前幾天在3月的二手房數據文章中，提到廬陽區單價超4萬的16套房源中，除了鉑悅廬州府兩套洋房，其他均爲學區房，其中人民巷18號1套28平學區房，單價更是高達5.8萬，蜀山區2.5萬以上的成交也以學區房居多。

關于學區房一直爭議是比較多的，有人覺得學區房正逐漸失去價值、無人問津，也有人覺得學區房是剛性需求。這幾年學區房市場變化也確實很大，和普通住宅市場一樣，分化明顯，有不少“學區房”價格大幅回落，也有相對抗跌的學區。

但先不管價格如何變化，那學區房是否和網傳的一樣，已經無人問津？我們還是用數據找尋真實答案。

廬陽區是合肥教育最強區，區域內坐擁南門小學、45中這對合肥王牌學區組合，還有四十二中、安三小、長江路二小、長江路三小、紅星路小學、永紅路小學、逍遙津小學、淮河路小學等優質教育資源，在學區房市場是最受歡迎的。

面對即將到來的上學季，廬陽區近期學區房的銷量也大幅提升，班長篩選了2024年3月廬陽區單價前50的小區，從圖上可以看出來，除了鉑悅廬州府、森林公園、城市之光等有限幾套成交外，基本都是學區房，也以小戶型爲主。

那廬陽區的學區房價格表現怎麽樣呢？我們找出來2022年的數據看看。

以人民巷爲例，2024年3月人民巷18號和人民巷21號有3套成交，其中人民巷18號是27.62平，單價5.79萬，22年最相近的是一套27.77平，單價6.77萬；

人民巷21號兩套72平的單價分別是3.2萬和3.1萬，22年72.1平的成交單價是3.9萬，都有一定的回落，但降幅並不算特別大。

人民巷屬于南門+45中最頂級的組合，我們再來找一個42中的學區看看；

省委大院的學區是紅小+42，具備較好的居住屬性，2022年成交了22套，均價4.3萬。2024年3月成交量非常可觀，一共有5套，均價4萬，均價變化不大，但具體到房源上看，還是有一定回落的。

我們再來看看蜀山區，蜀山區同樣是合肥教育強區，安居苑小學、50中東、50中西、50中新、西園新村小學等非常受歡迎，其中50中西已經成立了3大教育集團，辦學規模非常大。

下圖爲2024年3月蜀山區成交單價排名前50的房源，我們看也大多是學區房，大富鴻學府、西園新村的成交量都非常可觀。

通和易居同輝南苑是蜀山區一直成交量比較高的學區房，學區是居苑+50西，2022年在貝系一共成交21套，均價4.34萬，其中5萬以上有9套，小戶型價格明顯高于大戶型。

2024年3月一共成交4套，但並沒有31的小戶型，最小的是一套61.6平，單價2.75萬，還有3套90-100平的房源，單價2.5到2.56萬，降幅不一。

再來看看西園新村，學區爲西園新村小學和五十中學東校本部，在2022年貝系一共成交49套，均價3.6萬，2024年3月一共成交了16套，均價2.8萬，均價回落明顯，相對應的單價也同樣如此，但銷量表現良好。

上面我們選取了的是廬陽區的45中和42中、蜀山區的50東和50西，這些市場上最受歡迎、認可度也一直都是最高的學區，那其他區域的“學區房”呢？

下圖爲經開區單價成交排行，經開區最受歡迎的學區是168玫瑰園西，其中的綠城玫瑰園兼顧學區和居住，在經開區是獨一份的存在，但學區範圍內成交量並不高，中海上東區、融創城等小區憑借品牌、品質和房齡等優勢，價格表現良好。

下圖爲包河區的單價排行，包河區最受歡迎的學區自然是48中，不過成交量同樣不算多，排行榜上的大多爲政務東、淝河板塊、包河經開區（省府北）的一些品牌、次新、品質樓盤。

其他幾個區情況都差不多，就不一一列舉了。

整體上看，目前的學區房與其說是“分化”，不如說是回歸理性，前幾年隨著教育集團化的推行和樓市上行，一時間遍地“名校”和“學區房”。

如今隨著市場下行、教育集團化的普及，買房人越來越理性的看待學區這個問題，畢竟一所頂級學區的産生，從踐行自己的教育理念，中間不斷的修正與完善，到擁有成熟的理念、豐富的教育經驗、優秀的師資力量，這需要很長的時間。

所以一些沒有時間沉澱、成績支撐的學校，已經陸續被排除到“學區房”的範疇之外，對教育重視的家長往會頭部學校集中，也只有這些學校才能被稱爲學區房。而現在購入學區房的這部分家庭，也屬于真正關注小孩教育，並不會因爲害怕學區房貶值而放棄購買。