文/謝逸楓

目前房地産市場救市政策五花八門，優化限購等限制措施、取消首套房貸款利率下限、房子“以舊換新”、購房契稅補貼、公積金買房政策優化等，總體看政策效果分化。最關鍵的原因是沒有徹底解決購房成本、門檻等及交房等問題。

自2022年3月濮陽開始實施房子“以舊換新”，截止2024年4月8日已經有34座城市。其中2022年3月濮陽，2023年5月-12月實施房子“以舊換新”的城市達到23個（1省2區20市），分別爲新疆、江蘇徐州市、湖北武漢江夏區、山東淄博市、江蘇南京市、江蘇南通市。

山東日照市、山東濟南市、江蘇揚州市、山東泰安市、山東青島市、江蘇連雲港市、浙江甯波市、山東濟甯市、浙江海甯市、浙江麗山市、廣西玉林市、江蘇太倉市、江蘇鹽城市、浙江紹興市越城區、江蘇蘇州市、湖北武漢市、遼甯沈陽市。

而2024年以來到4月8日實施房子“以舊換新”的城市達到個10個（2區10市），分別爲浙江杭州市臨平區、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇海甯市、江蘇無錫梁溪區、江蘇啓東市、甯夏銀川市。

所謂的房子“以舊換新”，是指房地産開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進新房銷售和去化。多城接力推進房子“以舊換新”的背景是，房地産市場供求關系的重大改變。

針對“34城表態支持住房“以舊換新”一事，筆者非常贊同住房“以舊換新”政策，與賣舊買新、賣一買一、賣小買大的作用，具有異曲同工之效，縮短舊房出售周期，打通樓市置換鏈條，有效激活潛在改善住房需求，加快一二手房轉換性、聯動性、流通性。

住房“以舊換新”政策三大意義，第一是舊房出售時間大大的縮短，有效刺激改善性住房需求。第二是促進新房、二手房之間的交易轉換，有效提升樓市活躍度。第三是有助地方完成保障性住房建設任務。總體看，住房“以舊換新”政策具有一石三鳥效果。

買房以舊換新，兩種方法。一種是“收購”，置換人把舊房賣給開發商，賣房款直接用作購買新房。一種是“代賣”，先選定新房房源，舊房挂在中介公司出售，房産經紀人優先推薦，盡快賣出，好讓置換人回款，再買新房。

一種是國企收購二手房轉爲保障房，賣房款買新房。2024年4月1日，鄭州房管局等部門發布《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。根據方案，2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

爲了促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作，鄭州將按以下兩種方式進行：一是政府指定作爲收購主體收購二手住房，促成群衆通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。二是政府政策鼓勵，群衆通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。

房屋交易價值相對高、周期相對長，直接回購舊房用以補貼新房操作難度大。“以舊換新”模式，一種是主要以中介公司幫賣爲主，山東淄博、江蘇南京、江蘇蘇州、山東青島等地都是該模式。一種是回購模式，主要以小規模試點爲主。

江蘇太倉和連雲港、海甯、揚州和山東濟南等地等地都是該模式，例如江蘇太倉。即將購房者名下符合條件的商品房按相應規則出售給指定的國資公司，並購買國資公司指定的新房。並提出舊房面積小于144平方米，舊房總價不高于新房的60%等要求。

“以舊換新”主要有幫賣和回購兩種模式，一是購房者、開發商和中介公司簽訂協議，購房者確定意向新房房源後，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發商退還定金，成主流模式。

目前，武漢、蘇州、紹興越城區、揚州、南通、南京、甯波、濟甯、濟南、日照、淄博、泰安和玉林都采用了這種“幫賣”模式，這是當前各地推行最多的模式。2023年11月24日，廣西玉林市正式啓動商品房“以舊換新”省心購倡議。

相關政策規定，房地産開發企業、房地産經紀機構公司以及意向購房者需簽訂三方合同，並向新房項目繳納新房意向定金，該定金統一存入由市住建局開設的資金專項管理賬戶。

由房地産經紀機構對存量房進行查證、驗房、實勘等，並整合資源優勢，加速推廣銷售，縮短客戶舊房售出周期，存量房在約定時間內未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。這種由政府部門牽頭，拉來房企、中介經紀以及購房者三方簽訂協議。

政府部門從旁監管的做法，目前較爲普遍，除了玉林以外，南京、南通、揚州、甯波、紹興越城、淄博等都已經試行類似做法。南京、徐州、南通、鹽城、麗水等地還提出，對參與“以舊換新”的房企或個人提供相應交易稅費減免或補貼。

二是由政府監督，國企、央企、城投等兜底收購舊房，購房者用出售的房款換新，這種模式有額外的限制條件，太倉、連雲港、海甯等地籌集保障性住房。對比自行置換，“以舊換新”有利于提升二手房的流動性，有助于加快房屋置換效率，進一步釋放置換需求。

“以舊換新”具體方式總結來看，第一是政府指定收購主體（收購二手房），例如央企、國企、城投收購二手房轉保障房。第二是開發商直接收購二手房轉保障房，房款買新。第三是開發商聯合中介機構合作，幫賣買新房。第四是市場化自由交易（自行置換）。

“以舊換新”的實施城市政策看，小部分非常受歡迎，已經超過34城出台“以舊換新”政策與路徑作更多探索，未來會有更多的城市跟進。預計通過收購存量二手房、增量新房住宅庫存作爲公租房、保租房、共有産權住房、人才房，將成爲主要的途徑之一。

“以舊換新”的配套政策，主要是以發放換房補貼、契稅補貼、額外購房優惠等舉措，降低了置換成本。由于受二手房挂牌量高，換房者存在降價成交顧慮及新房價格高、“以舊換新”執行範圍等因素影響，目前對當地房地産市場企穩複蘇的影響不大。

國資出面統一收購二手房，以促進購房者入市買新房，最關鍵是資金問題。政府、國資收購居民手中的二手房，改造爲保障房推向市場，既能解決當下房地産供需錯配的矛盾，還能爲低收入群體提供更優質的住房保障。

政府、國資的收購模式，難在財力。是否具備足夠財力，能否解決二手房價值重估問題，則是這種做法能否大面積推廣的關鍵。而開發商與中介聯合的幫賣模式，難點在于賣房難。賣二手房的環節，市場挂牌量太大，交易周期過長，3個月-6個月。

新房購房門檻比較高、新房價格高、限制政策仍在，嚴重影響到市場需求的購買力釋放。二手房庫存量過高、價格虛高、交易稅費高、房屋老舊質量差、估值低等，這些因素都影響了買家的購買意願，導致二手房市場流通不起來。

總體看，34座城市密集跟進出台“以舊換新”服務、政策，在一定程度上可以幫助有需求的客戶快速置換。受市場大環境影響，動力略顯不足，各地“以舊換新”相關政策的落地效果存在分化。

少部分城市樓市有一定改善，多數城市觀望情緒濃厚，政策效果待觀察。“以舊換新”政策效果尚不明顯，一方面是二手房挂牌量高位，去化難，新房價格高。另一方面是購房者鎖定新房房源後，交易周期延長，新房銷售的促進作用不明顯。