據中指研究院數據顯示，2023年2月份的樓市成交量出現了較大幅度上漲，成交量環比上漲31.9%，但是同比降幅縮小。

其中一線環比漲5.0%，廣州、深圳環比漲幅明顯，上海同環比均下降。二三線整體環比均漲超40%，僅溫州、福州環比下降，其中濟南漲幅明顯，環比上漲108.16%。

庫存方面，總量也略有下降，其中深圳受到整體樓市好轉的影響，環比降幅達到了4.89%。作爲炒房客最鍾愛的一片土地，深圳表現總是那麽搶眼。

但是土地方面表現不佳，根據中指研究院監測城市發現，總體土地供應量同比回落，特別是住宅用地推出量同比降近四成，整體成交方面量跌價漲，宅地均價同比增逾一成。

從以上數據看的出來，當下樓市的真實現狀雖有回暖，但整體來看依然欠佳，特別是隨著開發商經營困難，手裏沒有過多資金參與拍地，導致土拍市場持續低迷。

這方面從2022年的房企規模也能看出一二，根據克而瑞統計數據顯示：

2022年1-11月，TOP100房企銷總額爲67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點，其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環比下降4.9%。

銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權益銷售額爲46888.9億元，權益銷售面積爲30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

開發商作爲房地産行業的一線人員，如果它們的規模出現大幅度下降，那麽樓市基本面自然也會受到較大影響。再加上時隔61年人口再次出現負增長，以及保障房的大量建設，未來樓市必然很難在出現曾經火爆的場面，房價也不會延續一直上漲的神話。

那麽問題來了，2030年也就是7年後，手裏有一套價值150萬的房子還能值多少錢呢？對此王健林和馬光遠觀點一致。

王健林曾經接受記者采訪的時候就表示：萬達之所以轉型文化産業，是爲了今後的長期發展，據他的研究，沒有哪一個國家的房地産行業能興旺發達超過50年。

他特別指出，由于城市化作用，未來一二線城市房價還會呈現上升趨勢，但人口持續淨流出的三四線城市，特別是縣城房價，不會有什麽上升空間，只會貶值的越來越厲害。

馬光遠作爲一向看好整體樓市的專家，在近期也突然改口，他同樣認爲未來三四線樓市發展空間有限，畢竟長期看人口，如果人口持續減少，那購買力不足，高房價必然難以爲繼。

並且他還提出三個“20%”的說法，即未來買房只能是選擇20%的城市、20%的房子以及20%的開發商。

所謂20%的城市就是指那些人口能繼續保值淨流入的一二線熱門城市；20%的房子指那些品質高、物業服務好以及地段優質的房子，因爲未來改善置換需求必然是樓市的主流，這些20%的房子也是改善購房者最喜歡的房子，所以在未來的樓市會更保值，增值空間也更大。

最後是20%的開發商，前面說過，2022年大批量的開發商業績大幅度下降，甚至有一些千億上市房企都逃脫不了爆雷的命運；所以爲了保險起見，也是爲了房子的品質暴漲，選擇20%運營狀況健康、口碑好的房企非常重要。

綜合王健林和馬光遠兩位大佬的觀點，我們能明顯感覺到現在150萬的房子到了2030年還能值多少，如果房子在三四線城市，相信等待自己的更多是持續貶值，甚至跌去50%的價值都有可能。

而如果在少數人口持續增加的一二線城市，並且品質、地段較好，那麽未來升值的可能性很大，不僅會更值錢，也會有更多的人接盤。所以，當下剛需買房一定要注意。