在不久前分析成都全面解除限購的文章中，我就說過，杭州、西安也快了。

果然，5月9日，杭州、西安均發布了新政，全面取消了限購措施。

關于杭州，昨天專門寫文分析了，這篇文章來看西安。

5月9日下午三點，西安市住建局、自然資源局、公積金管理中心、稅務局四部門聯合發布了《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》，內容共10條，其中第一條便是：

全面取消我市住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

這意味著，西安全面梭哈，在西安買房再也沒有了任何限制。

同時，隨著西安的加入，還留有限購措施的地區，就只剩下北上廣深、海南與天津6個地方。

除了取消限購外，西安在第三條中松綁了搖號政策。在第六條中明確鼓勵企業和法人組織購買二手房和居民選剩下的新房。

這一條是在效仿合肥、深圳。深圳前兩天發布的新政中，就宣布允許企業購房。

關鍵問題來了，這些措施有用嗎？本號的明確觀點，在昨天分析杭州樓市的文章中已經列了出來：

當然沒用。要是取消限購有用，去年就放松限購的武漢、南京、青島、東莞、佛山、合肥等城市，樓市早就穩定了，但結果並沒有。

邏輯在于，現在的市場壓根兒就不是名額問題，而是信心問題，是收入問題，是確定性問題，是預期問題，是宏觀大環境問題，是剛性債務問題。

既然沒啥用，西安爲何最後的體面都不要了？

原因有點苦澀：

第一，上面的要求。4月30日會議，明確要求“要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

第二，貌似沒有其他更好的辦法，大家都這樣做了，只能隨大流。這有點“盡人事，聽天命”的味道。

相比于其他城市，西安算是最能扛的一個。在房價普降的當下，就連一向詭異的成都，去年的新房與二手房價格也雙雙轉向。

然而西安的二手房價格雖然去年年中就轉向，但新房價格仍在上漲。

國家統計局數據顯示，3月份，西安新房環比上漲0.4%，這是西安環比連續13個月上漲。

此外，新房同比漲幅4.8%，連續三個月漲幅位居全國第一。

這並不是新房成交量暴漲拉起來的。

西安統計局披露的數據顯示，2023年西安房地産開發投資比上年下降11.3%，其中，住宅投資下降9.0%。商品房銷售面積1394.71萬平方米，下降16.3%。

進入2024年，量跌趨勢依舊。

機構披露的數據顯示，西安4月份新房成交面積63萬平方米，同比下降29%，相較于去年的月度成交平均值下降了20%。

同時，今年前四個月西安的新房成交面積218.09萬平方米，同比下跌27.3%。

新房的量跌價漲背後，原因在于三點：

一是前幾年高價地大批量入市，擡高了房價。據克而瑞西安機構執行總經理李曉兵介紹，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處于上漲態勢，樓面價過萬元的地塊有80多宗，僅高新區就有52宗，地價一直上漲下，一級市場傳導至二級市場的動能較爲顯著。

二是在這些高價地塊上，房企又“疊加”了高溢價産品。一位房企人士介紹，當下，西安熱點板塊起步面積都在140平方米以上，在産品上也做了不少創新，例如第四代住宅産品等，好産品必然要匹配更高的價格。

克而瑞陝西數據顯示，2024年1~3月，西安商品住宅成交主力爲140平方米~160平方米的改善型産品，占比爲24%；其次爲120平方米~140平方米的項目，占比爲21%，兩者共計45%。

盡管西安的新房價格還在硬撐著，但在二手房內卷虹吸客源以及宏觀大環境之下，西安的新房價格轉向，也近在咫尺。

除了成交量壓力外，經濟層面上的壓力也很大。

2024年一季度，西安GDP增速只有2.7%，在26個萬億GDP城市中位居倒數第二，僅比增量爲負數的佛山略好一些。

引發西安經濟增速低迷的直接原因，是工業增速放緩，固定投資下降。

西安統計局數據顯示，一季度西安第二産業（廣義工業）911.07億元，僅增長1.9%。

一季度，全市規模以上工業增加值同比增長2.7%。從規模看，大型企業總産值下降8.8%。汽車制造業總産值下降3.4%。

就連一向拿手的汽車制造業，也下降了3.4%。要知道，最近三年西安在比亞迪帶動下，其新能源汽車一路狂飙。2022年更是超越上海，坐上了新能源汽車第一城寶座。盡管2023年，被深圳、上海反超，但其産量仍高達98.4萬輛，位居全國第三。

有趣的是，陝西國資委披露的情況，剛好相反，“西安汽車工業領域重點企業一季度發展勢頭良好”。比亞迪、陝汽、吉利一季度産量都在增加。

莫衷一是，到底誰說得對？

一季度西安的各類産業具體數據沒有公布，目前只能看到了前兩個月的數據。

透過前兩個月數據可以看到，西安很多工業門類都在下降。包括其當家産業，計算機、通信和其他電子設備制造業。

盡管當下調整中的房地産無法再爲經濟增長做出什麽大貢獻，但如果能夠減少負累，那就是最大的貢獻。

換句話說，現在各地對房地産的最低要求就是“別給我惹事”。這也是當下上至中央下至地方瘋狂救市的根本訴求。

取消限購對當下的樓市有作用嗎？

沒啥作用？

第一，沒有預期。

綜合當前的人口、債務、宏觀、城市化、政策形勢和市場預期，房地産市場難止跌企穩，房價還將繼續下降。

房價是一個意識形態産品，買房是一個飽含資産觀的動作。無論你是剛需還是投資，買房必然帶著預期，無論你願不願意承認。

一個沒有預期的産品，即便價格降到了你的心理價位，如果不著急，你肯定也還是不會去買。

第二，懸浮的房票很難落地。

當下除了北上廣深、天津與海南還保留限購外，其余都不限購。而且北京前段時間也增加了五環外的房票，深圳將非核心區的門檻降至1年社保，廣州外圍區不限購。

漫天都是房票在飄，但房票想要落地很難。因爲房票雖然還是那張房票，但錢包早就不是以前的錢包。

如今的大環境之下，各種公用事業費用都在漲，唯獨收入不見漲，反倒在縮水，這是大多數人的現狀。

此外，中産人群的資源在上一輪房價大漲浪潮中，基本都消耗得差不多，如今在高房價與低收入面前，需求出現了斷代，後繼乏力。

限購雖然取消，表面上看，人人都有了購房的資格，但大多數在收入縮水、預期缺失之下，依舊只能望房興歎。

盡管取消限購沒用，但取消限購卻是最基本的要求，因爲這是對市場、對民衆最起碼的尊重。

因爲沒錢買不起房，很多人都認，這是能力問題。但你不能因爲沒錢，沒有本地戶籍，社保年限不夠，就說沒有購房資格，這就打了很多人的臉，這是尊嚴問題。

不僅要全面取消限購，還得全面取消各種限制。將一切權力交還給市場。

當年想要阻止房價上漲，本來有比限購更好的辦法，比如大幅提高二套房的交易成本，比如懲罰性的稅收，比如增加二套房以上的持有成本等等。

結果卻偏偏選擇了殃及池魚的限購措施。

結果，限購不僅沒有限住房價上漲，反倒讓很多城市的房價出現了跳漲。

回過頭來想，很多人還得多謝當初的限購，讓自己沒有成爲高位接盤俠。