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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
近年，全國樓市都非常慘淡，從新房到二手房都很難賣，房價也持續下跌。
雖說整體慘淡，但不同城市、不同區域之間，慘淡程度各不相同。
一般情況下，高等級城市核心區域的品質樓盤，受影響較小，甚至繼續火熱。低等級城市、普通地段的房子，往往受到較大的沖擊。
溫州恰恰相反。
溫州市區雖有少量高品質小區房價挺住了，但總體上房價明顯下跌。除個別低密度新盤，溫州市區很久沒看到新盤熱銷了。
然而，溫州部分郊縣樓市似乎沒那麽慘淡，還有新盤熱銷。
今年以來，樂清、瑞安都有新盤首開熱銷，甚至個別還有搶房現象，永嘉上塘也有新盤續銷得不錯。
永嘉上塘
在剛剛過去的4月份，在溫州12個縣（市、區）中，蒼南、樂清、平陽的成交量位居前三名，而市轄區大多處于中遊水平。
來源：
溫州房産圈
銷售情況較好的新盤，也大多位于郊縣。
在銷售套數前10名中，市區僅有2個新盤入圍，均爲已交付的現房，還趕上了學區購房潮。
榜單中其他8個新盤，均位于郊縣。
來源：溫州房産圈
就房價而言，部分郊縣似乎跌幅也沒那麽大。
2020-2021年經曆了暴漲的樂清，如今房價總體平穩。
瑞安雖有一手現房降價出售，但不少新盤交付後，二手房價跌幅不大。二手房跌幅大的，大多是老房子。
與老城區斷開、比較孤立的龍港新城，2020-2021年房價與溫州市區的瓯江口差不多，約15000元/㎡。如今，龍港新城二手房仍有約12000元/㎡，瓯江口二手房已基本不到10000元/㎡了。
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溫州郊縣房價並不低，爲什麽在整體慘淡的情況下，部分郊縣樓市的表現比市區要好？
原因有很多。比如，老城區太差導致改善意願強烈，沒建過量的安置房，前些年投資客少，集全力開發一座新區，高端新盤依舊不多，等等。
還有一個很重要的原因，縣城與極少數強鎮，尚有虹吸能力，周邊鄉鎮居民正源源不斷湧入縣城。
比如，樂清城區能吸引樂清全市居民前來購房，尤其是近年對柳市、虹橋兩座經濟強鎮的虹吸，帶來的非常強大的購買力。爲了更好的生活環境，他們甯可遠離産業，每天長距離駕車上班，也要搬到樂清城區。
瑞安城區首位度一直很高，如今依舊對瑞安全市具有吸引力，還能吸引部分平陽居民前來購房。
事實同城的龍港、鳌江，吸引了不少蒼南江南片居民前來購房。鳌江還能吸引平陽中西部居民前來購房。
蒼南縣城靈溪，雖然很難吸引蒼南江南片居民前來購房，但對蒼南其他鄉鎮仍有很強的吸引力，也能吸引平陽中西部居民前來購房。
從“七普”數據看，在溫州人口總體增量有限的背景下，各縣城人口大幅增長，就充分反映了這一點。
在縣城的新區有一套商品房，已成爲郊縣年輕人婚嫁時的重要條件之一。
還有不少郊縣溫商，雖然平時不生活在溫州，但他們在外掙到錢之後，喜歡去他們的縣城買豪宅。
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那麽，爲什麽他們不來溫州市區買房？
郊縣來溫州市區買房當然有，且不少。比如，很多永嘉人去鹿城買房，不少瑞安人去來瓯海買房，也有些樂清人買在七都島、濱江CBD、桃花島、瓯江口。
但是，這些現象更多是就近購房。像鳌江流域、樂清中北部居民，就很少來溫州市區購房。
距離遠、文化習俗差異大，令他們對溫州市區有些陌生。但是，一旦城市真正有吸引力、競爭力，對郊縣形成降維打擊，距離、文化習俗不是問題。
近年來，當各大縣城都在進步，從城鎮向城市進發，而溫州市區尚未成爲一座真正的大都市。
比如，溫州市區的CBD尚未成型，而樂清、瑞安、蒼南的縣城（城區）都有了各自的商務區，平陽鳌江、龍港也在建現代化新城。
溫州市區沒有現代化商圈，除了兩座萬象城，其他如銀泰城（銀泰百貨）、吾悅廣場、萬達廣場、寶龍廣場（曾經）等，樂清、瑞安、平陽、蒼南也都有。
樂清清和公園、平陽九疊河公園、蒼南中心湖公園等，建設水平也在溫州市區公園之上。
還有溫州市區沒地鐵，現有軌道交通也未能走進更多市民的生活，出行方式與縣城也沒本質區別。
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可以看出，溫州市區對郊縣的吸引力有，但沒那麽大。
既然差距沒那麽大，他們自然就近選擇自己的縣城，無需前來溫州市區。
被優質教育、商業等配套吸引的購房者，以永嘉爲主。
其他郊縣居民定居溫州市區，大多是在溫州市區工作而購置的剛需、首改住房，很少有富豪爲了改善生活配套、人居環境來溫州市區購置豪宅。
甚至還有人在溫州市區工作，依舊定居郊縣，每天長途駕車通勤，或租房，就是沒想過在溫州市區買房。
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正如那句“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，如今樓市下行會受金融、政策等影響，但高等級城市的核心地段優質資産依舊被看好，就在于人口流入帶來的購房、定居。
溫州有約976萬人的龐大人口基數，近年人口也是淨流入的。這既意味著潛在購房者很多，又不代表它們一定會購房、定居，關鍵看溫州怎麽做。
連縣城的表現都不差，溫州樓市及城市前景無需被唱衰。但是，溫州市區樓市表現不如縣城的現狀，又值得高度重視。
經曆了近3年的樓市下行，當前溫州市區房價沒那麽貴了，除豪宅、優質學區房外，同等品質之下房價比部分縣城還低，有一定性價比。
有低價的住房很重要，但城市競爭力更重要。
只要溫州市區能繼續加強城市建設、産業發展，持續提升城市吸引力與競爭力，再加上相對合理的房價，還是有望吸引更多郊縣居民來購房的。
關鍵在于，溫州市區要成爲一座比縣城更多元、更精彩的大都市，展現更多二線城市特征，對縣城形成降維打擊，才會對郊縣有吸引力。
若溫州市區各類設施與郊縣同檔次，只是縣城的放大版，那他們爲什麽不繼續待在縣城？
做大做強溫州市區，也並非僅靠溫州市區，永嘉、樂清、瑞安同樣可以助力，共建溫州大都市。
只要永嘉、樂清把瓯江北岸建設好，瑞安把東部沿海建設好，當地居民無需前往溫州市區購房，只需向瓯江沿線、大羅山周邊集聚，與溫州市區增強交流、互動，實現融合，同樣是在做大、做強溫州市區。
