不知不覺，2022年已經要過去了，今年對于大多數人來說是非常艱難的；當然樓市也是一樣。 我們可以來複盤一下今年的上海樓市。 01 2022年初的時候的上海樓市，相較于2021年三價取低後的市場，是非常火熱的；幾乎所有的人都會明顯地感覺到，2022年的小陽春會如期而至。但是因爲口罩事件，上海樓市的小楊春行情就這樣被硬生生地澆滅了。 整個4月和5月，上海樓市的交易量只有100套，可以說是有史以來的最低交易量。不過這是不可控制的原因，也情有可原。 進入6月份以後，上海口罩事件結束，積壓幾個月的樓市需求，也在短期之內得到快速釋放。 首先最明顯的莫過于租賃市場。口罩事件之後，上海樓市的租金在短期之內上漲20%，一套世博得老破小，原來年初的時候租金只是在5000元左右；但6月份以後租金達到6000元-6500元。 二手房的需求也是同一時間釋放，成交量也是得到快速的回升，六七八這三個月，上海樓市的成交量是非常火熱。 這種趨勢，像極了2021年的年底，房源快速去化，二手房新增房源較少，有些好板塊，甚至整個片區都找不到一套好房子。 02 進入9月份以來，上海樓市仿佛踩下了刹車鍵，相較于上兩個月，市場開始逐漸變冷。這也不能理解，隨著疫情解封之後的需求釋放，這撥需求總歸會在一定時間內消化，而進入9月份以來，上海樓市的挂牌量也開始了飛速的增長，從8月份的4.5萬套，到9月份已經達到了10萬套左右。 從10月份開始，上海樓市二手房的挂牌量已經突破了13.5萬套，同時，上海樓市的一線市場逐漸開始冷卻，整個10月份上海樓市的成交量是1.65萬套，成交量進一步下滑。 在10月份的時候，讓我感覺最明顯的就是，市場上會經常有低于市場價，性價比高的房子出現。 例如，位于九亭貝尚灣的90㎡的兩房，南北直通戶型，在巅峰的時候可以達到670萬左右；但10月份的時候，整個貝尚灣只成交了一套住房，而與670萬這套房相同的戶型，價格已經回撤到了610萬，也依舊沒有客戶問津。 屋漏偏逢連夜雨，在610萬好戶型還沒有賣掉的時候，590萬的房源跟著出來了。幸運的是，進入11月份，這套590萬和610萬的房源已經順利成交。 浦東新區的明天華城小區，也有同樣的現象，巅峰時刻，兩房戶型可以達到670萬左右，且不帶車位。目前，價格已經達到了650萬左右。而最近，對口周浦澧溪小學的次新電梯兩房戶型，類似于明天華城和繁榮華庭，房源的去化速度是非常快的，價格也相對堅挺。 除此之外，其他片區的房源也都有這樣的特點，在房價跌了5-10%左右的時候，房源基本上都可以快速成交，從一線市場的反饋來看，當下的購房者相對認可跌幅在10%以後的價格，部分人甚至認爲已經觸底。 03 最近市面上的優質房源也在快速消化，目前市場上在售的房源價格相較于10月份的價格，部分次新好房的價格略有回升； 但是從整體市場看，上海房價還相對處于一個底部的狀態；所以可以說，上海樓市開始倒車接人了。 一方面，三價取低政策在邊界性放松；另一方面，房價開始有所回調，部分小區距離巅峰時期價格已經回調5%-15%左右。 相比較于2021年那一波30%的漲幅，目前已經回調了一半；但是價格並不可能回調至2020年之前的狀態，容易觸發很多金融和經濟問題不說，且過去的價格不複返是一直以來的趨勢。 而且價格回調的産品，大多都比較普通；但是我們所說的六邊形戰士産品，優質板塊、標杆小區、優質房源，除非急用錢，否則價格依然堅挺。 當下的樓市，經濟大環境依然處于低迷狀態，銀行拼命放水，信貸産品層出不窮…… 正好反應了一個現實，那就是當下是我們普通老百姓距離次新品質好房（六邊形戰士）最近的一段時期； 有足夠的信貸産品支撐，有大把的房源供你去挑選，同時在談判的過程中還可以獲得不錯的議價空間，所以接論就是當下非常適合剛需上車和置換改善人群。 相比較大紅大紫上海樓市，其實這種平穩且波瀾不驚的樓市更安全，至少給我們以希望，讓我們可以實現買房夢。當下唯有努力賺錢，迎接下一波樓市的行情。