又一記大錘狠狠落下。

繼官方“去庫存”指令發出後，相應的落地政策也跟著來了：商品住宅去化周期超過36個月的城市，暫停新增商品住宅用地出讓。

文件明確，對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回，繼續大力支持保障性住房用地的供應。

截至今年3月，根據第三方研究機構統計，去化周期超過36個月的城市有41個，其中就包括武漢和無錫這兩個之前集中供地的二線城市。

而減少供應量，等于直接將樓市去庫存的任務狠狠紮進土裏。

說起來，這政策也算是老瓶裝新酒。

早在2019年，自然資源部就曾經發過類似文件，對城市庫存分檔更細，要求也更加嚴格。

但因爲後來很多城市並沒有嚴格遵守，甚至還在持續災難式供地，導致這項政策一直沒有落實到位，而這波政策重申，主要也是基于目前地産庫存的新高。

截止2024年2月末，全國商品房的庫存量高達75969萬平方米，同比增長15.9%，遠遠超出了2015年的71853萬平方米。

3月末稍有下降，庫存量爲74833萬平方米，，同比增長15.6%，其中住宅庫存39458萬平方米，同比增長23.9%。

庫存量高居不下，導致去化周期也在不斷變高。

根據上海易居研究院數據統計，截至3月份，在100個被納入統計的城市中，新建商品住宅庫存去化周期即存銷比爲25.3個月，其中有41個城市去化周期超過36個月。

從數據端能直觀看出，目前的市場仍然處于一個去庫存的大周期當中，從城市供需關系的結果看，土地供應仍大于市場需求。

以武漢來說，2022的供地面積爲993萬㎡，2023年更是幹到了1387萬㎡，大環境走弱的情況下，光是拍地同比就增加了近40%，對比它成交量就弱多了。

一般而言，地方政府越是缺錢，就會加大供地，在這種情況下，樓市越差、賣地越多、群衆越不敢買房，最終只能是把路走死了。

再具體說下這項通知，整體概括爲2個要求：

一是超過36個月以上庫存的城市就不要供地了；二是18個月至36個月庫存內的城市只能“替補”不能新增。

至此，其實就已經把土地庫存敲死了。

因爲庫存18個月以內，就已經處于良性的供求區間，12個月內是供小于求的局面，而控制在12到18個月，則是樓市想要維持供地水平的均衡階段，這時候大概率也會出現“內熱外冷”的分化行情。

當然，拍地是減少了，與此同時也意味著土地財政收入的銳減。

那麽，對于普遍缺錢的地方政府來說，他們會怎麽做？

最大的可能，就是在今後的土拍中，地方城市一定會推出核心地塊，推高地價，只有這樣，才能確保他們的核心資産實現增值，才能真正自負盈虧。

長遠來看，土拍只會越來越卷，好地也會越來越多。

對于暫停供地，香港比內地早一步就脫光了。

在今年1月初，香港的賣地名單上就只有1塊工業地皮，並宣布今季不再推住宅地。

對此，香港那邊也是非常坦誠，之所以暫停供應住宅用地，就是近月市場投地氛圍較爲冷淡，全年商品房供應和市況飽和，就是目前商業樓面的空置率仍然在較高水平。

再直白點，市場行情不好，咱就開源節流呗。

根據中原地産的統計，去年香港整體樓宇買賣一共有58035宗，總成交4779.03億港元，成交量連續2年下跌，成交宗數創1991年以來新低，成交金額也是創2013以來的10年新低。

這時候，香港是裝也不裝了，直接收緊了住宅、商業用地供應，給樓市墊了層保溫棉。

如果說暫停供地是一種節流，那麽吸引人口就是另一種開源。

近幾年香港的常住人口也是呈現逐年下降的趨勢：

2020年減少了4.65萬人；2021年減少了8.71萬人；2022年減少了6.83萬人。

但隨著香港推出優才、專才計劃後，香港人口便出現了快速的反彈，到2023年中，香港人口749.81萬人，同比增加了15.2萬人，增長幅度高達2.1%。

放至全國來看，這個增長幅度也是最高的，2021-2022年，內地人口增長最高的長沙和杭州，增幅也不過是1.77%和1.41%。

這一出手，直接讓香港扭轉了過去2年多的人口下滑，將流失掉的人口重新補了回來。

參考香港的經驗，暫停供地只是減少庫存的前置條件，但庫存該怎麽去，卻不僅僅只是暫停供地。

那麽，現在該如何消化現有存量住房呢？

其一，是亟需破除限購限售，加快市場流通速度。

想要去庫存，就得將真正想買房的群體釋放出來，比如近日北京放松五環外限購，天津宣布取消120平方米以上的限購等，核心都是鼓勵有錢人多買。

截至目前，一二線城市中，廣州、天津、蘇州、成都、蘇州等衆多城市都已經取消或局部取消了限購，接下來就看其他一線城市的跟進了。

其二，是靠持續吸引人口，創造最根本的內需。

光減少供地，難以解決最或缺的購買力問題，以香港來說，在經曆一系列曆史性變化後，它正在迎來新一輪居民置換，留下的大多是內地的優秀人才，這時候對香港來說，它便是不缺購買力的。

要有足夠的人口才能支撐起一個城市的購買力，所以，搶人口仍是大勢所趨。

其三，是針對不好賣的存量房，國資下場，收購將其轉爲租賃房和保障房。

除了靠正常銷售途徑處理庫存，有些難賣的房子還需要政府的推動，比如說由政府牽頭引出的“以舊換新”模式：

就是將市民手中的二手房置換國資公司指定的新房，而被收購的舊房就可以用于人才公寓和保障房供給。

國資親自下場，因爲更有公信力，相對更容易激發市民的內在需求。

接下來，仍是大水漫灌式的放開。

在4月30號的會議上，官方除了提出“去庫存”的大指標，還提出了要優化增量住宅，提高今後的商品房品質。

我覺得，這對于大多數人都算是一個好消息。

首先，是以後各地政策將越來越松。

比如買房就能落戶、取消限價限購、降低購房成本等，對于二三線的中産家庭來說，這或許是重整資産的好時機。

由二線置換到一線，不管是子女教育還是個人資源都會有很大的提升。

其次，是商品房的品質會越來越內卷。

現在不少城市已經都在行動，比如贈送面積、調低容積率、放松車位等，以提高産品力來吸引購房客戶，相當于變相的降價更容易讓客戶接受。

更高的住房得房率、更多的贈送面積、更寬尺度的陽台進深……這些能得到的最直接的東西，事關幾乎所有購房者的利益。

最後，是選擇越來越多了。

隨著新房的持續內卷，不管是選擇核心地段的房子，還是郊區的剛需房，當品質有了標准，我們大可以放心的選擇自己想要的生活方式。

總之，讓子彈再飛一會兒，期待未來的好日子。