這兩天我看多樓市的觀點受到了一些質疑

有不同的觀點很正常，本來投資這種事情就是要買在分歧，賣在一致。

但是觀點要有數據或者邏輯支撐，是獨立思考後得出的結論，而不僅僅是情緒的宣泄。

我相信我的讀者都是具備獨立思考能力的人，

要不然也不會耐心閱讀我如此枯燥的文字。

這一篇我想進一步說明一下，爲什麽樓市一定會回暖，未來的投資機會在哪裏？

我會把結論總結在最後，太長不看的，可以直接拉到最後看結論。

01

認爲樓市還遠沒有跌到頭的人，最重要的一個依據就是，負債的空間少了，老百姓手裏沒錢。

觀點有待商榷，但依據我是認同的。

2014年中國居民杠杆率35%左右，目前居民杠杆率63%。

居民杠杆率的計算公式=居民總負債/GDP總量

我在出口下降，投資下降，居民收入下降，GDP增長5.2%，怎麽算的？一文中介紹過，中國GDP的含金量一般的一個表現是，中國居民收入占GDP的比重偏低。

而居民收入才能體現償債能力，如果把GDP總量替換爲居民總收入，那這個比例還是很高的。

黃奇帆在一次演講中提到大概是130%左右，因爲沒有具體數據可以支撐，僅供參考。

所以有些地産大V，單純看歐美發達國家負債率一般超過80%，就推定說中國的居民負債率還有空間，是不嚴謹的。

所以，目前中國居民杠杆率的水平的確是偏高的，雖然沒有到達極限，但是不具備全面加杠杆的條件。

這對樓市的影響就是，這一輪很難出現15年那樣的全面普漲。

因爲普漲是要靠大量貨幣堆出來的，而大量貨幣的憑空出現只有一種途徑——負債。

02

那麽既然杠杆率的空間不足，樓市還能反彈嗎?

一定會，因爲現在樓市已經縮量超跌了。

需求端：

這是今年前兩個月的銷售數據，同比下滑近50%，按照這個趨勢，今年總交易額將不足4萬億。

那麽高點的數據是多少呢？12.8萬億。

4萬億相當于高點下滑近70%。

我們舉一個最極端的例子，日本。

日本在泡沫破裂後銷售額開始下滑，在20年後銷售額比高點最高下滑52%，隨後反彈。

中國3年下滑70%，日本20年下滑52%；

供應端：

我們在看供應，中國2020年住宅新開工房屋面積達到峰值，爲16.4億平方米；

2024年1-2月跌至0.68億平方米，同比又下滑3成。

按照這個趨勢今年住宅新開工爲4.2億平方米左右，相當于高點下滑74%

再看日本，新開工住宅面積從1990年巅峰的1.7億平方米開始下滑，2009年跌至0.71億平方米，較高點下滑近6成，隨後企穩。

中國3年下滑74%，日本19年下滑60%；

中國不僅3年就走完了日本20年的路程且跌幅遠遠超過日本。

我在之前對比過，中國目前的經濟指標，肯定是比日本要好的。

所以目前樓市存在嚴重的超跌。

03

超跌也不一定就會反彈啊？

是的，這個我承認，但是樓市的超跌會帶來很多問題。

最直接的就是房企暴雷。

我們要知道調控樓市的目的是什麽？

不讓樓市的泡沫繼續擴大，進而引發系統性金融風險。

核心是避免金融風險。

國央企暴雷一樣會引發系統性風險。

所以在房企暴雷這件事情上，底線是國央企不能暴雷。

而國央企前面的最後一道屏障，就是萬科。

這就是爲什麽，現在在努力拯救萬科。

我在萬科會不會暴雷？扒一扒本輪房企暴雷始末分析過，短期的流動性輸血（800億）很難促成，因爲萬科拿不出足額的抵押物，而深圳國資委目前也沒有要提供擔保的意思。

即使促成了，也只能解燃眉之急。

長期看，想拯救萬科，只有一個辦法。

住房銷售市場要回暖。

現在的下跌已經快要觸碰到調控的底線了

這才是樓市一定會反彈的理由。

04

那麽。樓市會以怎樣的形式回暖？

我在以日本房地産泡沫爲鑒，中國走到哪一步了？中作過分析，我們現階段的情況比當年的日本要好。

一是城市化率還有一定空間：

日本房地産泡沫破裂時，城市化率已經達到80%，我們目前只有65%左右；

所以核心城市的人口還會不斷的增加，對于住房存在剛性需求；

二是存在較大的改善型需求：

日本房地産泡沫破裂時，人均住房間數1.5間/人，我們目前只有1.06間/每人；

我們目前的人均住房面積大約也只有美國的一半。

所以我國住房改善方面存在較大的市場需求且這個需求是長期被壓抑的。

因爲我國長期實行兩個政策：

1.限墅令：禁止出讓低容積率土地，禁止建造別墅類商品房。

2.70/90：在一個項目中，建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。

這就導致了市場上改善型産品的缺失，尤其是別墅産品的缺失。

所以在最近國常會有關房地産的論述中是這麽說的：

“系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地産市場平穩健康發展。”

我認爲這裏提到的潛在需求很重要的一部分就是改善型需求，而加大高品質住房供給則是手段。

激發潛在的改善型需求有很多好處：

第一，需求是真實存在的，不需要通過炒作房價去刺激。

第二，改善類産品總價高，1套別墅等價于3套高層。雖然購房人數沒有剛需多，但市場規模卻不小，足以彌補現在下滑的銷售。

第三，還是因爲總價高，普通投資客介入的門檻比較高，不容易引起投機炒作，泡沫相對好控制。

第四，就是剛才提到的，普通老百姓杠杆率很高了，又是降薪又是失業的，口袋裏沒錢，所以要去激發有錢人的需求。

但有錢人也不是傻子，怎麽讓他們在房價增長沒有什麽預期的情況下去買房？

所以要“加大高品質住房供給”。

造大房子、造好房子、造之前買不到的房子（別墅）。

這個時候，買房子是爲了消費，而不是投資。

這應該是zy想看到的理想情況。

從近期政策調控的手段上也可以看出端倪：

比如還在限購的成都，144平米以上的房子卻不限購，廣州120以上平米的房子不限購。

都體現了政府優先支持改善型住房的政策傾向。

所以我認爲後續北京、上海如果有政策放松，應該會優先放松對于改善型産品的限購。

如果能走出這一步，對于樓市信心能起到很好的提振作用。

綜上：

我判斷未來房地産的機會，在持續人口淨流入的一二線核心城市且別墅、大平層住宅類産品會有較高的市場價值

05

結論總結

1、目前中國居民杠杆率的水平是偏高的，雖然沒有到達極限，但是不具備大水漫灌的條件。所以這一輪樓市很難出現15年那樣的普漲。

2、對比日本，目前國內樓市無論是供應端還是需求端都是嚴重超跌的。

3、只有樓市回暖才能守住國央企不暴雷、不引發系統性金融風險的底線，近期萬科事件預示著底線即將被觸碰，所以zf會想盡辦法讓樓市回暖。

4、由于城市化率的進程尚未結束，人口依然存在空間轉移，導致人口持續淨流入的一二線核心城市有住房剛性需求，會率先企穩反彈。

5、由于前期受政策抑制，改善型住房需求未得到有效釋放，核心城市對高品質産品有潛在需求，這部分需求會得到率先得到政策保障，彌補因剛性、投資性需求降低而下滑的市場。

6、未來房地産的機會，在持續人口淨流入的一二線核心城市且別墅、大平層類産品會有較高的市場價值。

7、在分化的市場行情下，房地産投資決策的難度提高，結構化的行情對于對于城市、板塊、産品的選擇提出了更高的要求，爲了確保大家都可以買到保值、增值的好房産，請關注“一種研究”，並仔細研讀每一篇文章。

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