這幾天位于台江汽車南站舊改的建發瑞雲，領取了首次備案，不同于其他新盤，項目直接備案樓王，均價也突破新高，下面就來聊聊這個話題。

2023年11月18日，廈門建發以12.8億拿下宗地2023-43號汽車南站周邊舊改造地塊，溢價率41.4%，成交樓面價28734元/㎡。

這幅地塊的溢價率也成爲近三年最高的一幅。

房企規劃6棟純板樓的産品，其中面積最大236平米，位于社區中央，小高層設計，單層獨戶的産品定位，僅12套，很明顯的樓王産品。

放在以往，參考其他樓盤上市，一般都是以體量偏大的戶型先上市，項目的首次備案非常不同尋常。

從備案價來看，12套房源，備案均價57338元/平。

這是一個什麽樣的備案價？

前幾年福州土拍限價，推出指導價，雖然部分樓盤依靠精裝比指導價高，但是大部分樓盤備案價都低于指導價，畢竟大部分指導價都存在虛高。

這裏面比較典型的案例，比如目前東區，三遠給出指導價3.3W，近期領證的福厝遠山拾裏，最終備案均價2.6W，比指導價低了7K，當然最終的售價更低。

除此之外，比如五裏亭指導價3.5W，晉安湖周邊指導價4.2-4.5W，最終新盤的上市價格，都遠低于指導價。

特別在今年，剛需盤整體遇冷後，大部分項目在低于指導價領證備案後，還會再推出折扣，看上去價格是持續走低。

不同于剛需盤，福州的改善新盤，價格近年在持續走高。

福州前幾年，有個特色，就是在2021年樓市回暖的時候，不少項目被限價，最終就搞出了捆綁加價的情況。

其中改善盤更是重災區，基本捆綁車位是標配，部分捆綁精裝。

比如當時的東二環網紅盤，建發養雲，精裝備案均價3.8W，最終成交均價4.5W左右。

其他案例，比如保利天悅2、融僑望雲等，都有類似的情況。

除了這些項目外，福州這幾年的部分豪宅盤，同樣面臨這樣的困境。

比如最典型的兩個，當年的樓王，陽光城操盤的龍庭路95號，只拿到46184元/平的備案價，融僑外灘壹號，也只拿到41960元/平。

這些豪宅盤，相比上面這些，在價格方面就更加的隨意，備案價僅僅是走流程，沒有任何的參考意義，最終成交都以售樓部爲准。

隨著後來時間推進，期望傳遞樓市信心，福州的指導價出台，價格大幅度上漲，給部分改善盤的空間非常大。

下面就來看看，這次建發瑞雲的備案價，放在福州樓市曆史裏面，能排到什麽樣的位置。

數據不包含別墅，畢竟百督府這種備案價高達8W。

第一個數據，樓盤備案均價排行榜：（僅僅是備案價）

從數據來看，建發瑞雲，依靠樓王備案，還沒有其他樓棟拉低單價，最終5.7W的備案單價，排在福州目前備案的首位。

隨後就是這幾年的改善紅盤，天琴灣、建發朗雲，兩個項目的平均面積都達到200平左右。

從數據可以發現，排在前列的，基本多是近2年的新盤，前幾年的項目，能上榜的也就鼓樓區的部分改善盤，比如福州源等。

從這個排行榜，就可以看出，在備案價這塊，這兩年福州給出的天花板是非常高的，這裏面還有一列就是最高單價，目前依然被天琴灣單價64170霸占。

當然這僅僅是備案價數據，實際成交有很大偏差，有的會打折，有的需要加價捆綁。

由于建發瑞雲僅備案一棟樓王，爲了更好對比數據情況，看看按樓棟均價備案的排行榜：

分析：按樓棟備案均價來看，排在第一的是天琴灣的2號樓，套均面積266平，備案均價5.74W。

除了這棟外，項目其他3棟也都排在前列，這個項目也基本是這2年備案價的天花板。

項目的樓面價樓面價3.04W，當時上市，捆綁的車位，一個也高達70W。

這次的建發瑞雲樓王，排在第二位，可以說拿到的價格也非常之高。

不同于天琴灣是高層+第四代住宅，項目僅僅是小高層，如果扣除高層拉高均價的因素，項目的房源，基本已經鎖定了目前備案的天花板。

除了這兩個項目外，位于東二環的建發朗雲同樣上榜，項目一區湖景視野最好的2號樓，備案均價高達5.44W。

對于剩下的樓棟，基本被上海西兩大改善第四代住宅所占據，除此之外就是近期備案的鼓樓西的保利天珺。

從這些樓棟備案價來看，可以發現都集中在改善盤，項目基本都自帶精裝，從而拉高備案價，其中依靠景觀視野的樓王，都拿到了最高的價格。

最後聊一個數據，就是200平以上的大平層排行榜：

從數據來看，福州這幾年200平以上樓棟的社區不算非常多，不過基本都做到去化不錯的表現。

這裏面分成了兩個類別：

1、純豪宅盤，面積都在200平以上，代表項目：天琴灣、外灘壹號、龍庭路95號

2、改善盤的樓王，代表項目：建發瑞雲、玺雲、天悅等

對于純豪宅盤而言，很明顯這幾年福州真正達到這個標准的並不多，這些項目基本上市也比較神秘，短時間做到熱銷清盤，實際成交價比備案價高出不少。

對于改善盤裏面的200+大平層，實際也能分出兩類，一種就是單價整體較高，大平層和其他房源面積差異不算過大，代表就是建發養雲。

這種項目的好處，大平層並非單獨一個雞頭的存在，整個項目的門檻也對比不錯。

作爲對比，就是項目以剛改爲主，樓王給出大平層，代表就是同時期的桂語映月。

樓棟今年領證，套均面積246平，當初項目開盤加價4W的時候，對于樓王的預期極高，如今隨著項目去化不理想，大面積降價後，這個樓王的處境也非常尴尬。

目前項目僅網簽2套，當整個項目失去高端改善的光環後，這樣的大平層樓王，實際的價格預期會非常大。

試想如果3年前上市，這個樓棟可能會加價到4.5W以上，如今不懂備案價都能否有人購買。

除了這兩種項目外，還有一種就是袖珍盤，比如大東海天樾、傑谷公館、端禮著等。

這些項目處境有一定差異，目前最不理想的就是天樾，網簽4套。

當然這裏面還有項目，很特殊，就是位于三環外，剛需紮堆的世茂帝封江，項目按區分割，部分看江定位大平層，備案均價也非常高。

當初的口號是福州外灘，不知道目前實際價格是多少。

對于福州的備案價，建發瑞雲的首次領證，其實已經給市場打了個底，去年底接連供應的鼓台地塊，不出意外，備案價都不會低。

很明顯可以預見，最受關注的鼓樓高工地塊，建發雲啓紫宸，樓面價3.8W，比瑞雲高了1W。

屆時項目上市，預計備案價肯定站上6W，是否會突破7W值得期待。

這樣的定價，按目前市場也沒什麽好說，當初的部分改善盤，實際都是通過加價，如今有了官方給出的空間，也不用再去做違規的事情，在宣傳上也給直接。

屆時數據出現，給予市場的反饋也很直接，比如福州7W豪宅，被瘋搶！

不管是數據還是情緒都很飽滿，在這樣的樓市氛圍下，不管是官方還是房企，亦或者中介，都喜聞樂見。

福州樓市這幾年改善和剛需的走勢偏差較大，近期的鼓台核心地塊供應，後續的改善市場也備受關注。

雖然備案價有多高都能拿，但是實際市場是否認可，目前來看難度不低。

近期不少改善袖珍盤，都開啓分銷，放在以往這種場面根本看不到，只能說市場還在割裂。

熱銷度：豪宅 > 改善 > 剛需。

豪宅新盤的稀缺，在市場依然有一定優勢，但是紮堆的改善盤，可能不一定能在看到當初改善隨意加價捆綁都能熱銷的場景了。

對于購房者，不管買剛需盤還是改善盤，選擇點都有一條：另作鳳尾別做雞頭，特別那些以爲是鳳頭實際是雞頭的房源。