最近房地産市場異常活躍，可以說是勢如破竹的反彈。這主要得益于上周發布的“核彈”級救市政策:降低首付比例、降低利率、收購庫存房。與過去各地方政府“擠牙膏”式的慢慢來不同，此次政策的力度非常明顯。央行四箭齊發，釋放的信號異常明確:樓市不會跌入無底深淵。如果這次政策沒有産生效果，那麽後面還會繼續出大招，直到樓市複蘇。
具體來說，這些政策包括降低首付比例，使得購房者更容易入手房産。降低利率，則使得購房者可以更輕松地支付貸款利息。收購庫存房，則使得房屋供應量增加，壓低房價。這些政策的目的是給市場一個態度，一個信心。這也是爲什麽這些政策被稱爲“核彈”級救市政策的原因。然而，這些政策的效果是否顯著，還需要看市場的反應。如果市場對這些政策反應積極，那麽樓市可能會出現進一步的反彈。但是，如果市場對此反應平淡，那麽這些政策可能只是緩解了市場的短期需求，但無法從根本上改變市場的趨勢。對于購房者來說，這些政策也帶來了好消息。如果有購房計劃，那麽現在可能是入手房産的好時機。不過，購房也需要理性看待，不要盲目追求低價格，以免面臨風險。
首先，需要取消商業性房貸利率的下限。簡而言之，從現在開始，各城市的商貸利率將可以根據市場需求自由浮動，包括折扣和基准利率。例如，沈陽目前的5年期商貸基准利率爲3.95%，在降低50個基點至3.45%。未來再打個折扣，可能降至3個點左右，甚至有可能跌至2開頭。要知道，之前商貸利率曾經出現過7折的情況。但是，對于已經購房的存量房用戶，其房貸利率是否會下降還是一個未知數。因此，對于那些不是非常著急購房的人來說，可以再密切關注銀行的利率變化。另外，公積金貸款利率也降了。過去，5年期以上的首套房利率爲3.1%，現在則降至2.85%。目前，公積金貸款和商業貸款之間的利差仍然存在，這意味著未來越來越多的人將選擇使用公積金貸款或將商業貸款轉爲公積金貸款。以公積金貸款100萬爲例，采用等額本息方式，貸款期限爲30年，利率爲2.85%。在這種情況下，每月的還款額僅爲約4134元。而如果采用同樣的商業貸款，貸款期限也爲30年，利率爲3.6%，則每月還款額高達約4546元。每月需要支付的差距爲約412元，雖然不是很高，但仍然是一筆不小的費用。
其次，降低首付比例。首套房的最低首付比例降低到15%，二套房的最低首付比例從之前的40%降低到25%。過去10多年來，新房的首付比例普遍在20%到30%之間，而限購政策的出台，使得這個比例有所上升。但是，現在政策的調整又降低了首付比例，這無異于給房地産市場帶來了新的資金杠杆。這樣一來，購房者的資金壓力就減輕了，對于一些購房者來說，他們更容易承擔貸款責任，也能更好地購房。值得一提的是，此前，zf已經放開了一些城市的限購政策，這也意味著對炒房的“解禁”。由于一些城市的房價較高，首付比例的降低對于這些城市的房地産市場會帶來更加明顯的影響。例如，對于北京、上海、深圳這樣的一線城市來說，降低首付比例可以更好地吸引投資者進入市場。而對于沈陽這樣的城市，由于其房價相對較低，政策的調整對于房地産市場的影響還需要觀察。降低首付比例政策的實施，將對房地産市場産生何種影響呢?這需要視具體城市的情況而定。但是，從目前的政策來看，它無疑是在爲房地産市場帶來新的活力。對于那些有投資價值和稀缺資源的房屋，未來它們將成爲市場上的追捧對象。
從政策對應的購房群體來看，無論是降公積金利率還是商貸利率，以及降低首付，整體覆蓋面包括了剛需新購房人群、改善人群，甚至投資人群，降低購房門檻和購房成本，都是刺激購房者下場的有效手段。對于那些需要購房的人群來說，降低首付比例可以減輕他們的經濟壓力，讓他們更容易承擔購房貸款。此外，降低公積金利率也可以降低購房者的成本，讓他們更容易實現購房夢想。如果政府繼續采取這些措施，那麽越來越多的購房者將受益，他們將能夠更輕松地購買房屋，從而促進房地産市場的發展。除了降低首付比例和公積金利率，政府還可以通過其他方式來刺激購房者下場。例如，zf可以提供更多的購房補貼或者優惠政策，以吸引更多的購房者購房。此外，zf還可以通過改變貸款政策，爲購房者提供更多的貸款選擇，讓他們更容易貸款購房。從另一角度來看，當月供越來越低，而租金變動不大的情況下，未來租金和月供之間的差異會越來越小。這意味著，對于那些租房的人來說，他們可能會考慮購房，因爲他們可以享受更高的月度和更低的月供負擔。對于那些沒有購房需求的人來說，zf通過降低首付比例和公積金利率等措施，也可以鼓勵他們開始考慮購房。畢竟，首付比例也降低了。zf通過降低首付比例、公積金利率等措施，刺激購房者下場，這些措施不僅有助于促進房地産市場的發展，也能夠爲購房者提供更好的購房體驗，讓他們更容易實現購房夢想。
最後一個大招是通過“國家隊”來收購存量商品房，用作保障性住房。在庫存較多的城市，zf可以以合理的價格收購部分商品房，來解決住房問題。不過，收購的商品房房源通常是位置較好、有一定競爭優勢的房源，而不是普通的“收破爛”。對于一線和強二線城市，zf收購的商品房房源可能會有一定的作用，但對于沈陽這樣的城市可能就無效了。沈陽的負債很高，zf沒有多余的資金下場。此外，沈陽現在的庫存大面積的較多，不符合保障房小面積的要求。而且，沈陽不存在保障房的缺口，之前很多項目都沒有保障房的配建。因此，zf收購存量商品房用作保障性住房的作用取決于城市的情況和需求。在庫存較多的城市，zf收購商品房房源可能是一種有效的解決方案，但需要考慮城市的情況和需求，以及資金和土地的限制。
這一套組合拳對于當前沈陽房地産市場的刺激作用還有待觀察，但從目前情況來看，沈陽樓市的底部正在逐漸形成，未來房價可能會穩中有升，實現企穩和複蘇。不過，購房者應該謹慎對待市場波動，不要盲目跟風或過度加杠杆。在收入相對穩定的情況下，如果真的有自住或改善需求，可以考慮適時出手。另外，購房者應該耐得住“忽悠”，不要被一些虛假的信息所迷惑。實際上，很多看似熱鬧的事情並經不起深入思考。請看下圖
