文/謝逸楓
2024年2月28日，香港財政預算案指出，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，稱爲“撤辣”。
2024年3月1日-3月31日，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年後單月新高，十大二手小區成交量按月升約2.6倍至359宗。說明“撤辣”效果立竿見影，香港樓市極速反彈。
截至4月7日，香港逾110個新盤錄得成交，合共錄得約4888宗買賣，即平均每日約122宗。反映樓價走勢的CCL已連升三周，確認樓價見底回穩。香港十大二手小區在4月6日、4月7日僅錄得9宗成交，按周回落18.2%，相隔6周。
2023年8月3日，李嘉誠旗下企業新樓盤“親海駅II”公布了首張價單。最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣後，折實售價爲290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。
“親海駅II”有400套房源向社會提供優惠出售，其中有一套是19.5平方米，最低的優惠價格是18%的向社會的優惠，可以理解是82折賣發房，82折優惠完之後價格是290萬港幣，需符合一定的條件。
最低折後價290萬港元，這一售價較周邊二手房便宜了三成，被稱爲回到了7年前的水平。實際上，82折優惠的房子只有這麽具體的一套，不是意味著所有的其他400套房子都是要有82折優惠賣房。
筆者認爲，李嘉誠香港樓盤首次被稱7折賣房，這是因爲“親海駅II”400套中唯一82折優惠一這套房子價格和周邊的二手房平均價格來做對比的話，比周邊的房價低了大約30%，所以被稱爲李嘉誠樓盤7折賣房故事。
二次被稱爲7折賣房，實際上都是噱頭。因爲二次樓盤的售價未到成本價，不是所謂的7折賣房。第一次是只有1套小戶型的房子，還是打82折優惠。第二次不是成本價，更不是新房打7折賣房（新房對比新房價格）。
李嘉誠香港樓盤再次被稱7折賣房，是因爲藍色海岸均價2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房平均價格來對比的話，相當于打了7折，被稱爲7折賣房，與項目成本約2.8萬港元/平方呎來看，就折讓了22%，即7.8折賣房。
筆者認爲，李嘉誠香港樓盤二次被稱7折賣房，從邏輯、本質上說，都是避險，通過價格打折手法、集中開盤的營銷策略賣房，快速賣房，快速回籠資金，實現現金流，穩定資金鏈，避免因銷售回款緩慢産生債務風險。
李嘉誠打折賣房的背後，真正的本質是規避瘋狂房價背後，存在巨大債務風險。因爲誰手上現金流更充裕，就更能夠抵抗風險。不排除想減倉回收資金，去投資回報率跑贏房地産的資産。
目前中國內地、香港樓市所處的環境來看，房企的現金流，資金鏈的穩定性大于一切。投資不是比誰跑得快，是比誰跑得遠。從這個角度來看，李嘉誠是把安全放在第一位，背後是危險、機會的信號。
一是香港人口增長緩慢，住房需求下降。（2023年750.31萬人（增加3.05萬，增幅0.4%）、2022年747.26萬人），2020-2022年香港人口已經連續3年負增長，累計流失人口18.73萬人，按年分別減少9.38萬人、2.52萬人和6.38萬人。
二是新房住宅供應創新高，庫存持續上升。截至2023年12月底，香港未來3至4年住宅可供應的一手私樓單位約10.9萬夥，創2004年有紀錄以來新高，環比增長2000夥，味著未來幾年香港私人住宅市場去庫存壓力加大。
潛在供應的10.9萬夥私宅中，約有9.3萬夥爲實用面積少于約753方呎的中小型單位，占整體供應量約85.3%，比率按季回落約1%。2024年6月前，香港將有8幅住宅用地轉爲熟地，料可提供約4900個單位。
香港現樓新盤貨尾達到2023年新高。2023年第四季度開始施工的私宅數量約爲5500夥，同比增長1.9%，已落成的私宅數量爲3800夥。2023年開始施工的私宅數量達到1.7萬夥，同比增長54.5%，已落成的私宅數量爲1.39萬夥。
截至2023年期末已落成但未售出的一手貨尾約有2萬夥，興建中的私宅約有8萬夥，減去已預售的樓花9000夥，再加上已批出土地可隨時動工的單位1.8萬夥，達近年高位。毫無疑問，住宅供應持續上升。
2023年全年香港一手新盤成交量雖重回一萬宗，創下10年第二低。二手住宅成交量則估計錄得約3.6萬宗，創28年以來最低記錄。整體物業注冊量預計僅錄得約5.8萬宗，創下近33年有紀錄以來的曆史新低。
三是開發成本上漲。一直以來香港土地開發率低，香港有1100平方公裏，只開發建設了270平方公裏，僅占總面積的24.3%，房屋用地更只占6.9%。四大地産商持有上千公頃土地，一直處于閑置、荒廢狀態，開發成本與需求下降壓力加大。
四是未來土地供應加大，北部都會區的征地，正在大量建設新公營房屋單位，不排除還有更多征地與整改方案的出台。香港老齡化嚴重，香港住宅房子投資價值逐漸回歸了居住屬性，香港人口近三成居住在公屋。
五是以價換量，實際上就是去庫存，帶動尾貨銷售。受國內樓市下跌與互聯網經濟及美聯儲加息、企業需求下降對商業地産的沖擊，香港房價勢頭將被進一步抑制。在這樣的前景之下，折價出售是經營、營銷策略。
六是逆周期買地買項目的投資抄底的機會。低價出售，現金在手。一來是快速回籠資金。二來是抄底土地、項目的機會。中國內地、香港樓市已經迎來大調整，國內萬達在抛售股份，李嘉誠在抛售房産，都是信號與趨勢。
筆者認爲，香港開發商在市場行情不好的時候，能通過降價，快速出清，不是死扛之後砸在手裏，既有利開發商穩定現金流又有利獲得新的投資機會。不排除李嘉誠回內地投資的可能性。
2024年4月6日，李嘉誠旗下企業在香港港島南港鐵站項目Blue Coast（以下簡稱藍色海岸）開盤，引發萬人搶房潮，成爲今年香港新盤“人氣票王”。開盤當日晚10時，藍色海岸首期422套房源全部售出。
藍色海岸8天共計認購2.8萬組，超額認購65倍，平均66人搶一套房，中簽率約1.5％。均價2.19萬港元/平方呎（成本2.8萬港元/平方呎），折價22%賣房，按照成本是78折賣房。
首期422套房源戶型（兩房及三房，約七成本地客爲主，內地客占近三成），套均總價約1777萬港元，銷售金額超過75億港元，創下香港2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。
2024年4月7日，項目再加推88套房源，市值超20億港元，售價上調3%，均價2.3003萬港元/平方呎。藍色海岸是香港黃竹坑站上蓋最大的物業，藍色海岸是項目的第三期，共有房源1200戶，另有商業部分。
