同一天，武漢、深圳兩座超大城市，響應中央最新定調的去庫存宏觀戰略，先後出招了。

5月6日上午，武漢市住房保障和房屋管理局發布了《關于進一步優化完善促進我市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》，內容涵蓋十條。

其中關鍵一條爲：

在武漢僅有一套住房且正挂牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性住房貸款時認定爲首套住房。

這句話就是直接給二套房降首付，降利率。一方面是給改善需求行方便，另一方面也在鼓勵有錢人多買房。

因爲可操作空間很大。對于置換需求來說，只要你現在的住房挂牌，無論賣沒賣出去，買下一套都是首套房的首付和利率標准。

對于想買第二套房的人來說，首套房無需賣出，只要挂牌一下，就可以享受到首套房的政策。

這一讓利其實很大。首付從30%降至20%，利率從LPR+20降至LPR-40，下調了60個基點。

以武漢一套200萬的房子來計算。政策出台之前，以二套房政策計算，首付得30%，也即60萬，貸款140萬，等額本息30年，利率爲4.15%，每月還款6805元。

新政後，同樣是一套200萬的房子，首付20%，也即40萬。上車門檻降低了。同時貸款160萬，等額本息30年，利率爲3.55%，6325.77元。

變化之後，買二套房不僅門檻降低了，成本也降低了。

5月6日晚上，深圳市住建局終于發布了樓市新政。

在這之前，關于深圳放松限購政策的小作文滿天飛，尤其是五一長假前一天的晚上，深圳人都在翹首以盼新政趕在長假到來的前一秒發布。

結果，像等待戈多一樣。

如今，新政終于來了，但和之前的小作文相比，力度小了很多。對于深圳的新政，主要說四點：

第一，深圳並沒有完全放開限購，只是將非核心區的社保從三年降至一年。核心區三年社保依舊不動。

力度太小，太保守了。消息出來後，我的朋友圈，也是一片調侃。這就好像一群人在等待一頓大餐，結果只是上來了一道青菜，失落之心溢于言表。

第二，有趣的是，在新政出來之後，大家討論的不是有沒有效果的問題，而是誰到底是核心區的問題。

新政將宇宙中心龍華排除在核心區之外，而將寶安的新安與西鄉街道納入了核心區。

新安與西鄉屬于核心區，沒有問題，畢竟是寶安中心區，但龍華居然不是核心區。

按照2021年深圳市發布的《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年 規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中明確提到：

將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。

這道新政，讓龍華的民治、龍華街道，龍崗的坂田、布吉、吉華、南灣都排除在核心區之外，讓龍華和龍崗很是傷心。

當然深圳市有自己的考慮，龍崗和龍華是深圳商品住宅存量宅地最多的兩個區。必須降低限購，引導需求到這兩個區幫助去化。

第三，沒有實質性讓利。

新政只是在努力增加購房名額，並沒有實質性讓利。

只是降低了非核心區的購房社保，增加了戶籍二孩家庭的購房票數，但並沒有降低購房成本，相比于武漢，誠意明顯不足。

第四，鼓勵企業購房。

新政爲數不多的亮點，是鼓勵企業購房。

要知道，在2022年之前，爲了堵住企業炒房之路，合肥、杭州、西安、南京、上海、深圳、長沙、江陰等城市發布措施，禁止法人與非法人組織購買住宅。

其背後的真相是，企業才是最大的炒房團，尤其是上市房企。看一組觸目驚心的數據，就能明白。

2017年新華網披露了一組數據，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地産，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

到了2019年，這個數據繼續增加。據Wind數據統計，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地産，占比超過48％，合計持有市值達13340億元。

普通人買房至多是幾套一買，而上市房企都是一打一打地買。

在過去二十多年的時間裏，因爲房價一直在上漲，很多企業尤其是上市企業，通過投資房産，獲得了豐厚回報。

爲了給樓市降溫，上一輪調控期間，很多城市都禁止企業和法人組織購房。

然而，隨著樓市轉冷，新一輪的鼓勵又來了。

2022年，合肥就再度允許企業和法人組織購買商品房。

現在深圳也開始了。雖然強調的是只能在非核心區，且用于企業員工住房需求，但這裏面的操作空間很大。

無論是武漢樓市的大讓利，還是深圳降低限購門檻與鼓勵企業購房，都是在執行中央最新定調的去庫存大戰略。

以武漢來說，庫存太多了。克而瑞披露的最新數據顯示，武漢4月份商品住宅狹義庫存1865萬平方米，位居全國第一，去化周期42個月。

庫存量大的側面，是房子降價也很難賣動。

2023年，武漢的新房成交量繼續創新低。

2022去年武漢商品房成交量跌至11.63萬套，平均每月9692套。鼎盛時期的2016年，平均每月成交2.84萬套。

2023年平均每月成交9156套。顯然，全盤放開限購也沒能托起武漢樓市。

進入2024年，數據顯示，在當下遍地打折降價促銷的背景下，武漢新房成交量仍起不來。

武漢房管局披露的數據顯示，3月份武漢新房成交了6013套，同比下跌了59%。一季度合計成交了14189套，整個一季度的成交量，還沒有去年3月份單月成交量高。

4月份新房網簽4973套，環比下降了17.3%，同比下跌了36.6%。

深圳方面，成交量同樣是一年不如一年。

樂有家數據顯示，2023年深圳新房網簽31621套，比去年還低，創過去五年新低。平均每個月成交2635套。

進入2024年，新房成交仍在底部，仍在2500套以下。

目前，深圳的商品房庫存量各機構統計不一。克而瑞的數據是930萬平方米，去化周期36.2個月。

樂有家的數據是529.7萬平方米，去化周期24.9個月。

無論哪家機構的數據，去化周期都超過警戒線。

然而，這些措施會有效嗎？

武漢出台的措施，可能會有些效果，畢竟是真金白銀讓利了，對于改善需求家庭，挺有誘惑力的。

但深圳，可能會適得其反。

因爲：

一方面，原本大家對這次放松滿懷期待，但結果放松力度這麽小，巨大的心理落差會讓原本利好的政策成爲實際上的利空。

由此可能會引發更多的炒房客降價挂牌賣房，因爲現在很多人都扛不住，也等不起了。

另一方面，這次松綁，只是單純從增加名額角度出發，而沒有降低購房成本。

現在行情冷卻，壓根兒就不是名額問題。看看全面解綁的武漢、青島、東莞、佛山等城市，就能明白。

現在是信心問題，是對未來的確定與不確定問題，是高房價與低收入之間的天塹鴻溝問題。

想要去化，得從根本上下手才行。