房地産市場冷暖在個人房貸上體現得淋漓盡致。

據4月8日21世紀經濟報道消息，作爲房貸發放主力軍，根據銀行披露的2023年年報，截至2023年年末，六大國有銀行按揭貸余額合計約在26萬億元左右，較上年末減少約超5000億元。在六大國有銀行中，除了郵儲銀行，其他均同比減少。

數據顯示，2023年末，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，這是20年來，個人住房貸款首次下降。可以說，相比上一年，個人房貸規模大幅縮水。

這一變化不僅直接反映了過去一年房地産市場調整的現狀，同時也會影響接下來購房者的信心。對房地産市場的恢複有不太好的影響。

曾有數據顯示，我國城鎮居民家庭戶均總資産中70%左右是房産，而個人房貸作爲居民家庭的主要負債形式之一，其規模的縮減代表著老百姓對房地産需求的調整，以及對貸款高利率的應對。

所以，一定程度上，個人住房貸款余額的下降，主要還是房地産市場低迷，也就是說老百姓住房需求不旺，還有就是提前還房貸。因爲經濟恢複緩慢，房貸利率較高，盡管多次調整，依然難以改變提前還房貸的事實。

如果理性分析，個人房貸規模大幅縮水，原因有很多。

第一，房地産政策調整。過去爲了遏制房價過快上漲，制定的系列限制政策降低了房地産市場過熱需求，改變了老百姓住房觀念，不再過度追求高杠杆買房。盡管現在由于供求關系的重大變化，房地産政策在調整優化，但過去的慣性還在發揮作用。

第二，銀行收緊房貸政策。當然銀行也是配合房地産市場政策來調整房貸政策的。主要還是考慮自身的安全，雖然在市場下行背景下，這些政策在輕微調整，但是沒有改變根本。

多家銀行的個人住房貸款余額有所減少，但投入力度卻不減。這也說明，居民“提前還房貸”的意願依舊強烈。2023年，存量首套個人住房貸款利率調整如期進行，房貸利率下調、存量按揭貸款重新定價等因素一定程度上帶來了按揭貸款的規模增長的壓力和收益率下行的壓力。

我想，老百姓可能從來沒有這樣的感受，經濟壓力下，房貸給老百姓帶來的負面影響是空前的，尤其是眼看著房價縮水，更是無心體會，甚至真的無法按時還貸。

貸款規模減少，跟房地産市場熱度有莫大關系，其中炒房的人少了，因爲在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，炒房確實沒有了生存環境和土壤。

對于普通老百姓而言，買房已經不是第一考慮的問題，收入和就業壓力面前，生存是第一位的。沒有貸款能力買房的人多了，即使有貸款能力買房的人也更加謹慎了。不買房或買不起房的人數絕對增加也就自然把房貸規模拉下來了。

2024年可能會有所好轉，存量房貸利率在去年底實現正式下調，今年提前還房貸的壓力有所緩解。有銀行表示，提前還房貸情況有所減少，同時，今年3月份以來，該行住房按揭貸款，特別是二手房按揭貸款受理規模環比有所回升。

我還是那句話，並不是說真的沒有購房需求了，需求依然很旺盛，但是問題出在想買的買不起，還有一部分買得起的也在觀望著，希望房貸政策還要繼續讓利。

如今雖然不斷下調房貸利率下限，但實際上房貸利率依然較高，尤其是一線城市。一線城市房貸利率仍保持較高水平，尤其是北京、上海均處在全國最高水平。越是高能級城市，房貸利率越高。而未來指望樓市回暖引領的恰恰是這些高能級城市。

要想刺激住房需求，改善房貸規模降低的現狀，就必須用更大的讓利刺激，房貸利率等仍有降低的空間，特別是一線城市改善需求的刺激更有必要。現在很多人期待著一線城市限制政策繼續打開，或許也只能寄希望于此了。