昨天下午福州官媒發布了一個新政,福州上架“換新購”,這個政策的來襲,引起的熱議不少,下面聊聊。
政策內容我市的住房拆遷家庭,可以選擇將手中的拆遷安置房源,置換主城區商品房。
舉例:台江排尾舊改的業主,將一套60.75平方米的安置房“置換”了一套106平方米的商品房。
報道:平台整合福州市區近30個國企一手商品房樓盤,用于拆遷戶換購。拆遷戶看中樓盤後,商定置換的回收拆遷(安商)房價格並簽約,定向購買國企一手樓盤新房。
這些國企一手樓盤既有榕發、建總、左海、建工、新榕等福州本地市屬國企商品房,也有首開、國貿等國企商品房。
這個也是近期福州推出的政策裏面,影響力相對足夠有份量的一個,不同于此前其他城市的房票政策,這一次福州給出的變化,安置房置換商品房。
這是一個有意思的話題。
原因分析從安置房收購的目的來看,報道也特別指出,進入2024年,福州加速舊改,全年計劃安排征遷項目159個,完成征遷1.4萬戶、313.4萬平方米。
面對大量舊改,對于拆遷安置房的需求增加,放在以往就是大量建設高比例安商房,最終可售商品房減少。
特別在這幾年鼓台尤其明顯,以鼓樓2018-2021年爲例,供應的住宅地塊高達24幅,其中比例超過80%安商房的地塊,高達15幅。
換言之,拆遷的收益偏低。
進入近2年,福州樓市遇冷,土拍也非常低迷,去年開啓的鼓台舊改,供應的地塊都受到了較好的熱度和溢價。
很明顯鼓台舊改是短時間內最好補充資金的最好來源,同時要如何解決拆遷安置的需求,讓可售商品房最大化,成爲首個目的。
這次給出的置換方案,雖然不像房票那樣直接,但是也僅僅是退一步的選擇。
這樣的操作之後,回收的安置房,可以繼續給新的拆遷選擇,或者拿來做公租房等功能使用,最終減少新建配套房的需求。
當然除此之外,還有一大目的就是解決了商品房的庫存問題。
特別是這幾年福州國企全面進場後,大部分去化都不算理想,這樣的政策出來,能夠很明顯改善部分房源的去化。
從最近很多相關的方面來看,也能看出福州面對庫存的自救。
比如此前鬧的比較嚴重的世茂雲上鼓嶺,因爲水源保護,最終給出的置換方案,就是山腳下國企左海的安商房左海望麓,給出248套商品房來給業主選擇。
從這個事件其實就可以看出,部分國企的商品房,已經有被拿來做特殊功能的場景。
除此之外,就是近期鵝峰省直人才房,第二輪申購配售工作,共314套房源,售價15392元/㎡。
對比首輪的條件進一步放寬,群友也分享了不少調查申請表等。
從樓盤來看,位于五四北外圍,新店外環路以外,很明顯區位情況很一般,甚至說偏差。
給出的售價1.5W,周邊的商品房,價格差距也不大,如果是安商房,可能二手價格更低。可以說對比以往的部分特價人才房,可能確實存在價格吸引力,只不過目前的樓市,這樣的售價,很明顯不是條件放寬的問題,是價格的問題。
這個價格,即便面市不受限,預計也不好賣。
預計最終的情況,那些符合條件的單位和人才,特別是無房的,會面臨一些無奈的強迫選擇。
最終的變化,以前特價房搶著,如今是逼著。
綜上,當樓市不理想後,一切有助于樓盤去化,回籠資金的政策都會相繼出現,只不過是鼓勵還是其他,都很難說。
結果分析對于這個政策,目前最大影響除了庫存外,就是哪些樓盤入圍名單,給出的是30個國企一手商品房樓盤,包括本土國企以及首開、國貿等。
簡單羅列目前這些房企的新盤以及地塊:(不是最終名單)
從樓盤來看,主要還是集中在本土國企的項目身上,這也是這個政策的主要目的之一,緩解目前國企儲備過多,去化不理想的背景。
當然最終入圍名單,預計也有差別,個人感受,會以偏外圍的項目爲主,部分優質地塊並不一定會在內。
至于大家關注的一個話題,這些新盤,如果是純商,最終被拆遷戶置換過來後,是不是變成安商房?
這應該是目前話題最大的一個。
關于安商房的這個話題,一切的矛盾並非是群體差別,經常出現所謂拆遷戶和商品房業主的爭端。
從具體情況來看,比如前幾年貨幣舊改的時候,那些拿著大量貨幣的拆遷戶同樣購買了周邊的純商,換言之,當初那些純商是不是就是安商房?
個人感受:這裏面最大的關注就是安置房置換的價格計算,即拆遷戶在這個政策裏面,最終的購房成本會達到多少?
如果商品房同樣以備案價出售,拆遷戶的安置房以市場評估價回收,可以說這樣的置換,並不意味著就是安商房。
安商房的最大的矛盾,是購入群體的獲得成本不同,這才引發了矛盾。
所以最終這個置換方案,如何執行是最大的關注點,也是核心要素,它也決定了那些入圍名單未來的二手市場。
瞎猜:置換成本並不低,僅僅是提供一個平台和一個機會。
盤點總結對于這個新政,看上去可以說是一舉兩得,核心舊改急需安置房源擴大可售商品房,大量新盤庫存急需去化。
一個置換,讓這些庫存滿足了核心區舊改的部分安置需求,只不過政策相對溫和。
這也是福州這幾年一貫的作風,最終的結果,個人感受不會太明顯,對于市場的影響不會過大。
後續如何去庫存,預計還會有其他方案,比如大家常說的國企公務員等購買國企新盤給優惠等。
預計初期都是溫和的推進,如果實在無法解決,就會變得比較強烈。
已經開始已人才房的形式去庫存了
已經開始已人才房的形式去庫存了
證明還有降價空間 可以等等看
“福州一小區建假山,隔開安商房和商品房”追蹤:小區二度“軟隔離”!