基政策，從唐朝初年到唐玄宗開元年間，每3口人能分一畝宅基，而賤民仍然是每5口人分一畝宅基。

唐朝初年的大規模宅基分配也是只在農村進行。爲了保證需要宅基的農民都能分到宅基，唐朝政府允許農民越級上訴，凡是應該分配宅基而沒有分配或者不應分配宅基卻分配了的，“其裏正合笞四十”。“笞”就是用較窄的竹板擊打脊背和臀部——只要出現違規分配，就打當地裏正四十竹板。從唐玄宗後期開始，一方面政府掌握的無主土地越來越少，另一方面土地兼並愈演愈烈，均田制破産的命運無可避免，所以從此以後，除了針對新移民外，曆代政府不再爲農村居民分配宅基。

到了宋朝，政府甚至鼓勵農民通過購買來解決宅基問題，很多規模宏大的宅基交易就是在政府推動下進行的。例如北宋熙甯七年，宋神宗發布诏令：政府將無主宅基集中起來挂牌出售，邀請臨近農民出價競買。所謂“實封狀”，又叫“實封投狀”，是宋朝非常流行的競拍方式，就是農民寫出自己想買的地塊和要出的價格，投進政府指定的競價箱，競價期限一滿，政府開箱公示，將相關地塊出售給出價最高的農民。

南宋以後，農村宅基交易更加頻繁，相關文書現已大量出土，經濟史界彙纂有《中國曆代契約會編考釋》《徽州千年契約文書》《明清土地契約集釋》等書，記載的農村宅基交易案例爲數甚多，從中可以窺見幾百年前中國農村宅基自由買賣的景象。

隨著社會的發展，地籍又從戶籍中逐步分離。明洪武十九年（1386年）進行過全國土地丈量，並在丈量的基礎上編制了土地總登記簿，即“魚鱗圖冊”。到萬曆年間（1573-1620年）通過對全國田畝的丈量，開始建立起完整的地籍資料。清定都北京初，地籍“悉複明萬曆之舊計”，乾隆年間多次丈量全國土地，補充“魚鱗圖冊”。

1930年國民政府制定並頒布《土地法》規定，地籍管理包括土地調查、土地測繪、總登記和核發産權證件等。根據國民政府《土地法》的要求，當時北平市成立了土地測量隊，並制定施行《清理土地暫行條例》，對市區土地進行調查、測丈和注冊。土地調查的內容是：私有土地業戶的姓名、住所或堂名，公有土地的管理機關及代表人，土地的種類、坐落、四至。土地測丈以每一戶爲一起，由北平市土地局測量隊按其建築四至或其界樁參照測丈。爲了便于管理，分類很細。有宅地、水地、旱地、山地、園地、牧地、池塘、衙署地、教堂地、軍基地、操場碼頭、鐵道用地等不下二十種。

新中國成立後在土地改革中分配土地的同時，沒收地主多余房屋分配給少數貧雇農，使其居住條件有所改善。1952年北京郊區完成了房地産登記發證，向農民頒發了《北京市郊區土地房産所有證》，證書寫明耕地、房産及地基的方位、面積、數量，明確“爲該戶全家私有産業，有耕種、居住、典當、轉讓、贈與等完全自由，任何人不得侵犯”。

農業合作化時期和公社化初期，宅基地私有制度依然維持。1956年6月一屆全國人大三次會議通過的《高級農業合作社示範章程》，在宣布“入社的農民必須把私有的土地和耕畜、大型農具等主要生産資料轉爲合作社集體所有”的同時，規定“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。社員新建房屋需用的地基和無墳地的社員需用的墳地，由合作社統籌解決”。當時沒有明確由合作社統籌解決的宅基地的所有權性質。公社化初期搞“一平二調”、刮“共産風”，但對農民的房屋，認爲是生活資料，宣布“永遠歸社員所有”，對宅基地性質也沒有新的說法。

1962年9月中共八屆十中全會通過的《農村人民公社工作條例修正草案》（“六十條”），改變宅基地私有制，宣布宅基地歸生産隊集體所有，不准出租和買賣；同時仍承認房屋歸社員私有，可以出租買賣。

1978年十一屆三中全會以後，農村率先改革，實行家庭承包，農民迅速解決了溫飽，農村出現了建房高潮，同時發生了亂占濫用耕地、在承包地上蓋房等問題。于是中共中央、國務院和全國人大從1981年起連續發文件、出政策、定法律，強化農村宅基地的管理制度。

1982年2月，國務院發布《村鎮建房用地管理條例》，提出了宅基地的限額要求，並對特定城鎮居民取得宅基地的合法性作了規定。

1988年修正的《中華人民共和國土地管理法》第四十一條仍規定：“城鎮非農業戶口的居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經過縣級人民政府批准，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准，並參照國家建設征用土地的標准支付補償費和安置補助費。”

1997年4月，中共中央、國務院印發《關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。1998年修訂的土地管理法，進一步明確了“一戶一宅、限定面積”的原則，即“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准”。

1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）則宣布：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用農民集體土地建宅，有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地證和房産證”。

2004年10月，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，同時仍承認“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。但是，同年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》卻提出“兩個嚴禁”：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地；嚴禁爲城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。

2007年12月，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次申明城鎮居民“三個不得”：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小産權房’”。

國土資源部于2008年發布《城鄉建設用地增減挂鈎試點管理辦法》規定：（1）城鄉建設用地增減挂鈎是指依據土地利用總體規劃，將若幹擬整理複墾爲耕地的農村建設用地地塊和擬用于城鎮建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理複墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。(2)挂鈎試點工作必須經國土資源部批准，未經批准不得自行開展試點工作。(3)根據“依法、自願、有償、規範”的要求，探索集體建設用地流轉。（4)項目區選點布局應當舉行聽證、論證，充分吸收當地農民和公衆意見，嚴禁違背農民意願，大拆大建；項目區實施過程中，涉及農用地或建設用地調整、互換，要得到集體經濟組織和農民確認。涉及集體土地征收的，要實行告知、聽證和確認，對集體和農民妥善給予補償和安置。

2010年3月2日國土資源部發布的《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》對宅基地審批提出了新的工作流程，其規定：城鎮建設擴展邊界內的城郊、近郊農村居民點用地，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配；邊界外的村莊，使用村內原有建設用地的，由村申報、鄉（鎮）審核，批次報縣（市）批准後，由鄉（鎮）國土資源所逐宗落實到戶。

2014年12月2日中央發布了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，標志著宅基地制度改革工作正式啓動，改革總體方向是賦予村民自治組織更大的民主管理權利。

2016年1月1日國土資源部發布的《不動産登記暫行條例實施細則》，對宅基地使用權及房屋所有權如何登記進行了規範。

2016年9月29日國土資源部發布《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量挂鈎機制的實施意見》提出：允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。