這個剛過去的五一黃金周，有兩個關于地産方面的消息在坊間被瘋狂流傳：

一個是傳深圳樓市要在五一後，取消大部分非核心區內的房屋限購措施。也就是說，深戶可以在那些區域內買多一套房，非深戶也能在不交本地社保的情況下在那些區域內買房；

二是傳深圳樓市五一後，會跟進各地開展的樓市“以舊換新”活動，在本地開展舊房“包賣”模式下的新房換購，爲期一年，並推出部分試點樓盤認購。據說深圳還在這個模式上有所創新，並聯合了多家地産機構與中介聯合進行策劃，在四個一線城市裏，帶頭試水意味濃厚。

而就是節後第一天，兩條消息全部被證實，看來業內爲了去庫存也真是拼了。但是就此想要撼動一直處于下行的深圳樓市，也是基本不可能的。目前對這兩條消息傳播得最興奮的就是房産中介，在各大論壇、公衆號及各個朋友圈中，散播得最賣力的就是他們，而第二項舉措中，主要參與主體恰恰就包括了21家本地房地産中介機構。

與地産行業的朋友交換了一下對上述問題的觀點看法，他們普遍都不看好這樣的措施能夠改變深圳樓市現狀。因爲深圳樓市雖然與其它城市的樓市有些差異（一線城市的房地産具有一些特殊性，它某種程度上是一個全國市場，買家並不局限于本地），但是回到買賣本質上，仍然還是兩點核心問題未解決：1、房價上升預期不再；2、改善性換房人群沒錢。只要這兩點的問題矛盾得不到徹底解決，難言樓市提振。

而目前國內一些城市先後放開限購，目的是希望先將一部分“有錢人”的購買潛能通過這一舉措釋放出來（國內儲蓄率一直在攀升，除了傳統的居民對于未來養老儲備擔憂之外，也有大量的閑錢是有錢階層不願意釋放手中的購買力導致），以消化掉一部分存量，本意是好的，就看這部分人願不願意買單了。

而“以舊換新”這個活動則不同，它本質上還是沒有完全解決換房人的新貸款能力與舊房的價格合理處置問題，因爲買新房價格要低到買家能承受，新貸款周期要長到貸款人年齡能符合，舊房又要價格高到賣家能接受，這中間還是存在很多實操問題的。而且這所謂的“以舊換新”，除了多設了一道買房賣房的緩沖承諾期外，其實並沒有改變原有的買賣邏輯，理論上很難激發額外的消費欲望。

所以深圳樓市要企穩，大概率要等居民收入與就業率等多項數據企穩後才有可能真正改觀，現階段與其它城市一樣，消化存量是當務之急，允許一部分“有錢人”多買或許能去一點庫存，但是改變不了整個市場大的格局。

不過，業界的朋友也說，其實深圳還有大量的存量舊房改造需求，如果政府可以有個保障機制，允許這部分舊房業主原地重建，走“自主更新”模式，倒是一個很龐大且值得期待的市場機會。既能給地産公司創造不少的業務增量，又能幫助政府解決部分老舊危房的更新改造問題，還能額外刺激一塊新增市場，雖然新增部分體量或許不是很大，但是因爲城市中這種“老破小”本身存量很大，所以一旦配套政策出台，“自主更新”模式能走通，這一塊的城市改造總體體量是很驚人的，應該是一個很值得重點研究的方向。

前不久，杭州在發布《全面推進城市更新的實施意見》後，就有一個小區以全體業主自籌5個億完成了危舊小區樓房的重建，進程順利，取得了不錯的示範效果。深圳有很多這類小區，位于城市綠化紅線附近，無法引入大型地産機構進行改造爲高層住宅，未來基本只能走“自主更新”模式重建，所以與其是花心思琢磨換湯不換藥的“以舊換新”模式，不如研究一下具有深圳特色的這類小區改造更對樓市提振有幫助。