2021年以來，房地産領域頻繁爆出的金融風險事件，在全社會引起了廣泛關注，金融監管和房地産主管部門多次公開強調要出台金融舉措支持房地産市場平穩健康發展，特別是要救助陷入經營困境的房地産企業。2023年10月，中央金融工作會議提出：“促進金融與房地産良性循環，健全房地産企業主體監管制度和資金監管，完善房地産金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地産發展新模式。”本文就化解房地産領域金融風險提出若幹思考。

肇始于20世紀90年代末的住房體制改革標志著全國性房地産市場形成。伴隨新世紀以來我國高速工業化城鎮化進程，房地産業一躍成爲國民經濟的支柱産業。2010年以後國家主管部門和地方政府開始多輪次調控房地産市場，住房銷售規模和價格出現周期性波動。2021年以後全國房地産市場持續下行，2022和2023年連續兩年房地産開發投資規模以年均10%的速度回落。市場行情遇冷導致相當比重的房地産開發企業出現流動性困難、債務延期違約乃至資金鏈斷鏈破産等嚴峻問題。特別是近三年來，以大型民營房企爲主的頭部企業大面積發生債務違約等風險事件，引發骨牌效應沖擊波，給房地産領域和金融體系造成震蕩。據不完全統計，2021年全國百強房企名單中已有半數出現不同程度的流動性或債務問題。相比于以往房地産下行周期，本輪市場低迷持續周期更長甚至尚未見底。疊加外部金融市場的不利因素，房地産領域的結構性矛盾和曆史遺留問題呈現出集中爆發態勢。

房地産行業因其投資規模大和産業關聯度高，出現金融風險事件不僅影響行業內部，沖擊波也會持續外延擴散。過去十年，房地産行業作爲可以承載龐大資本體量、消化巨大工業産出的內需性行業，在實體部門制造業普遍産能過剩和對外出口市場收縮的新常態下，成爲金融機構投放信貸資金和實體生産企業擴大産品銷售的首選領域。根據不完全估算，房地産領域相關投資行爲占據全國固定資産投資的比重高達25%，其上下遊産業鏈最終拉動的經濟産出占據同期國內生産總值的比重接近12%，全國居民財富構成中超過50%爲房産物業類資産。由此可見，我國房地産市場行情起落變化對宏觀經濟走勢具有舉足輕重的影響。

業內專家學者對本輪房地産領域流動性危機産生的內在因素歸結爲“三高”，即高負債、高杠杆、高周轉。回溯曆史，“三高”模式並非行業誕生之初就已有之的通行法則，其産生發展是行業內部競爭分化和結構升級演化的結果。2000年以後我國房地産行業興起，彼時在全國經濟快速增長的趨勢下，原本相對空白的住房消費市場大規模啓動並開始爆發式增長，市場呈現出單邊向上的行情，各類資本競相湧入房地産市場，這一時期被稱爲我國房地産市場發展的“黃金十年”。這一階段的住房開發特點是以數量衆多的地方中小地産企業爲主，其盈利來源主要是依靠囤地捂盤等延長開發周期、調整時間差等手段坐享土地價格上漲帶來的溢價紅利。廣大中小房地産企業開發資金主要是以自有資本以及民間融資爲主，對單筆投資回報率的追求遠高于對整體資金利用效率的關注。

房地産行業和金融部門具有突出的強周期和順周期屬性，高周轉高負債模式等同于將房地産和金融領域的共性特征不斷強化，變相放大了房地産周期波動性。考慮到國內普通民衆的認知，房産作爲特殊商品本身帶有金融資産屬性，其市場交易受“買漲不買跌”心理驅使，市場情緒傳導轉換特性顯著。隨著房地産市場的集中度提升，大型品牌房企批量湧現並不斷向中小城市挺進，很大程度上扭轉了中小房地産企業混亂無序的市場環境，又使房地産領域出現類似金融機構“大而不能倒”的認知。廣大購房群體對開發主體的信譽認可度提升，地方政府也更傾向于引入全國性品牌地産企業，以提升所在城市房地産市場的吸引力。

市場價格上漲預期對于支撐房地産供銷行情至關重要，而國內房地産領域存在一個顯性規律，即同一區域地段新供地塊成交價格反向決定周邊二手住宅的價格走勢。在“三高”模式格局下，房地産企業高周轉帶來資金利用率提升，考慮到來自購房群體規模巨大的預售款和住房按揭貸款，又進一步強化了自身金融屬性，推升了房地産開發融資比重。高杠杆融資傾向和高周轉模式相得益彰，即使在宏觀政策調控抑制房地産投資過熱的背景下，房地産“三高”模式加快資金周轉速度等同于變相向房地産市場注入更多流動性，進而導致更多頭部大型房地産企業有沖動激進擴張、高價拿地，帶動該地區土地市場火熱和二手房行情高漲，最終助推新房市場銷售熱度提升。

綜上分析，房地産領域的各類金融風險是行業運行規律、社會經濟發展階段轉換的綜合作用結果，是需要正確認識和妥善解決的重大“考題”。筆者認爲，應從精准施策救助陷入困境房企、優化房地産金融市場結構和探索房地産發展新模式等方面多管齊下，矯正行業運行模式，回歸健康發展軌道。

一是精准施策救助陷入困境的房地産企業。繼續實施對房地産行業出險企業的救助措施，要針對不同規模體量、不同風險成因、不同運作模式和不同資産狀況的房企制定差異化纾困方案，做到因企制宜“一企一策”，將風險處置的機會成本降至最低。在救助頭部房企過程中，要發揮金融機構、AMC和其他民間資本的作用，充分尊重出險企業股東和債權方利益，兼顧平衡各方訴求。在資産處置、債務重組環節要遵循市場化原則，規避政府信用無原則爲問題房企背書以及向特定對象進行利益輸送的行爲。對出現道德風險和違法行爲的出險企業，要在救助企業維護消費群體合法權益的同時，堅決追究相關主體和責任人的法律責任。

二是進一步優化房地産金融市場的結構體系。面對房地産行業的嚴峻困難和行業轉型陣痛期，宏觀政策層面需要給予金融體系有力的政策支持，遏制頭部大型房企債務違約趨勢蔓延，阻斷債務鏈條的風險傳遞，提振房地産金融市場的投資者信心。金融機構和地方政府應妥善運用中央有關部門安排的保交樓專項資金，在最短時間內出清現有的問題資産，切實維護廣大購房群體的合法權益，全力營造房地産市場健康穩定向好預期。積極引入AMC等不良資産管理機構參與出險房企問題資産處置工作，激活産權交易市場流動性，促成資産變現回籠資金，解決出險企業的燃眉之急。政策性金融機構可考慮發行債券幫助地方政府籌措專項資金，用于收購出險房企停工項目作爲保障性住房的補充來源。發揮資本市場功能，推動房地産物業資産證券化創新，幫助房地産企業盤活存量資産。

三是積極探索房地産行業發展的新模式。監管部門和行業主體要充分認識我國經濟社會發展階段變化的新趨勢，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則和定位，充分借鑒國內外的成功經驗，積極推動房地産行業發展方式轉變，探索滿足人民群衆日益增長的新消費需求的高質量發展模式。引導房地産行業轉變原有“三高”特征的粗放式發展模式，探索差異化多元化精細化的發展模式，瞄准産品創新和開發市場空白的新領域。金融機構及監管部門在救助纾困過程中，要規範大型房地産企業的內部治理，協助其健全資金監控托管機制，引導其樹立誠實守信、守法履約的行業風範。

《銀行家》雜志主編：