轉自真叫盧俊

不久前，上海公布了2023年地鐵官方數據

其中，工作日上班高峰進站前30名，自然少不了曹路、莘莊、沈杜公路、富錦路這些地鐵底站

數據來源：SMTCC

對許多年輕人來說，地鐵最後一站，是他們落腳上海的第一站

住在這些地方，雖然通勤時間被拉長

但圖的就是有一個地鐵座位，加上價格便宜

舉兩個例子

9號線底站的曹路，到世紀大道只要半小時，到陸家嘴也只要40分鍾

但是租金卻便宜了不止一星半點

數據主要來源：鏈家，中介

還有11號線底站的花橋，到嘉定安亭只有3站的距離

二手房均價只要2萬/平出頭，而安亭還維持在4萬/平左右

這樣的房租、房價，聽起來確實讓人心動

實際上住在底站的生活是怎樣的呢？是否真的有這麽高的性價比？

我挑選了幾個樣本，實地探訪了一下——

01最有性價比的 9號線

9號線屬于絕對的剛需線，日均人流量僅次于1和2號線兩條大動脈

浦東的底站曹路，就是性價比的典型代表

以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價，來源：兔博士

2021年以來，曹路的二手房均價都很平穩，今年還有所微跌

比起沿線金橋、金海路動辄每平5w+的均價

這裏堪稱浦東的“價格窪地”

而且交通非常方便，去金橋、張江、外高橋幾大浦東工業園區都不遠

還可以在1小時內直達徐家彙和漕河泾

等到金海路高架明年開通，曹路開車到陸家嘴最快只要半小時

除了有一定的價差和便利的交通外，這裏的配套也相當齊全

作爲動遷大居，曹路的居住群體非常密集

不僅有老土著、動遷戶，更有數量龐大的外地人

而且有一說一，動遷房的質量很不錯，從外圍看幾乎看不出和商品房的差別

很多是2020年後才交付，有獨立門頭，有電梯，甚至還有地下車庫

實拍圖

地鐵旁還有新房供應，89平三房的總價450萬左右

人多就自然吸引來了配套，曹路的教育、醫療、商業資源在全浦東範圍內看，相對還是比較豐富的

目前學校主要有顧路幼兒園、曹路打一小學、浦東複旦附中分校和浦東模範中學

醫療則有三甲醫院——長征醫院浦東新院，今年將投入使用

實拍圖

同事小羊就租在曹路附近，她給我算了一筆經濟賬

一室一廳55平，房租只要3300元/月，加上水電網，兩個人平攤下來一個人也就1700元/月，自己做飯的話就更省錢了

不過，附近吃喝玩樂的地方不多，最近的只有恒越榮欣廣場，店的質量一般

好在不遠處顧唐路的商業發達，除了寶龍廣場，去年還開了超大體量15萬方+的招商花園城

從曹路開車過去只要15分鍾，地鐵就2站，想吃什麽、買什麽也都在外賣的配送範圍內，動動手指就可以了

而9號線另一端的底站松江南站，性價比可就沒這麽高了

盡管同在地鐵底站，但松江南站發展的並沒有周圍泗泾、松江新城等幾個板塊成熟

一出底站，就看到南站周圍大大小小的工地在施工

環顧四周都沒找到小區，地圖上搜索發現最近的還在幾公裏外

實拍圖

松江南站北側的文化場館、酒店都在建設中，另一邊商業辦公綜合體的雛形也沒出來

可以說，醫療、教育、商業配套都不齊全

只有一些本地土著住在附近，加上還沒什麽新房供應，吸引來的人非常有限

難怪這幾年二手房的表現一般

以上數據爲二手房成交均價，來源：兔博士

02

傳統新城留不住年輕人

你有多久沒聽過美蘭湖了？

美蘭湖上一次火還是出現在脫口秀的段子裏

何廣智說自己剛來上海時，就住在這裏，一個月房租只要800塊

聽起來確實很便宜，美蘭湖除此之外還有什麽優點呢？

一時半會好像回答不出來

美蘭湖到靜安寺也要52分鍾的通勤距離，談不上多方便

以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價，來源：兔博士

目前美蘭湖的二手房，要麽是年代久遠的老公房，要麽是品質相對較好的次新房，成交價格相差較大

再來看當初規劃的一系列配套

奧特萊斯、北歐風情街、皇冠假日酒店、國際會議中心、展覽中心……

如今都荒廢的差不多了，不少主題性建築看上去空空如也

部分街區還在改造招商中，也多是被用作溫泉場或者婚紗攝影工作室

只有小鎮一些餐飲店還開著，帶著做做周圍外賣生意

實拍圖

目前美蘭湖的大部分希望都放在了TOD項目上

地鐵站門口貼滿了碩大的招商廣告

項目不僅有商場、寫字樓，還有住宅和配套的長租公寓，有望今年陸續投入使用

實拍圖

說實話，美蘭湖發展的逐漸落寞，除了離市區確實比較遠之外，最主要的還是因爲缺乏有競爭力的産業支撐

這也是很多郊區板塊的通病，區域經濟始終發展受限

哪怕每年有源源不斷的大學生畢業，他們還是會用腳投票，離開這裏，去上海其他更有性價比的地區租房上班

03

“花橋正在變得越來越尴尬”

11號線從嘉定新城分成兩路，一路向西，最後三站在江蘇，底站就是花橋站

這個位于上海的西北門戶、距離上海人民廣場40km左右的蘇州城市，幾乎是離上海最近的環滬城市

和安亭比起來，花橋的房價確實有不小的誘惑力‍‍‍

不少人就是看中了這裏的性價比，選擇在這裏居住，跨城去上海工作

同事強哥就是其中之一，從自身住了幾年的感受來看，花橋和安亭沒什麽區別，大部分時候都感覺不到，這裏是到底是蘇州還是上海

雖然從居住環境上看，花橋確實沒有上海市中心的環境配套好

但和上海的大多數郊區相比，這裏的配套又稱得上齊全‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不僅有步行街、小的商業體，還有分散在各小區的底商

學校和醫療資源也有蘇州方面托底‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此哪怕是遠在花橋新城的濱江裕花園也有不低的入住率

不過，強哥感歎道，自從去年6月，蘇州11號線接入上海11號線後‍‍‍‍‍

花橋作爲地鐵終點站的最大優勢就消失了‍‍‍‍‍‍‍

現在地鐵變得更加擠，只能硬生生一路站過去，通勤體驗非常差‍

加上現在上海買房政策越來越寬松，外環外基本都放開了

04

郊區中的郊區，談不上性價比

作爲上海最西邊的地鐵站

東方綠舟實在是太偏了，到虹橋火車站還要坐40多分鍾的地鐵‍

如果想從17號線換乘到2號線去上班，以中山公園爲例，那更是要坐上18站，可謂是長途跋涉‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此，這裏的二手房均價只有3w多，放在整個上海範圍都很低

以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價，來源：兔博士

本身虹橋房租和市區相比就不貴‍‍‍

對一個在虹橋上班的人來說，不一定願意爲了房租便宜，就跑到東方綠舟來租房‍‍‍‍‍

而且，這裏的總體開發程度不高，基本沒什麽相關的配套

地鐵從青浦新城開始就都是純生態的綠樹、田地和小河

實拍圖

東方綠舟出站就是一條大馬路，路上既有載貨的大卡車，也有外地來的長途大巴車

還有很多挂著蘇州車牌的小汽車

地鐵站背面是農田，有小攤販在叫賣自家産的水果，非常有鄉土氣息

這一片不僅看不到住宅樓，更看不到商場和辦公樓

實拍圖

就拿東方綠舟和附近的青浦新城對比

青浦新城那裏發展更成熟，既有足夠的配套，生活體驗感強了很多

而且産業也跟上來了，有不錯的工作機會

就有不少年輕人選擇來到青浦新城上班、居住，基本的生活需求都可以滿足‍

不過，隨著華爲青浦基地的啓用，東方綠舟還將接通17號西延長線，會不會有可能吸引到一批打工人過來住呢？這就有待進一步的觀察

05

最早的1號線底站莘莊

性價比正在被抹平

作爲曆史最悠久的底站，莘莊可以說是一個有故事的同學

當初可是闵行區政府自掏腰包，才把1號線的底站從錦江樂園一路建到了莘莊

就此打響了“第一莊”的名號，最早吃到了地鐵紅利

自然而然，莘莊的成熟度排在了上海外環外區域的前列‍‍

人口衆多，配套也要啥有啥，一路推高了房租和房價‍‍‍‍‍

底站的性價比也就消失得差不多了‍‍‍

早在2016年，莘莊的房價就突破了7萬/平大關

標杆二手房金輝海上銘著，挂牌價更是一度高達8萬/平，比浦東中環的一些板塊還要高

不過，這幾年成交價格有所回落，目前在6萬/平左右

以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價，來源：兔博士

再加上莘莊地鐵站超強的客流密度

即便發車間隔縮短成2分鍾一趟，早晚高峰實施限流的情況下，地鐵也很難一趟就擠上

作爲郊區的一大交通換乘中心

莘莊這幾年還在建造嘉闵線和交通樞紐鐵路大平台

前者可以直達虹橋樞紐，後者將打破南北廣場的隔離，提高板塊內部出行效率

另外，地鐵上蓋工程TODTOWN更是涵蓋了住宅、寫字樓、行政公館、酒店、商場五大業態

等到這些項目都建成後，對已經定居在這裏的人來說，莘莊的交通和配套還將更上一個台階

但對更看重性價比的剛需來說，這裏俨然已經是一幅“高攀不起”的模樣，很難選擇它作爲自己在上海的第一站‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

06

地鐵底站往往是一個城市的邊緣，也代表了地區的邊界

對選擇最後一站的人而言，地鐵可以說是除了公司和家之外，第三個重要的場所

在他們眼中，“遠大新”遠遠勝過“近小破”

而從性價比角度考慮，如何用更少的錢，換來相對不錯的生活品質

看起來，曹路這樣的底站算是不錯的選擇

除了有足夠便利的交通之外‍

還有人口基本盤，加上完善的配套，以及強大的資源兌現能力‍

能給浦東打工人帶來更舒服的居住體驗

但一些傳統新城、衛星城，太過偏遠的郊區，還有開發過度的板塊‍‍‍‍‍‍

盡管有地鐵這個硬件在，也不是萬能的‍

性價比還是在不斷降低

年輕人不一定願意用更長的通勤時間，不佳的通勤體驗

來換取稍微便宜了那麽一些的房價或租金‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最終，在通勤便利性、租金、居住條件、周邊配套等多重因素綜合下，都會做出自己的選擇

以上爲正文，來自楚然