今年重慶樓市的一大特色，就是二手房的成交占比大幅超越了新房。

“新房癌”爲啥被治愈了呢，除了二手房以價換量之外，新盤太少也是一個很重要的因素：一季度都快過完了，亮相的新盤仍是屈指可數，購房者自然提不起興趣。

房交會二手房展台火爆

最近汽博周邊終于悄悄冒出了一個新盤，引來不少粉絲的關注。

它的前身其實就是當年渝北知名的爛尾樓—山東大廈，在躺平十多年後終于煥發了新生，背後又有哪些故事呢？

01.渝北知名爛尾樓

被金鵬低價拍下

小樹在網上查了下，還真是巧了，原來在濟南市區也有個山東大廈。

這個山東大廈建于2002年，位于濟南泉城公園之中，由著名的美國波特曼設計事務所設計，集會議、商務、住宿、娛樂等功能于一身，是當地赫赫有名的地標。

2010年3月，山東省人民政府駐重慶辦事處向山東省政府提交報告，申請在重慶也建一個“山東大廈”，由重慶市山東商會選擇一家房地産企業來開發。

2013年2月，重慶渝世弟物業發展有限公司以5.3億元拍下占地79畝的渝北人和組團N分區17-1/03號地塊作爲項目建設用地，選址也是頗費苦心：

“這裏毗鄰機場高速，雄踞石盤河商務區核心，未來市民從機場回到主城，駛經機場路時便能欣賞到山東大廈的英姿”

原山東大廈效果圖

2015年3月24日，“山東大廈”項目建設正式全面展開。

項目規劃建設了5A級寫字樓、大型商場、連鎖賣場和其它設施等，總投資約30億元；

截圖自中國網山東頻道；

不料好景不長，整個項目沒動工多久，就因資金鏈斷裂而陷入停工。

2020年的時候小樹還去現場看過，只見工地裏面雜草叢生、鋼筋鏽迹斑斑，實在讓人扼腕歎息。

2021年8月，渝中區法院裁定終止魯嘉置業重整程序，宣告開發商破産，隨後這塊地被送上法拍席用于償債。

2021年9月16日起，這塊地先後經曆5次拍賣，起拍價也從最開始的7.95億一降再降，最後于11月2日被重慶金鵬地産以4.12億的價格拿下。

開發商囤地十年，地價居然還跌了1個億，實在讓人大跌眼鏡。

2023年2月，開發商申請對“山東大廈”地塊用途進行了調整，整個地塊一分爲二，大部分改成了住宅用地;

調規前山東大廈項目占地面積約79畝，規劃爲商業商務兼容居住用地（住宅占40%），計容體量爲16.6萬平方米，其中商業10萬方、住宅6.6萬平方米。

調規後，東側土地面積64畝規劃爲純居住用地，可建住宅10.6萬平方米，容積率也由3.1調整爲2. 5。

改規之後，整個項目樓面價還不到4000元/平，只有周邊正常土地成交價一半左右，無疑撿了個大漏。

誰有這麽神奇的能力，我們待會再講，還是先去看看實地情況吧。

02.示範區全部成型

開發商真不差錢

從地圖上可以看到，春曉蘭庭緊挨著機場大道和寶石路，位置非常的顯眼；旁邊還有在建中的地鐵15號線，實際距離在1公裏左右。

周邊都是成熟社區，配套和交通都比較方便，但部分朝主幹道的樓棟可能會有些噪音，購房者需要引起注意。

小樹趕到現場的時候，售樓部才剛剛開放，現場正在搞活動。

更讓人驚訝的是，整個小區所有樓棟已經拔地而起，不僅示範區已經做好了，甚至連配套的幼兒園都修好了，開發商真是不差錢啊。

售樓部設在小區門口幼兒園

整個小區占地約70畝，總體量約15萬方，算是當下少見的大盤了。

目前開發的是一期，總共由11棟小高層組成，目前首開的是10號樓，前兩天剛剛拿了預售證，已經開始對外銷售了。

旁邊還貼了張告示，項目可就讀未來的八中管理校和渝北實驗小學分校，不過這兩所學校都還未動工，口碑暫時無從說起。

由于地塊面積比較大，小區內部的中庭也比較寬敞，而且園林很多修成了實景，所見即所得，這一點比較讓人放心。

同時，所有樓棟一樓都修成了架空層，活動空間確實夠大。

再說說它的戶型。

相對于市面上層出不窮的“第四代建築”，春曉蘭亭的設計比較傳統，同時爲了顔值以及隔絕噪音的緣故，全部采用的是封閉式陽台。

有點出人意料的，則是它的價格。

它的産品全部是面積93-116平之間的三房，備案價在15000~17000元/平，這個價格不但比旁邊的湖上初晴貴了兩千左右，甚至比旁邊龍湖青雲阙也貴。

即便如此，開盤幾天便賣了十幾套，就當下的市場而言也算是首開大捷。

看到這裏，有心人應該看出點名堂了。

項目的樓面價才3千多一平，按現在的售價來算，開發商一個平方有1萬多的價差，可以說賺得盆滿缽滿。

要曉得，前幾天海成剛拿下的泰山電纜地塊地價都要7280元/平，金鵬的地價居然只有它的一半，開發商是怎麽辦到的呢？

03.金鵬老板太神秘

拿地經常撿趴活

2009年，一則“億萬富豪爲父祝壽”的新聞在網上爆火。

根據多家媒體報道，當時的“長壽頭號富豪”爲父親祝壽大宴上萬賓客，還花費近七百萬修建了一座戴家大院當壽禮，引發全網熱議，還有市民評價：

“出息了，請父親老鄉搓一頓應該，別個金鵬公司的固定資産已經超過12個億”

這個大宴賓客的“億萬富翁”，正是金鵬地産的老板戴相超。

其實金鵬也算是家重慶本土的老牌房企了，不過在網上卻找不到任何關于戴相超的公開報道，甚至連一張正面照片都沒有，實在太神秘了。

小樹費盡了九牛二虎之力，才搞到了兩張關于他的照片，還是因參加活動才意外留下的。

左二即爲戴相超

戴相超是怎麽掙到12個小目標的呢，其實方法並無二致，同樣也是“撿趴活”。

2004年，重慶金鵬在寸土寸金的觀音橋拿下一宗30來畝的土地，協議價僅3000萬出頭，再通過擴大地塊及調高容積率，最後樓面價還不到200元/平，不到當時周邊同類項目的1/5。

這個體量達到18萬方的地産項目，就是後來大名鼎鼎的金鵬北城旺角。

戴老板爲啥能低價拿到土地呢，答案是懂得如何將財富“合理分配”

2008年4月，重慶地産圈出了件大事，重慶規劃大師蔣勇因涉嫌違紀被有關部門帶走，衆多開發商牽涉其中而轟動一時。

根據《財經》雜志報道，在檢察院提起的起訴書中，共有重慶金鵬公司戴相超等十六個房地産開發商向其“分享勞動成果”1870余萬元，目的是調增容積率，調整拆遷規劃紅線範圍，增加建築規模等。

這些目的，在北城旺角這個項目中全達到了。在起訴書中提到，重慶金鵬公司戴相超和蔣勇情婦唐薇簽過這樣的協議：

金鵬公司和蔣勇情婦唐薇辦的瑜然公司聯合開發觀音橋某地塊，由蔣勇情婦唐薇操盤的瑜然公司爲金鵬公司低價拿地，瑜然公司分20%的開發利潤（俗稱爲幹紅），另給100萬元的額外獎勵。

時間一晃十多年過去了，這個世界變化了很多，又好像什麽都沒改變。

04.尾聲

最後回頭說下這個樓盤，項目西側還有塊二期開發用地，不過目前還沒有任何施工的迹象。

根據規劃顯示，這個二期又分爲兩塊地，一個是新型産業用地（M0）和一個社區衛生服務中心，另一塊則是商業兼容住宅用地，不過卻有人悄悄告訴我：

“據說後面也會修成住宅”

小樹在金鵬集團的官網上看了半天，終于找到了這家企業的價值觀：

創造社會財富，實現合理分配