摘要：房地産開發板塊收入幾近腰斬（歡迎關注杠杆地産）

撰文|杆姐&編輯|愛麗絲

地産商似乎最近被陰影籠罩。

一方面上市的各大房企資本市場表現一言難盡，另一邊隨著年報陸續披露，多數房企的傷口被撕開，暴露在大衆眼前。

沒有驚喜，只有驚嚇。

2024年4月12日，有四家A股房企披露2023年業績報告，分別是金融街、臥龍地産、浦東金橋、金橋B股。其中金融街算是體量略大的，今天杠杆地産來看看。

1、營收大降

從數據上看，金融街的2023是悲慘的。

先說營收。2023年金融街整體營收不太好，爲125.7億元，同比下滑38.7%。縱向來看，這是該司至少近9年來下滑幅度最大的一年，高于第二降幅2020年的下滑30.79%。

橫向對比來看，杠杆地産發現，目前已披露業績報告的A股房企裏，金融街的這一營收增速排在倒數第二。倒數第一是城投控股（-69.78%），倒數第三是信達地産（-37.42%）。

具體來看，金融街的幾大業務板塊營收增降分化較大。如上圖，大半江山房地産開發板塊收入幾近腰斬，同比下滑45.49%爲100.74億元。

2023年，金融街房産開發業務毛利率-8.38%， 較2022年下降 18.70 個百分點；其中，住宅産品收入 93.28 億元，毛利率-11.08 %；商務産品收入 7.46 億元，毛利率 25.44 %。

年報稱，造成上述結果的主要原因是：

房地産市場低位運行，客戶購房意願偏弱，公司房産開發業務采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，開發銷售業務毛利率有所下滑。

其他業務增長還可以，但奈何體量太小，對整體業績的影響微乎其微。

2023年，金融街物業租賃業務營收 18.26 億元，同比增長 12.32%；毛利率86.21%，較2022年上升 2.39 個百分點。提升的主要原因是：堅持“開發銷售+資産管理”雙輪驅動的發展戰略，創新經營模式，加強招商管理，提高客戶體驗等。

金融街2023年的物業經營業務較爲亮眼，實現營業收入 4.38 億元，同比增長 79.74%；物業經營業務毛利率20.22%，較上年上升 73.69 個百分點。

提升的主要原因是：抓住旅遊出行市場回暖時機，多維度、多區域積極拓展客源，創新經營提升客戶消費體驗，酒店入住率、景區客流量明顯提升，項目經營收益較去年同期實現較快增長。

利潤翻車

利潤方面，金融街2023年似乎更悲催：營業利潤-25.28億元，2022年同期還是正的9.6億元；歸屬淨利潤-19.46億元，同比大降329.88%；扣非淨利潤同比大降495.57%爲-20.72億元。

杠杆地産看了下，這是金融街利潤指標至少近9年來首次虧損，額度還不小，2022年該司歸屬淨利潤8.46億元，2021年16.43億元。

2023年金融街營收體量縮小，但營業成本的降幅沒沒那麽大，總的營業成本加起來甚至高于期內營收：爲148.8億元。

具體來看，主要是房産開發這塊的成本居高不下，比100.7億元的營收還高了幾億，爲109.2億元。加上其他費用也並沒怎麽降，比如管理費用、銷售費用等這些下降幅度都比較小，而且2023年金融街的財務費用還增加3億多，讓利潤雪上加霜。

其他經營收益方面，金融街2023年基本也是大潰敗：

公允價值變動收益從前一年的4.9億元降到2023年的1.8億元；

投資收益從5.8億元降到801.3萬元；

資産處置收益從2.4億元變成-8.3億元；

資産減值、信用減值這些虧損也是小幅擴大。

以上種種，導致金融街2023年的利潤指標全線翻車。該司給出的原因是：

公司采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，但開發項目毛利率下滑，部分項目調整銷售價格出現虧損，同時，公司部分項目銷售價格未達預期，按照會計謹慎性的原則計提存貨跌價准備，導致淨利潤和所得稅費用下降。

真是悲催。

3、繁華落幕

稍微好點的是資産負債指標。

2023年金融街資産負債率略有下降，從2022年的72.29%降至72.15%。

2023年，金融街的流動負債下降明顯，從2022年的419.6億元降到294.9億元。其中一年內到期的非流動負債下降100多億元，爲16.24億元，短期借款也只有3000萬。

長期借款則從2022年的687.0億元，上升到746.7億元。但借款也減少了：長期借款減少大概50多億，爲350.8億元。

融資成本方面，杠杆地産看了下金融街也是偏低的。普遍成本在3%-4%的區間，背靠大樹還是優勢明顯。但營收、銷售上不去，後面也難辦。

但綜合來看，金融街的壓力相比某些民營房企還是小多了。

2024年，金融街稱要以管控好資金安全作爲前提，堅持“保安全、調架構、促轉型，強機制、樹新風、迎變革”的經營策略，快回款、降負債，保障資金安全；同時，積極探索新業務的發展方向與模式，強化自身競爭優勢，確保公司業務穩健與持續發展。

投資計劃上，2024 年金融街說要堅持“深耕五大城市群中心城市”的區域模式，選擇區位地段優越、盈利前景良好的項目科學審慎投資，積極探索城市更新、舊城改造、産業聯動、長租公寓等投資模式。

工程計劃方面，2024 年金融街將以銷定産，科學安排開複工計劃。

業績計劃方面，金融街說2024 年將合理控制有息負債規模，持續優化資産負債結構，努力實現經營穩健和財務安全。

最後說點關于大行業的題外話。

隨著這段時間房企各種消息滿天飛，市場上的錢跑得越來越快。杠杆地産突然發現，A股千億市值房企似乎消失了？目前市值最高的保利發展，截至2024年4月12日收盤，股價當日下跌3.3%，市值945億元，暫時告別千億。

另一位老大哥萬科最近更是深陷各種負面消息，股價表現一言難盡，目前市值847.1億元。A股再無千億市值房企？

繁華落幕後，房企，還會回到C位嗎？還能回到C位嗎

本文未標注出處的財務圖表，均源自企業有關公告，特此說明並致謝

版權及免責聲明：本文系杠杆地産創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初注明出處和作者，謝謝！杠杆地産任何文章之觀點，皆爲學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正