今天，在寫文章之前，二娃想問大家一個問題：

你們覺得，2018年，以9500元/㎡的最高位價格，在四川一個四線城市（內江）買一套房虧得多？還是2020年，在廣州萬科城市之光開盤時，以5萬/㎡買入的人虧得多？

我猜，絕大多數的人都會選擇前者吧？

因爲，目前市場上幾乎所有自媒體、大V都在傳達同一個觀點：“買房還是要選擇一線城市的核心資産，不要去買三四線城市的房子，因爲，它們除了自住，毫無價值！”。

可事實真的如此嗎？

三四線城市的房子，真的就不如一線城市的房子嗎？真的就毫無價值嗎？

emm，最近呀，二娃剛剛回了老家（四川）一趟，我發現，事實和我們想象的還是有很大差別的。

不信，下面就以我朋友@老王的例子來說說吧！

2020年，5.1萬/㎡撿漏，上車城市之光

老王，廣州本地人，同時也是一位四川內江女婿。2年前，他來參加過我的粉絲見面會，然後跟我說：“二娃，我老婆和你是老鄉，也是四川內江的”因而被我記住了。

後來，我們加了微信，經常閑聊。一時間一久，自然就成了朋友。偶爾，我還帶我娃去他家，和他兒子玩。

而據我所知，老王買入城市之光，是在2020年12月23日。

爲什麽我會記得這麽清楚呢？

那是因爲，2020年10月24日萬科城市之光首次開盤時，異常火爆，不是一般人根本搶不到。

很明顯，老王只是一般人，所以並沒搶到。

他之所以能上車，完全是運氣！因爲2020年12月23日，萬科城市之光強制清退一波“條件不符合，付款不及時，名額要等的客戶”，所以，放出來了6套房源。

他呢，就選擇了下面一套，上了車！

曾經，性價比超高！現在也被卷下來了

其實，同戶型，同樓層，城光首開的時候價格大概在4.4-4.5萬/㎡左右。但老王因爲是後面撿漏別人退出來的，所以貴了不少，5.1萬/㎡買入的。

但放在2020年來說，這個價格還是香得很！

因爲當時，整個市場是最瘋狂的時候。老黃埔二手房南向三房普遍去到5-6萬/㎡。像中鼎君合名城、黃埔花園、保利學府裏都是5萬+成交，隔壁萬科金色悅府，在2021年的時候甚至賣出過6.2萬/㎡的單價。

所以，當時5.1萬/㎡買入萬科城市之光F區的新房，相當于一二手倒挂，性價比還是杠杠滴。

只不過，2022年開始，市場就完全變了。最近2-3年，卷天卷地卷價格，老黃埔房價一落千丈。之前漲多少，現在全都吐出來了，甚至把苦膽水都吐出來了！

比如，最高賣過6萬+的金碧世紀花園，現在3字頭成交；

成交過好幾套6萬+的保利學府裏，現在普遍4字頭；

最高成交過6.29萬/㎡的萬科金色悅府，最近剛成交一套，低至3.9萬/㎡；

最高成交過5.9萬/㎡的中鼎君合名城，現在普遍3字頭；

這麽一對比，原本性價比超高的城市之光，一轉眼，卻變成最貴的那個了！

特別是保利圖書館項目（保利招商華發中央公館）接下來的定價，對城光來說，影響極大。如果開盤價格很便宜，那城光二手房的價格真的會被拉下來，讓業主由盈轉虧！

2018年，9500元/㎡在內江高位買入

而在買入萬科城市之光之前，老王2018年，其實還在四川內江高位入手了一套房。

他說，2018年是市場行情特別好的時候。他想著每年都要陪老婆回四川老家過年，倒不如在市區裏面買一套房，回來就可以直接住在內江市區，而不是回鄉下，這樣多方便，多好啊。

即便一年也住不了幾天，也可以作爲資産投資嘛。

于是，他就在內江萬達廣場背後的邦泰買了一套二手房。當時入手價9000多，算上稅費啥的，總價是60萬！建面爲63平米（兩房）。算下來呢，單價正好9500元/㎡！

呐~這就是他買的邦泰小區實景照！

◆ 圖片由老王提供

有一說一，這個小區，園林，風格，物業管理，各方面還真不錯，比廣州很多4-5萬/㎡的小區更有檔次。

但作爲一個內江人，以我對內江房價的了解，我知道，9500元/㎡的價格，幾乎就是整個內江最高位了。

萬科城市之光和內江的邦泰，誰虧得多？

那麽，一個是廣州的網紅神盤萬科城市之光，一個是內江的扛把子邦泰鉑仕公館。到底誰更虧得多呢？

恕我直言，我認爲，進入二手房市場後，可能城光會虧得更多！

我剛剛去查了一下，內江邦泰鉑士公館目前整體成交均價爲6745元/㎡。和老王同戶型的房源，最新成交的一套，單價爲6309元/㎡！

不算稅費什麽的，相當于跌了9000-6300=2700元/㎡！跌幅爲30%！

看起來很高對不對？但你們要這麽想，他這套房子加上稅費總價也就60萬！虧完了，也才虧60萬啊！更何況，虧不完！

但城市之光F區，93㎡南向低樓層，在進入二手房市場的時候，未必能5.1萬/㎡成交啊！按照4.8萬/㎡來算，那也得虧3000元/㎡×93=27.9萬啊！

邦泰租金回報率，碾壓城市之光

如果按照租金回報率來看的話，邦泰的優勢就更加明顯了。

目前，老王這套房子長租給了一對年輕人，租金1700元/月。那麽，一年就是20400元！

年租金回報率就等于：20400÷600000=3.4%！

僅需29.4年，就能收回成本！ 比把錢存在銀行還更強。

但城市之光呢？

同戶型，目前小區租金5000元/月。那麽，一年就是60000元。

年租金回報率等于：60000÷4740000=1.26%！

需要79年，才能收回成本！

但，住宅産權才70年啊！！！！！！

所以，聊到這件事的時候，他跟我說：沒想到，2020年買的城市之光，現在看起來都要虧！現在有一點後悔！

對此，大家怎麽看呢？