作者：周軍律師

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預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，爲保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。

如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

辦理了商品房預告登記，但因尚未未進行房屋所有權登記，按照《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第十五條規定，人民法院仍然可以進行預查封。

因此，如果買受人僅做了預告登記，但沒有取得房屋的所有權（過戶登記），出賣方被強制執行的，買賣的房産可能會被依法拍賣。

但如果是買受人被強制執行，則出賣人可以通過解除《商品房買賣合同》的方式來排除執行。因爲合同解除後，預告登記也自然失效，買受人不再享有相應的物權期待權。出賣人作爲房屋的所有權人就可以向法院申請解除查封，從而排除執行。

最高院在一起執行異議案中也明確了相應原則，並闡明了裁判理由：

1、依據《物權法》第二十條規定，預告登記的效力在于排除或阻卻第三人對登記權利人名下不動産物權的取得，從而保證將來本登記的實現。但預告登記權利人並不因辦理了預告登記而當然取得預告登記房屋的所有權。

2、人民法院查封的效力是禁止被執行人處分財産，且法律並無明確規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易標的物被查封而不得行使。

3.人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之後對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。《商品房買賣合同》解除後，預告登記失效，買受人不再享有相應的物權期待權。而開發商作爲訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。

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【法律依據】

《中華人民共和國民法典》

第二百二十一條　當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動産物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》

十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

（一）作爲被執行人的房地産開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執行人購買的已由房地産開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；

（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

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