繼續網簽數據分析，來一篇全年彙總，由于是個人統計，加上部分數據存在遺漏，所以只能保證數據90%的正確性，如果發現錯誤麻煩私信。
網簽彙總關于網簽彙總，有幾個維度：
1、官方發布每個季度的合計數據
2、官方每日發布的網簽合計數據
3、個人統計的可售商品房網簽數據
1、官方的季度合計數據，目前只發布到第三季度，數據如下：
2、官方每日發布數據，合計如下：
3、個人統計的可售商品房，數據如下：
分析：從三個維度來看，2023年的網簽都比2022年出現下跌，不過數據依然存在出入。
以官方的兩份數據爲例，2023年前三季度，新盤住宅合計18101套，2022年前三季度22184套，全年27610套。
對比官方的每日數據合計，2023年17095套，2022年23524套。
從兩份官方數據來看，官方的彙總數據，比每日數據合計多不少，至于原因爲何，只能詢問官方。
按照每日網簽數據，同比去年，今年新盤網簽減少6000套左右。
對于官方數據，存在一個安商房的X因素，從個人統計的可售商品房網簽數據來看。
2023年10174套，2022年13833套，減少3000多套。
從比例來說，2023年同比減少27%。
可以說雖然數據有出入，不過從對比的角度，基本是一致的。
分析：除了新盤外，今年的二手數據，官方的彙總，2023年前三季度，二手27812套，其中住宅20815套。
2022年，全年二手27218套，其中住宅20080套。
配合每月發布的二手數據，可以發現這一次官方沒有數據出入。
2023年，二手數據出現反彈，比2022年多成交1W套，比例達到36%。
綜上，2023年數據很清晰，新盤銷量下滑，二手成交上漲。
樓盤明細
分析：2023年的銷冠來自金山三環邊的萬科城市之光，497套問鼎，去年同樣是它，619套。
這個三環邊的TOD大盤，爭議不少，價格不低，銷量讓很多人驚訝。
隨後的項目，建發璞雲、建發玺雲、天琴湖，天琴樾。
建發國貿兩大廈門房企，給出的改善産品，都做到了較好的去化。
對比2022年，排在前列的樓盤，基本以剛需盤爲主，看不到一個改善盤的身影，這點差距非常明顯。
除此之外，就是樓盤的網簽分布，可以發現今年整體數據量低于去年，也基本與彙總一致。
最後就是房企的數據，不做額外統計，從排行榜即可發現，建發、國貿、保利，三大房企基本霸榜。
這裏面也和三家房企近年在福州持續拿下核心地塊有關。
最少從側面可以發現，三家房企雖然持續拿地，不過配合較好的去化，在福州遇冷的市場裏面，過的並不艱難。
整體來說，分化依然是樓市主旋律，房企有分化，産品有分化，板塊有分化。
供應情況
分析：除了去化網簽外，再看看另外一個數據，即樓盤領證情況。
通過統計可以發現，2023年對比2022年，少了2438套，比例20%。
其中晉安、倉山，都出現較大幅度下滑，台江依靠上海西的供應，房源有所增加。
通過板塊拆分，可以發現差異，東區對比去年減少1015套，不過依然高達2163套，供應量依然不低。
南二環最典型，去年只有存量盤在售，今年依靠四大金剛的供應，領證房源一下子增加。
從備案情況來看，明年這個區域的供應量依然不低。
除此之外，金山奧體、五四北，供應量都開始持續走低。
按照今年的土拍供應情況來看，明年的供應量預計也不會太高。
通過土拍當初的分析，明年的供應情況也比較清晰，倉山區今年斷供，明年的庫存以存量盤爲主。
目前存量盤，不少並未完全領證備案，所以實際庫存並不低。
晉安區今年成爲土地糧倉，其中三遠、南湖、西園舊改等，供應了不少土儲，不過這些地塊，全部被本土國企拿下。
除此之外，今年鼓樓區啓動舊改後，供應了幾幅純商，加上汽車南站、省彩印廠等地塊。
明年的改善盤供應，依然不低。
從2023年的網簽數據來看，改善盤的去化不錯，至于明年是否能延續，難說。
樓市分析今年福州樓市，整體來說不算理想，對比2022年，看上去依然沒有反彈。
此時靜下心思考，對比2022年，今年的樓市是否真的更差？
最少從二手房的數據來看，今年出現大幅度的反彈，這裏面也伴隨著不少二手房價下跌。
新盤方面，改善盤的銷量並不差，走低的僅僅是剛需盤，除此之外，今年的供應有所下滑，也一定程度影響了去化情況。
除了這些情況外，今年樓市整體氛圍相對佛系，保建國三大房企，依靠較好的區位、産品定位，也沒有投入過多營銷就做到不錯的去化。
本土國企頻繁拿地，雖然上市遲緩，不過面對去化不理想後，也沒有做出過多的改變。
相比前幾年，部分民企，特別是閩系，在營銷上的造勢，當初的全城分銷，開盤紅報亂飛，中介紮堆引流等，今年的樓市顯得非常平淡。
在板塊的對比裏面，南二環成了最典型的區域。
甚至可以說，信心最差的板塊，這裏也反映了一個現實問題。
面對樓市低迷，城投頻繁兜底拿地後，要如何上市去化？
對于購房者最關注的是房價，不過對于目前樓市，可能最需要拯救的反而是銷量。
目前南二環，除了中駿外，並沒有出現大幅度的價格波動，但是銷量已經打垮了板塊信心。
看上去房價保住了，但是銷量沒了。
按照這2年多，城投持續拿地的情況來看，後續的壓力並不低。
按照資金流向來看，拿地價也僅僅只是一個參考。
面對這種庫存的情況下，要想真正保住房價，可能最好的辦法，下調房價直到銷量有所起色。
只有成交量，才能穩住板塊真正的價值。
只有成交量，才能讓資金真正運轉起來。
至于價格怎麽調整，這裏面的手段很多，但是死守絕對不是出路。
以前城投項目少，死守無所謂，現在壟斷部分板塊，每個行動都已經變得舉足輕重。
綜上，這一整年的樓市走向，折射的問題很多，民企暴雷後，城投頻繁拿地，面對大量庫存，不做營銷改變，死守所謂的價格，沒有帶來銷量，從而拉低板塊信心，甚至整個樓市信心。
明年，拿下核心地塊的保建國，決定不了樓市走向，真正的看點依然在城投身上。
