文/謝逸楓

4月16日，一組統計部門數據顯示，2024年一季度全國新建商品房銷售面積2.2668億平方米，同比下降19.4%，比上月收窄1.1%。銷售銷售額2.1355萬億元，同比下降27.6%，比上月收窄1.7%，單月銷售面積、銷售額已經連續下降27個月。

2024年一季度全國商品房價（平均價）9421元/平方米，同比增速下降7.6%，比上月下降9.0%（下降8.95%），跌幅收窄1.4%，住宅房價（平均價）9779元/平方米，同比下降9.50%，比上月下降8.6%（8.58%），跌幅擴大0.9%。

單月看，3月全國商品房銷售平均價爲9548元/平米，同比增速下降6.3%（2月下降9.0%），環比已經連續下跌9個月，同比連續3個月下跌。而2023年全國商品房價（平均價）同比上漲6.4%、住宅房價（平均價）同比上漲6.6%。

筆者認爲，基于去年同期基數因素考慮，一季度除了銷售面積、銷售額跌幅收窄1.1%、1.2%、商品房價收窄1.4%外，其他指標呈現跌幅加深趨勢，說明目前房地産依然處于深度調整中,供需兩端政策救市效果持續力差，救市方案需調整方向。

一季度全國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，跌幅創2022年同期以來曆史第九高。而銷售銷售額，同比下降27.6%，跌幅創2022年同期以來曆史第四高。說明目前房地産行業繼續出清、延續探底、築底迹象的調整行情不變。

市場指標跌幅擴大，其中開發投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置金額、土地購置面積，房企到位資金、景氣指數。跌幅收窄的爲商品房銷售面積、銷售金額、商品平均價、商品房庫存。上漲的爲地價。

第一是投資額，跌幅擴大。一季度全國房地産開發投資2.2082萬億元，同比下降9.5%，跌幅擴大0.5%。同比累計連續下降25個月，開發投資額，跌幅小幅度擴大，呈現繼續探底、築底的深度調整趨勢。

其中，住宅投資1.6585萬億元，同比下降10.5%，比上月擴大0.8%。辦公樓990萬平方米，同比下降0.4%，比上月跌幅收窄2.8%。商業營業用房1597萬平方米，同比下降10.5%，比上月擴大3.5%。

2013年-2023年全國房地産開發投資分別上漲19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。一季度開發投資額跌幅有所擴大，說明政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。

總體看，目前房企銷售回款枯竭，商品房庫存積壓大量資金，融資困難，又要還到期債務，已經沒有資金再投資、拿地、新開工，況且存量債務化解與保交樓是當務之急，困擾後續房企的投資能力。

一季度中國房地産市場整體尚未修複，房企投資意願較低。首當其沖的是土地市場低迷，土地購置金額、土地購置面積持續下降、融資協調機制推進緩慢，其次2023年以來的“三大工程”無法快速轉變成有效新投資、新需求。

按照物業類別投資上看，商品住宅和商業營業用房同比跌幅明顯，且跌幅較上月擴大，辦公樓同比跌幅明顯減小，跌幅較上月收窄2.8%。住宅投資占總投資比重75.1%，較上月擴大0.6%，說明住宅依然是房地産市場最主要的投資。

按照地區區域來看，其中東部地區跌幅最小，但跌幅較上月擴大。中西部和東北地區跌幅均有不同程度縮小，西部地區變動相對明顯，跌幅縮小2.9%。房企在東部地區的投資比重爲63.0%，較上月降低3.1%，說明房企投資分化。

單月數據看，自2022年3月開始，單月連續下降25個月，呈現跌幅擴大。3月全國房地産開發投資額1.0240萬億元，環比下降14%，同比下降16.8%，比上月降幅擴大1.1%，同期開發投資額基本上回落至2018年3月水平。

3月單月走勢波動較爲明顯，主要是3月的房企再投資（拿地、新開工）受季節下性、天氣的影響非常大。常規投資動力機制是從政策、銷售、資金，再到拿地、開工、投資，因此，投資企穩需要更漫長的過程。

要加快啓動房地産項目投資，首先要加快房企項目銷售，快速回收銷售資金。其次是銀行對項目的貸款要及時到位。再次是需求的住房政策要加大刺激力度。最後是金融供應動的政策要加大力度，爲房企輸血。

從穩投資的政策來看，當前各地不斷優化土拍規則，取消限售價、限自持與競現房與配建、下降保證金、增加優質地塊供應比例、上海及深圳優化與部分城市取消“70/90”政策、取消宅地集中制，對市場情緒産生積極影響。

由于對總體房地産投資帶動效果有限，房企投資進一步向核心城市聚焦，對三、四線城市投資信心持續減弱。政府在積極推動融資機制加快落地，實際獲得銀行貸款的項目及金額還有限，制約了房地産投資的平穩持續。

第二是供應端。一季度房地産開發企業房屋施工面積67.8501億平方米，同比下降11.1%（前2月同比下降11.0%），跌幅擴大0.1%。同比累計連續下降27個月，呈現投資持續擴大收縮趨勢，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。

其中住宅施工面積47.4580億平方米，下降11.7%（前2月同比下降11.4%），跌幅擴大0.7%。辦公樓2.8114億平方米，同比下降8.6%（前2月同比下降9.7%）跌幅收窄1.1%.商業營業用房5.9247億平方米，同比下降11.8%（前2月同比下降11.5%），跌幅擴大0.3%。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋施工面積分別上漲16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已經連續下降超過2年，一季度施工面積下降持續擴大，說明房企投資意願低。

單月數據看，自2021年8月開始，單月連續下降33個月，呈現底部未修複完成態勢，同比降幅擴大的趨勢，說明房地産市場修複非常緩慢。主要原因是去年基數高、新開工、竣工面積、商品房銷售面積的持續下降及商品房庫存不斷上升。

一季度房地産開發企業房屋新開工面積1.7283億平方米，下降27.8%（前2月同比下降29.7%），跌幅收窄1.9%。同比累計連續下降30個月，呈現邊際改善放緩、修複未完成的效應，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。

其中，住宅新開工面積1.2534億億平方米，下降28.7%（前2月同比下降30.6%），跌幅收窄1.9%。辦公樓546萬平方米，同比下降10.9%（前2月同比下降）。商業營業用房1043萬平方米，同比下降32.8%（前2月同比下降）。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋新工面積分別上漲13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已經連續下降3年，說明房地産出清進入深度調整階段。

一季度全國房地産開發企業房屋新開工面積累計同比跌幅有所收窄，出現一定邊際改善，總體規模處于曆史低位。由于房企銷售回款下降、融資困難、庫存大、債務到期，目前房企拿地數據下降厲害，新開工的規模變小符合預期。

新開工延續了2023年以來低位運行的走勢，企業開工意願未有明顯的提升和好轉。主要是市場銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解。過去幾年的集中供地中接近半數土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修複。

目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫存，導致新開工數據跌幅擴大，主要和過去幾年房企購地面積、金額的數據下行是有直接關系的。房企的新開工項目的減少，及國企央企、城投的項目新開工緩慢。

單月數據看，3月全國房地産開發企業房屋新開工規模7854萬平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度單月幅度。從絕對量來看，基本延續了2023年下半年以來的7000-8000萬平方米左右的開工量。

自2021年7月房地産開發企業房屋新工面積開始下降，單月連續下降33個月，呈現底部修複態勢，修複速度緩慢，政策傳導效果差。銷售的弱複蘇、市場根基不穩、購房信心低位、企業資金緊缺等種種原因導致新開工長期處于低位運行。

一季度全國房地産開發企業房屋竣工面積1.5259億平方米，下降20.7%（前2月同比下降20.2%），跌幅擴大0.5%。同比累計連續3個月下降。去年表現亮眼的竣工面積未能延續增長勢頭，受到去年高基數的影響，降幅持續擴大。

其中住宅竣工面積1.1148億平方米，同比下降21.9%（前2月同比下降20.2%），跌幅擴大1.7%。辦公樓448萬平方米，同比下降6.8%（前2月同比下降14.5%），跌幅收窄7.7%。商業營業用房1103萬平方米，同比下降23.6%（前2月同比下降23.4%，跌幅擴大0.2%。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋竣工面積分別上漲2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，說明房屋竣工面積起起伏伏與保交樓的政策落實、去年同期高基數有關。

單月數據看，3月全國房地産開發企業房屋竣工面積4864萬平方米，絕對量僅高于2023年4月、5月和7月，同比下降21.7%，降幅較1-2月份收窄1.5%。商品房竣工面積結束了近一年正增長的勢頭，主要與去年同期基數上升較快有關。

竣工數據出現下跌，主要是因爲最近幾年投資拿地和開工數據本身處于持續縮水的情況。一方面是一些銀行其實抵觸情緒很強，風控意識很強，部分資金到達項目的效率，影響交樓。另一方面是季節性、天氣的影響。

第三是土地端。前一季全國房土地購置面積、土地購置金額底部運行，跌幅擴大，土地購置面積累計同比下降5年3個月，連續下降63個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的數據再沒有公布出來。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、負增長19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、負增長14%。

2015年2.28億平方米、負增長31.7%。2016年2.20億平方米、負增長3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、負增長11.4%。2020年2.55億平方米、負增長1.1%。

2021年2.15億平方米、負增長15.45%。2022年1.00億平方米、負增長53.4%。2023年預計全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從數據來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經連續下降了5年。

第四是需求端。一季度全國房地産開發企業新建商品房銷售面積2.2668億平方米，同比下降19.4%（前2月同比下降20.5%），跌幅收窄1.1%，同比累計下降27個月，出現跌幅收窄的趨勢，說明銷售轉步好轉，但企穩基礎不牢固，處于築底階段。

其中住宅銷售面積1.8942億平方米，同比下降23.4%（前2月同比下降24.8%），跌幅收窄1.4%。辦公樓銷售面積581萬平方米，同比增長11.9%（前2月同比下降14.9%），止跌轉正。商業營業用房銷售面積1378萬平方米，同比增長4.8%（前2月同比下降17.3%），止跌轉正。

一季度新建商品房銷售數據有所改善，說明3月開始房地産市場有所複蘇的積極態勢。一方面是開發商積極的價格調整，以價換量，需求端的政策放松持續加大。另一方面是高價産品的大量上市。最後是房企供應量的大幅度上升。

按照物業類型來看，其中住宅銷售面積同比降幅收窄1.4%，辦公樓銷售面積與商業營業用房銷售面積，兩項指標同比保持上漲，漲幅有不同程度收窄。其中住宅銷售面積占商品房銷售的83.56%。

按照地區區域來看，中部下降23.9%，比上月下降24%跌幅收窄0.1%。其次爲西部下降19.3%，比上月下降21.7%跌幅收窄2.4%。東部下降17.1%，比上月下降17.7%收窄0.6%。東北下降14.3%，比上月下降19.1%收窄4.8%。

2013年-2023年年全國商品房銷售面積分別上漲17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房銷售面積已經連續下降2年以上，說明房地産調整周期拉長。

單月數據看，3月全國商品房銷售面積1.1299億平方米，同比減少23.7%，較上期擴大3.2%，已經連續下降27個月，銷售規模有兩到三成的下滑。隨著高基數的影響弱化，跌幅有望顯著縮小。

考慮到2023年一季度爲成交高峰，同比下跌在意料之中。若與2023年三季度、四季度月均相比，3月商品房銷售成交面積分別增長26%和34%，整體好于下半年，一定程度上體現了當前市場信心正在逐步修複，城市間分化在加劇。

說明底部企穩基礎不牢固，處于築底階段。數據有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售下降基數比較高，預計房企調整價格，政策持續不斷利好，改善性的需求釋放，銷售會逐步收窄。

一季度全國新建商品房銷售額2.1355億元，下降27.6%（前2月同比下降29.3%），跌幅收窄1.7%。同比累計下降27個月，出現跌幅收窄的趨勢，說明房企以價換量成爲市場主流趨勢，銷售額因産品結構性的供應、成交上升，出現收窄。

其中住宅銷售額1.8523萬億元，下降30.7%（前2月同比下降32.7%），跌幅收窄2%。辦公樓759億元，同比增長6.3%（前2月同比增長9.9%）。商業營業用房1386億元，同比增長1.5%（前2月同比下降12.5%），止跌轉漲。

按照分類物業類型看，商品房銷售額跌幅收窄主要受住宅銷售額影響，住宅銷售金額同比跌幅較上月收窄2.0%，但跌幅仍然較大。辦公樓和商業營業用房兩項指標同比保持上漲，漲幅有不同程度收窄。

按照地區區域來看，中部地區銷售金額同比下降28.9%，跌幅擴大0.3%。東部地區銷售金額同比下降28.8%，跌幅收窄2.2%。西部地區銷售金額同比下降23.1%，跌幅收窄2.2%。東北地區銷售金額同比下降19.3%，跌幅收窄6.4%。

單月數據來看，3月全國商品房銷售金額1.0789萬億元，同比下降28.5%，較上期縮小0.8%，均創 2017年以來3月單月最低值。目前房地産行業整體處于在探底、觸底迹象、調整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小觑。

第五是庫存端。一季度末全國商品房待售面積7.4833億平方米（2月末7.5969億平方米），同比增長15.6（同比增長15.9%）%，增幅收窄0.3%。商品房庫存超過2015年7.1853億平方米，創1987年以來曆史第二高。

一季度末全國商品房待售面積約7.5億平方米，其中可銷售的面積，爲住宅、寫字樓、商業營業房，大部分是現房的，少部分退房的，少部分期房的，多爲待交付與賣不出去的房屋。可不銷售的面積（其他面積）1.5925億平方米。

待售面積7.4833億平方米，其中住宅待售面積3.9458億平方米，同比增長23.9%（前2月23.8%），增幅擴大0.1%。辦公樓待5201萬平方米，同比增長11%（前2月8.4%），增幅擴大1.7%。商業營業房1.4246億平方米，同比增長1.2%（3.6%），增幅收窄2.4%。

一季度末全國商品房待售面積7.4833億平方米，較上月減少1136萬平方米。其中住宅減少1042萬平方米，辦公樓增加91萬平方米，商業營業用房減少191萬平方米。總體看，全國商品房待售面積在上月高增長基礎下有所減少。

商品房庫存總量處曆史第二高峰值，與2023年同期相比上漲15.6%。商品住宅庫存去化是房企銷售面臨的難題，同比漲幅達23.9%，較上月擴大0.1%；商業營業用房同比上漲1.5%，漲幅較上月縮小2.1%。辦公樓擴大1.7%，具有上升的風險。

一季度全國商品房去化周期達7.7個月，均突破曆史高點。由于商品房庫存量繼續上升，銷售回款枯竭，導致房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急傳導資産貶值風險，債務集中到期，面臨較大的債務風險。

商業庫存去化作期超過36個月，較上月略有拉長，房庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。商品房待售面積在2015年創曆史第二最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米，2023年庫存已經快達到2016年的水平。

前2月7.59億平方米，一季度7.4833億平方米，依然超過2015年，達到曆史第二最高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米、2018年5.2414億平方米。

2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2023年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水平。2023年末全國商品房待售面積6.7295億平方米，同比增長19.0%。

商品房庫存創曆史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀態有關系，同時與保交樓的政策有關。由于保交樓的政策推進，部分現房沒有按時交付，少部分是退房的，導致庫存持續上升。

商品房待售面積，其實大部分就是現房，其同比增速高，說明目前當務之急是去庫存。例如鄭州以舊換新細則版本有一個非常重要的啓發，即以舊換新中的新房，要求是現房。預計未來成爲去庫存的一個方向。

第六是價格端。2024年一季度全國商品房價（平均價）9421元/平方米，同比增速下降7.6%，比上月下降9.0%（下降8.95%），跌幅收窄1.4%，住宅房價（平均價）9779元/平方米，同比下降9.50%，比上月下降8.6%（8.58%），跌幅擴大0.9%。

單月來看，3月全國商品房銷售平均價爲9548元/平米，同比增速下降6.3%（2月下降9.0%），環比已經連續下跌9個月，同比連續3個月下跌。2023年全國商品房價（平均價）同比上漲6.4%、住宅房價（平均價）同比上漲6.6%。

總體看，房價跌幅處于收窄的良好態勢。此前連續三個月房價環比下跌後（1-2月份並爲一個月計算），價格其實是有企穩的趨勢。現在對于價格的分析和判斷非常關鍵，也影響到後續周期的判斷，至少市場信心開始處于恢複的狀態。

目前各地房價調整幅度大，房企以價換量的趨勢。目的是爲更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期，說明房價依然處于調整階段。由于供應結構與需求端政策加大，未來房價持續收窄。

2023年全國商品房銷售均價爲10437元/平方米，同比上漲6.4%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年商品房銷售平均價分別上漲7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。

2023年全國住宅銷售均價爲10864元/平方米，同比上漲6.6%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年住宅銷售平均價分別上漲7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。

第七是房企到位資金。一季度全國房地産開發企業到位資金2.5689萬億元，同比下降26.0%（前2月同比下降24.1%），跌幅擴大1.9%。同比累計下降，連續3年3個月（39個月），跌幅擴大，說明房企資金狀況沒有明顯改善，呈現惡化趨勢。

其中國內貸款4554億元，下降9.1%（前2月同比下降10.3%），跌幅收窄1.2%。利用外資7億元，下降11.9%（前2月同比增長7.4%），止漲轉跌。自籌資金8681億元，下降14.6%（前2月同比下降15.2%），跌幅收窄0.6%。

定金及預收款7435億元，下降37.5%（前2月同比下降34.8%），跌幅擴大2.7%。個人按揭貸款3643億元，下降41.0%（前2月同比下降36.6%），跌幅擴大4.4，主要是商品房銷售面積下降幅度大有關。

國內貸款、自籌資金跌幅收窄，說明融資政策能惠及的房企、項目數量有限，但是一定程度改善了房企資金面。房企資金來源中持續惡化主要受商品房市場銷售低迷影響的定金及預收款、個人按揭貸款下降幅度大。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開工、竣工的主要原因。房企資金有所改善不明顯，主要原因國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占全國房地産開發企業到位資金大，並且下降幅度大，導致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經連續下降31個月。受銷售下降影響，國內銀行貸款、定金及預收款、個人按揭貸款跌幅擴大，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力。

反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現金流。說明房地産市場處于繼續探底、調整、下行階段，風險壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來源，房企融資面臨較大挑戰。

第八是景氣端。2024年3月國房景氣指數爲92.07，已經連續連2年3個月（27個月）跌破100，繼續刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見，主要是房地産依然在深度調整中。

2023年12月國房景氣指數爲93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月末92.13、3月92.07。

國房景氣指數是判斷房地産市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。國房景氣指數自2022年1月破100後，一直呈現持續下跌，邊際修複非常緩慢趨勢，呈現惡化的趨勢，說明目前房地産市場未見底。