一條條地鐵，貫穿長沙東西或南北，並不斷向更廣、更遠處延伸，與城市共生共榮，重塑著這座城市的空間形態，爲長沙發展帶來全新的格局。

一、長沙迎來“地鐵時代”10周年

自地鐵2號線于2014年4月29日通車，標志著長沙進入地鐵時代。作爲地鐵城市中的後起之秀，十年時間裏，長沙相繼開通了地鐵1-6號線、磁浮快線及長株潭軌道交通西環線共8條線路。截止2023年6月，長沙運營線路總裏程達到226.6公裏。

目前長沙軌道交通成網，主城區基本實現了地鐵覆蓋，“米”字形骨架、雙“十”字拓展的線網格局已然形成。現階段，地鐵修建隨處可見，地鐵已經走進人們的日常生活，購房者對于地鐵的需求依舊格外強烈。

二、建設：軌交後續線路主要延伸至二環外

長沙第三期地鐵建設如火如荼，根據年初發布的2024年重點建設項目清單來看，2024年地鐵1號線北延線開通在即，年內同步啓動的續建項目包括在建的2號西延線二期、7號線一期、6號東延線；新建項目包括地鐵4號北延線、7號線一期北段、1號線北延二期、長浏快線、長甯快線等。

至今年1號線北延一期通車，長沙二環內板塊實現地鐵全覆蓋。整體來看，市中心各板塊作爲老城區，配套完善，人口密度大，通勤強度高，因而線路密集程度高。而高鐵新城作爲交通樞紐，更是覆蓋2/4/5/6及磁浮快線5條線路，實現多條線路的換乘銜接。

近期地鐵補充板塊，則主要以加強芙蓉北以北、麓谷以西、望城湘江兩岸等近郊板塊與主城區之間的連接爲主，同時，長甯、長浏磁浮快線建成後將縮短長沙市區、甯鄉和浏陽之間的時空距離，推動區域協調發展。

同時，二至三環內仍有例如谷山、尖山湖、含浦等地鐵空白板塊，或將成爲後續地鐵線路走向重點考量板塊。

三、遠景：14條地鐵+3條快線

目前，長沙市已經組織編制第四輪軌道交通建設規劃，爲下一個十年軌道交通的建設發展謀劃更大的未來。根據現有規劃及時間周期來看，最快2025年左右才能上報，預計2026-2027年獲得批複及後續開工。現僅有8、9號線明確已納入長沙市城市軌道交通第四期建設規劃（在編）的研究範圍，至于地鐵10-14號線具體走向及建設時序尚未確定。

根據《長沙市國土空間總體規劃（2021-2035年）》公示版，到2035年，長沙規劃軌道交通線路17條，約800公裏。它將拉大長沙城市版圖，重新構建居民生活半徑和消費路徑。

四、影響：助推房價上漲，驅動配套升級

長沙軌道交通在緩解城市交通壓力、推動經濟發展、增強城市功能、改善人民生活、提高幸福指數等諸多方面發揮著積極的作用。對于房地産方面而言，地鐵更是一條優質的財富線。以地鐵帶動人流，驅動城市配套升級，土地價值升級，居住環境升級，並推動房價提升。

從地鐵1號線爲例來看，一期工程全長23.6千米，共設20座車站。線路途經開福區、芙蓉區、天心區和雨花區，聯通伍家嶺、五一廣場、東塘等核心商圈，大致呈南北走向。

從房價走勢來看，地鐵的拉通一定程度上帶動了沿線板塊房價不同幅度的提升。1號線一期于2016年6月試運營，次年2017年沿線各板塊房價漲幅均在20%以上，至2023年，除芙蓉北板塊外，其余沿線板塊房價漲幅均實現翻倍增長。

另一方面，長沙作爲地鐵新興城市，目前平均客流量基本在300萬+，豐富的客流量，爲商圈注入新動能，長沙商業格局也從傳統城市核心五一廣場商圈，外擴發展爲多核商業中心。

1號線和2號線形成的“十”字形核心骨架，串聯起長沙東西南北各主要黃金商業地帶。其中2號線沿線帶動形成了梅溪湖商圈、武廣商圈等新興商業中心，1號線沿線則衍生形成了開福商圈、長株潭融城商圈等商業圈新星。

五、推薦：重點把握已確定路線周邊板塊

即將入市臨地鐵地塊：遍布城市中心地帶和新興區域

根據長沙市本級（六區）2024年度重點地塊推介手冊來看，今年將有多宗優質臨地鐵地塊推出。

其中，蔡锷路更新片區的商住用地十分搶眼，位于五一商圈黃金商業走廊，距1號線五—廣場站約600米，2號線芙蓉廣場站約700米，3公裏範圍內商業、娛樂、休閑配套齊全，地理位置相當優越，宗地預計2024年四季度出讓，或將被打造成城市中心的大平層産品。

另外，華獅棚改地塊作爲2024年長沙首宗挂牌住宅地塊，也是中心城區較爲難得的價值地塊。地塊位于長沙市雨花區中心板塊，坐享4、7號線雙軌道交通，距離東塘商圈僅500米，爲妥妥的地鐵上蓋物業。

熱門板塊的“地鐵空白”將被填補

衆所周知，地鐵建設需要巨額的投入，而運營維護也需要高昂的成本，大多數城市的地鐵都是虧損的項目，需要靠政府補貼來維持。

因此，早在2018年，國務院就發布了“52號文”，將地鐵建設的門檻全面提高，目的在于減輕地方財政的壓力，防止債務風險的加劇。目前全國共有13個城市曾經出現過地鐵叫停的情況，地鐵“大躍進”時代已結束。

在地鐵建設放緩大背景下，長沙地鐵後續新建線路預計搭建時序長，且存在很多不確定性，因此現有已確定的地鐵線路在中期內是最大受益者。強省會文件明確提出，2026年會開工建設8號線。9號線也明確已納入第四期建設規劃研究範圍。

根據新一輪軌道交通線網規劃修編方案，8號線是長沙地鐵規劃中唯一的環線，串聯湖南金融中心、金鷹影視城、長沙南站、省府新城、洋湖新城、大學科技城、市府新區等重點片區，南段將沿湘府路東西向敷設，建成後，長沙地鐵骨架基本成型。

地鐵9號線的大致走向與地鐵1號線的走向大同小異，彌補了地鐵1號線在整個河東南北走向的空缺。將串聯以金霞、蘇托垸爲主的“長沙北中心”以及解放苑、大托爲主的“長沙南中心”，加強南北向軸帶軌道支撐。

而在這兩個中心各有一個城市開發空白區域，未來房企可重點關注。“長沙北中心”中，蘇托垸片區是長沙市二環以內唯一未開發的成片區域，也是開福區金霞新城的重要板塊。“長沙南中心”裏解放垸片區是南部融城“極核”，也是長沙最具發展潛力和發展空間的片區，擁有8公裏最美濱江岸線和“山水洲垸城+生態綠心”的天然禀賦。

地鐵房具備更好的保值和流通屬性

無論是自住還是投資，地鐵都是買房考慮的重要因素之一。如果是剛需購房者並對地鐵出行有硬性需求，建議優先在已開通/建設的地鐵線周邊選房。

除開通勤作用，地鐵房具備更好的溢價和流通屬性。從流速上來看，在售地鐵項目流速表現更好，最高可達到同板塊項目的4.57倍水平。從成交價格來看，橫向對比同板塊2020年價格，地鐵房房價較同板塊項目達到1.1-1.3倍，溢價能力有保障。另外，雖然同時間軸上同板塊地鐵影響趨同，但地鐵房成交價格不低于板塊均價，具備一定的保值性。

目前長沙在售的地鐵項目衆多，産品面積段主要集中在100-140㎡，在售均價最低6字頭起，至高可達2.6W/㎡。

總結：十年期間，隨著地鐵的建設運營，長沙城市版圖不斷擴張，居民的生活半徑和消費路徑被重新構建。地鐵爲長沙的經濟、環境、形象和品質帶來多方面的積極影響，是城市核心競爭力的重要指標。來源：克而瑞