廣州跌了兩年了，深圳跌了三年了，市場撲朔迷離，一邊是新房排隊搖號選房，一邊是二手房降價無人問津。

到底什麽時候才是底，到底什麽時候才能買呢。4月底，官方定調，要促進房地産高質量發展。

接著又宣布，商品住宅去化周期超過36個月的城市暫停供應。

過去的房價主要跟供需有關，現在的房價，不管哪個城市都是供過于求的，想要推動房價上漲，肯定不單純只是跟供需有關，也不能只綁定居住需求。所以現在的房價要結合政策端、金融端，優化供應端，改善需求端的方向來發力。

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從政策上來看，國家也在鼓勵，做了很多動作，金融端也一直在降首付、降利率。目前來看，廣州該出的政策也出了，120平以上不限購了，120平以下也只需要兩年社保，接下來能不能像南京一樣放開落戶也不好說。再放開幾乎就沒有價值了，看看除了北京上海還在收著，其他城市都是一松再松了。

當需求端和市場端還正常的時候，政策端是不需要出手的，好比現在的北京和上海，他們雖然也放開了五環和外環，但等同于隔靴撓癢，沒有一點作用，表態的作用大于實際動作。

北京和上海的噸位較大，上漲和下跌完成的周期較長，比如這一輪深圳廣州在2020-2021就走完了上漲，2022-2024完成下跌，而北京上海的周期略長，它們的下跌周期才從2023年開始，樓市行情走下坡路也是慢慢吞吞，還沒有到要出大招的時候。

廣州在2021年831出台指導價之後的半年，房價就開始下跌了，指導價一年後就名存實亡了，廣州在這一輪下跌周期裏來得是挺快的，政策放松也是一波接一波，力度也是非常大，比如取消增值稅二改五，直接放開黃埔番禺白雲等外圍，中心區只需要2年社保。

除了對外地人開放120平以上不限購外，本地村民還在發房票，都在去庫存上努力。從政策上來看，北京上海還沒有見底，政策端力度不夠，需求雖然沒有太大影響，但是增量也上不去，不然也不至于會放松。

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僅僅從政策上來看是不是見底了還不行，還得看供需方面。供應端過去幾年一直是高位的，中心區土地出讓很多，去年是捅破地價天花板的一年，也是地王最多的一年。

比如越秀拿下的琶洲地王，保利拿下的員村地王，如果地王還在頻繁出現，地還能輕松賣出去，說明這個市場不缺錢，政策也不需要出那麽快，開發商這麽看好後市，說明也不怕將來不愁賣。

事出反常必有妖，去年下半年市場一直在往下走，沒有任何起色，官方才又緊急在1月27日，放開了120平以上的限購。

今年還在往下走，那再好的地塊也賣不出去，比如上篇文章提到的金融城地塊，在金融城地塊出讓之前，也是多宗底價成交。

供應端已經拍不出去了，哪怕再好的地塊也無人接手，那差的地塊豈不是更難賣，賣不出去也是好事，相應的供應端就會減少了。

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再來看看需求端，目前二手房想要賣出也是挺難，不管哪裏的房子都得要降價才能出手，起碼得是非常有性價比，買家才願意買。

就連珠江新城也不好賣，不管是幾百萬的剛需，還是幾千萬的豪宅，想要出手並不容易。

比如大家一致認同的頂豪彙悅台、凱旋新世界，這種稀缺資産都得要降價的時候，比如深圳灣壹號、半島城邦都不好賣的時候，那市場真的是不好了，都影響到有錢人的口袋了，市場該差到什麽程度。

但如果這些頂豪降價了就有人接手，再降就難的時候，說明市場離見底就不遠了，頂豪是市場的風向標，有錢人開始入場了。總之，要看到市場是否存在真實交易，如果降了也沒有交易，那這個底部就還沒有出現。

開發商是提前預判了這些行情的，所以一邊開渠道，一邊降價，發現這樣的操作下，房子還是能賣出去的，購買力還在，用各種手段刺激了需求。

比如用更便宜的價格，用更好的戶型，用更高的使用率，用更好的配套來吸引你，但凡還能吸引得出來，這個市場就還有得救。側面也說明，市場真的不好，但依然在降價的情況下還能交易，說明底部也開始出現了。

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一手和二手都分析了，該說一下一手二手之間的關系了。市場行情好的時候，一手房是很難買到的，一是沒有啥折扣，二是也沒有渠道，三是接連漲價，買家只好轉戰二手，而且這種情況下，一般新房是比二手房貴很多的。

新房溢價會體現出來，普宅的話貴個10-30%是很正常的，豪宅有些能貴50%-100%，比如金融城的江景豪宅，或白鵝潭這種有預期待開發地段的豪宅，溢價就非常高。

但現在的情況，一手房是比二手房要便宜的，開發商拿地的成本並不低，交標越來越好，贈送越來越多，側面說明利潤已經很低，在很低的情況下還得打廣告開渠道搶客戶。

現在開發商的利潤最多也就是5-8%之間，靠批發走量了，再便宜就只能虧本了，要不就幹脆不拿地了，也就是所謂的賣得越多虧得越多，也只有大型央企才虧得起，民企早就不拿地了。

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最後我們再來看一下金融端，現在廣州的政策是，不管你名下有多少套房子都是三成，只要出租和放盤即可。另外在審批上也是很寬松，不查首付來源，不查流水，不僅降低公積金貸款首付，還提高公積金貸款額度。

這是針對新房，二手房方面就更寬松了，判斷二手房能不能出手很重要的一個標准就是評估價。

評估價一般半年調整一次，評估價一方面是代表了房産的估值，一方面也是銀行的底線，評估價的貸款成數和房子實際交易的價格之間的關系，也就是這個資産在銀行抵押的實際價值還有沒有可能降的一個標准。

如果評估價不降，房價下跌就會減慢，如果評估價降得快，房價也會跟著往下走得快。當然這個是參考抵押貸的標准，三十年房貸是屬于惠民政策，利率低期限長，鼓勵貸得越多越好，而抵押貸不是。

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最後我們總結一下。

一是國家政策在連續出手，地方也逐步放開購房限制，從放開到寬松，從寬松到鼓勵，從鼓勵到支持，從支持到無底線支持。

二是核心區的土地底價成交，不再有地王，最最核心的地塊流拍，徹底說明地都賣不出去了，供應端被迫萎縮。

三是新房比二手房要便宜，廣告多、交標高，直播賣房的越來越多，都是房子不好賣的一個標准，但依然有成交，而且消費者願意爲此買單，底部在夯實。

四是金融端，貸款審批條件寬松，額度增加，生怕你因爲首付不夠不買房，評估價下跌後開始穩住。

雖然我們分析了一大堆，好像有理有據，但市場絕對不向你想象的方向發展，我們對市場還是需要有敬畏之心。

從宏觀來看是底部，但是從微觀上來看，局部板塊又有不同的行情，不同的基本面，不同的供需結構。

這些不同的情況都會帶來不同的市場行情，見底的節奏會略有不同，對于核心板塊來講，基本也就是半年內的一個差異，但是到了外圍，幾乎接近一年，再向外的話，超過一年就約等于沒有。

除了板塊之外，不同的房子也是有不同的行情，比如老破小遠大新很難見底。