近日，北京通州一樓盤推出的“買一送一”活動，買77平方米兩居免費送一套煙台108平方米海景現房，都是招商蛇口的項目。

消息出來後，北京和煙台都推向了話題討論的中心，尤其是煙台，因爲所贈的房子，就在煙台。

據第一財經爆料，所贈的煙台海景房，是位于煙台市牟平區的招商依水雲岸項目，正宗的一線海景房。

北京通州招商璀璨公元77平方米的參與活動戶型，總價477萬，煙台招商依雲水岸108平米海景房，總價約45萬。

相當于贈送了10%的首付。

雖然這個活動，是北京與煙台隔空相連，以變相降價的方式，一方面賣出通州區難賣的戶型房子，另一方面幫助煙台去庫存。

但是其背後折射出的更深現象是，煙台的海景房淪爲了贈品，煙台的房子難賣。

一個GDP超萬億的城市，房子何以淪爲了贈品？

2023年，煙台市GDP爲10162.46億元，成功晉級萬億城市，位列全國第25位，並成爲北方非中心城市中的第一個GDP沖破萬億的城市。

煙台能有如此成就，背後是工業立市的結果，煙台的工業實力，在北方非核心城市中，幾乎首屈一指。

既然如此，一個工業、經濟如此強悍的城市，其樓市爲何淪落如斯？

關鍵有兩個因素，一個是煙台本身的人口競爭力不強，一個是海景房的泛濫和炒作過頭以及宏觀大環境。

煙台的工業很強，毋庸置疑。

一百多年前，在那個“歐風卷亞雨”的時代中，傳統的農業大國在先進工業面前成爲了小學生，敢爲天下先的城市紛紛開啓了艱難轉型。

煙台便是其中之一，當然煙台的跟進，是列強不同等條約之下的結果。

鴉片戰爭之後，英國盯上了煙台，並于1861年開埠，成爲山東開埠最早的城市，比青島還要早了30年。

開埠之後的煙台，開通了英國航線，並開展了其工商業的布局。1892年張裕葡萄酒籌建。1915年，“北極星”鍾表前身煙台寶時造鍾廠開辦，成爲中國第一家機械制鍾工廠。

工商業帶來的繁榮，讓煙台在整個山東異常耀眼。1905年，煙台對外貿易額達到1420萬海關兩，其中洋貨進口960萬海關兩，國貨出口460萬海關兩，是名副其實的山東第一港口。

不過，後來隨著直通濟南、淄博、濰坊、青島的膠濟鐵路通車，鐵路兩頭的濟南和青島風頭逐漸蓋住了煙台。

1907年，青島的進口額已超過煙台。1909年，青島的出口額超越煙台。自此，青島取代煙台，成爲山東的經濟貿易中心，並在1911年成爲中國第六位重要的海港。

不過，沉澱下來的工商業，爲其後煙台的再次崛起，奠定了基礎。

改革開放之後，得益于地理優勢，1984年煙台和青島一起，成爲首批14個對外開放的沿海城市之二。

同樣在1984年，中央4號文件把社隊企業改爲鄉鎮企業。

這份文件之下，成就了蘇南模式和膠東模式。一股以鄉鎮企業博興的發展模式，悄然形成。

煙台的鄉鎮企業開始走出“一種、二養、三加工、四采礦”的發展路子，同時實行了“一包三改六放權”經濟承包責任制。

煙台鄉鎮企業第一次異軍突起，工業化帶動城鎮化，大批小城鎮迅速崛起，出現了以“離土不離鄉、進廠不進城”爲特征的獨特景觀。

借助這股力量，煙台成爲了北方工業名城，經濟實力力壓濟南，位居山東第二。

濟南常被戲谑爲最沒有存在感的省會。

不過後來隨著山東省對省會濟南的發展加注，煙台最終被濟南超越，退至山東省第三席位。

從1978年、1979年、1980年，煙台都高于濟南。1981年到1986年，濟南超越煙台，位居第二。1987年煙台又再次反超濟南，一直維持到1995年。1996年濟南又超越了煙台，一直到2006年。

2007年煙台又再次反超濟南，不過這次反超維持時間很短。2010年濟南再次反超煙台，一直到如今，終于坐穩了山東第二城的寶座。

一個能與省會城市比拼的地級市，足見其經濟強悍程度。

而且從全國排名來看，1978年煙台位居全國第21位，2022年位居全國第26位。作爲一個北方城市，44年間，在經曆南方城市崛起、省會與首府城市崛起的大背景下，排名只下滑了5個位次，難能可貴。

煙台之所以這麽強悍，其背後的工業是關鍵。

在工業的41個大門類裏邊，煙台就有37個門類。

2021年，煙台擁有3個千億産業。其中主打名片工業是有色金屬冶煉和壓延加工業（營收1707億元）；化學原料和化學制品制造業（營收1578億元）；計算機、通信和其他電子設備制造業（營收1073億元）。

三個千億産業營收合計4357億元，排名全國第26位，與其GDP排名吻合。

然而，煙台的工業偏重老舊，缺乏能夠吸引年輕人就業、高收入的新興産業。

沒有省會頭銜加身，又非副省級城市，工業雖強悍，但偏重老舊，這是導致煙台人口競爭力不夠強悍的根本原因。

從2011年到2022年，煙台的常住人口從697.6萬增長到705.9萬，也就是煙台常住人口十年增加了不到十萬。而青島的常住人口從2011年的917.9萬增長到1034.2萬，淨增116萬。

最關鍵的是，2021年之後，煙台的人口跟隨全國人口大趨勢，陷入了負增長。2021年減少了2.09萬人，2022年減少了2.41萬人，2023年數據尚未公布。

海景房經曆了上一輪的瘋狂炒作，如今大多都一地雞毛，惠州的大亞灣、威海乳山的銀灘，都讓一大批投資客，有來無回。

其中威海乳山銀灘的很多海景房，都跌至了鶴崗價。

去年就有媒體報道，乳山房價跌破千元，幾萬塊錢就能買下一套海景房。

乳山的海景房之所以出名，是因爲它擁有一條非常美麗的海景線，銀灘。

在開發商添油加醋的炒作下，這條綿延21公裏的銀灘被稱爲“天下第一灘”、“中國最美海岸線”、“東方夏威夷”。

在過去幾十年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，海景房、養老房、度假房等概念層出不窮。

乳山年鑒顯示，2000年-2005年，乳山房地産行業發展迅猛，房地産投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

根據第一財經梳理，最瘋狂的時期是2007年~2010年，當時被認爲是乳山房地産開發的高峰，這期間乳山房地産竣工總面積高達562萬平方米。

然而，大量的海景房建了起來，配套卻沒有跟上。

無論是交通、商業、教育還是醫療，都少得可憐，醫院只有5家，綜合性醫院1家，中醫院1家，專科醫院3家，都沒有達到三甲水平。

本地人透露，這裏沒有任何精神生活，沒有娛樂活動，沒有電影院。

這完全是爲了炒作和炒作。這哪是給人建的房子，都是給神仙建的。這樣的房子，注定了其結局。

煙台的海景房，也是如此。當然，煙台的海景房比乳山好多了，但也架不住宏觀大形勢。

在上一輪牛市中，煙台在多家品牌房企入局之下，帶動了其樓市成交量和房價狂飙。

數據顯示，2017年煙台房地産市場顯著轉暖，主城區商品住宅成交685萬平方米，創曆史新高。與此同時，房價步入上行通道，2019年房價順利實現翻倍增長。

之後，隨著宏觀大勢改變，再加上旅遊資産的一地雞毛，煙台樓市進入了下行通道。

2020年，煙台主城區成交跌至406萬平方米，創近年來新低，開發商以價換量常態化。部分旅遊地産項目價格腰斬，售價由7000元/平方米降至3500元/平方米。

文章開篇提到的贈送的108平米海景房招商依雲水岸，以前單價大約6000元，現在單價不到5000元，還有套特價房單價僅4400元。

煙台市下轄的龍口市海泰居，個別房源均價跌至2728/平方米。

2023年，煙台市市區商品房成交量267.66萬平方米，相較于2017年巅峰時期的685萬平米，膝蓋斬了。

房子難賣，成爲了當下所有城市的難題。