Q&A | 壹 關鍵詞：陸家嘴、浦江茗園、短板 █ 問： 上禮拜聽了直播， 提到了陸家嘴的門檻是浦江茗園，周末去看了，三房很正氣，將軍覺得這個小區怎麽樣？ ​〔暗黑大將軍〕： ​作爲陸家嘴地段的門檻電梯板樓，浦江茗園能享受到浦東最好商業配套，家門口尚悅灣，國金也可以步行，最好的醫療資源，家門口東方醫院，最高的城市效率，家門口14號線浦東南路站，再加上良好的戶型，各方面配置已經接近均衡。缺角的兩方面，一是小區品質，畢竟房齡有二十年，公區老化，停車情況也比不上次新房；二是中産盤但沒有好的學區，比不上陸家嘴南邊的菊園三兄弟。 所以只要能接受上述兩個短板，就完全可以選，其他方面都堪稱浦東頂配。雖然是門檻盤，但比起其他幾個如內環門檻兩灣城、黃浦門檻明日星城、老靜安門檻達安花園等，浦江茗園因爲自住率高，小區規模小，抛盤不多，相對會更穩定些。 Q&A | 貳 關鍵詞：曹家渡、達安、三鑫 █ 問： 老靜安萬航渡路這邊的達安和三鑫，現在買入再持有十年的話，會徹底淪爲老破大嗎？ ​〔暗黑大將軍〕： 不用看十年後，如今去看，二十年不老嗎？那外立面和公區不舊嗎？所以現在就已經是老破大。 但也不是說老破大就沒價值了，曹家渡這邊畢竟近核心市中心，屬于CAZ範圍內，沿街底商豐富，複數的社區綜合體，家門口和四周都是商圈，提供了更多的消費選擇。地鐵三條，天氣好散步就到靜安寺。城市資源和效率都不是中外環可以碰瓷的。 小區房齡是老了，內部綠化卻難以複制，現在的新小區已經做不到這麽高的綠化率了，公園式的園林基本只存在于2010年前的這些樓盤。三鑫更難得還做到了人車分流，曹家渡附近到處都能停車，車位比倒不是什麽大問題。只要能接受視覺上的一些瑕疵，體感上還是比較舒適的。 兼顧是做不到的，優缺點都很明顯，根據自己的核心需求來權衡吧。 Q&A | 三 關鍵詞：品質、地段、戶型 █ 問： 最近看房很糾結，像一些品質高的小區，只有戶型或者朝向不好的房子，預算內能勉強夠一下，想問下將軍，保住品質小區，犧牲一些其他方面的參數怎麽樣？ ​〔暗黑大將軍〕： 如果你對品質和地段的要求雙高，非同區位的標杆小區不可住也，那也沒得選，不是仁恒全北，就是綠城一樓。自己能接受，那當然無可厚非。 不過從賣盤流通角度來看，這類反大衆口味的設計，始終會排除很多購買力，流動性不是很好。這種情況，個人比較建議適當放棄地段，品質可以保持，遠兩步買各方面均衡的産品。只要在市區甚至近市區範圍內，地段都不至于太差的。 Q&A | 肆 關鍵詞：華泾、嘉俊庭、剛需 █ 問： 平時上班地鐵出行多，出差也不少，最近看了華泾的嘉俊庭，附近也有機聯和待建地鐵，遺憾的是只有大高層了，將軍還推薦嗎？ ​〔暗黑大將軍〕： 高層不是什麽牛鬼蛇神的産品，再普通不過了，超高層和洋房才是異類，所以這種建築結構肯定可以考慮的。 ​華泾這邊可以說是西南外環這邊最有機會的地段了，本身就是距離傳統市中心最近的外環線之一，同時也是距CAZ最近的外環板塊，還兼具了濱江的天然資源，大規模空地，動遷難度很低，現在軌交加密，大體量商業規劃，可謂正面buff疊滿，做得好是應該，做不好才要檢討。 雖說嘉俊庭的品質不驚豔，有點平庸，但也挑不出太大毛病。在其他方面都落地後，本身品質也是拖不了後腿的，畢竟徐彙區新小區數量就不多，剛需類的就更少。不能說他是這個預算段最好的選擇，但一定是個難出錯的選擇。