其實長期以來，我們一直都有個誤區：房企造房賣房肯定穩賺不賠！

真的是這樣嗎？其實並不是！

數據顯示，自2011年到2021年，我國房企數量大幅增加，從不到6萬家飙升至近10萬家，然而看似穩定的背後，卻無時無刻不充滿腥風血雨。光是2019年到2022年就一共有1436家房企破産，甚至就連一些千億房企都已經半只腳踏進了破産邊緣。

這也就不奇怪，爲什麽會有人直言，“未來我們中國只需要10家房企，其他都得倒閉！”真的是這樣嗎？

我的觀點很簡單，10家有點誇張，但是大幅降到百家規模卻很有可能。

就在3月9日，住建部長倪虹更是提到了關鍵一點，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企。該破産的破産，該重組的重組。對于有損害群衆利益行爲的，讓他們付出應有的代價。

實際上，我們完全能從這句話中看出兩個重要信息。

毋庸置疑，我一直認爲房企數量和樓市冷暖成正比。只要樓市越冷，房企大洗牌的可能性就越高，尤其是資金鏈本身就不穩定的中小型房企和高負債率的大型房企。

注意看，同樣是在2011年-2021年間，我國城鎮人口從69927萬飙到了91425萬人，年均增加2149.8萬，然而在此後兩年裏，增量明顯放緩，年均僅新增921萬，降幅接近60%。

再對比我國房企數量走勢，兩者的確有太多的相似之處。

問題來了，爲什麽會出現這種現象？

說白了，過去絕大多數城市都是增量房時代，新房是成交量主力産品，因此只要樓市火熱就會催生出了大量的房企，就是因爲有利可圖。

直到近兩年，新房飽和、房價難漲、民衆不敢投資……這一系列的變化就使得房子難賣，而房企本身就是高負債造房，既然無利可圖，退出甚至破産就是自然而然。

從這個角度來說，我認爲未來房價很難暴漲，至少從全國來看是這樣。

因爲想暴漲就必須要有成交量支撐，一旦房子失去了高流通性，就是銷路不暢，房企就肯定會破産。

注意看這五個時間點，2013年新房銷售面積爲13.05億平，2015年爲12.84億平，2016年15.73億平，2020年爲17.60億平，2023年爲11.17億平。走勢非常清楚，根本就不是直線向上，而是上下浮動。

既然成交量都不穩定，而去年更是直接降到了2012年水平，直接回到10年前，房價還可能暴漲嗎？我覺得不可能。

其實當我看到“2023年1-11月，全國二手房交易量占總交易量的比重接近40%”的信息之後，我第一反應就是如果爛尾問題不解決，比重肯定還會繼續提高。

請注意，我說的是肯定，而不是可能，這點很關鍵。

因爲對于大部分人來說，新房和二手房（主要指房齡小于5年的次新房）並沒有本質的不同，這也就是爲什麽很多人都會猶豫的重要原因。

然而，如果遇到爛尾，天平就會立刻傾斜，因爲新房就會越來越被質疑。在這種情況下，很多人本著趨利避害原則，就會不得不考慮二手房。更重要的是相比較有些人把地段、性價比當成主要原因。

我根本不這麽看，我認爲想降低風險才是決定性原因。

事實完全證明了這點，2023年350萬套保交樓項目已經至少完成300萬套，交付率超96%。從房企來看，TOP5分別是碧桂園60萬套、萬科31.8萬套、融創31萬套、保利29.1萬套、綠地28萬套。

更重要的是央行、銀保監會還制定了一系列的計劃，2000億元保交樓貸款支持計劃、3500億元保交樓專項借款、金融16條適用期限延長至2024年底……

這難道還不清楚嗎？

爲什麽國家一定要力度落實保交樓？我認爲就是因爲保交樓能做到一舉兩得，一是保障購房者的合法權益，消除不敢買新房的心理陰影；二是打擊不良房企的不作爲。

由此來看，這完全符合住建部長的定調，必須要讓不良房企付出代價。

我記得曾經有人這麽說，剛需族完全不受房價的影響，因爲他們手上只有一套房，不管漲還是跌都得住，你贊同嗎？

我完全不贊同，原因非常簡單。

現在換房市場越來越大，尤其是在獨生子女家庭，他們都希望把父母接到身邊，而過去因爲資金不足，只能先買套小房子過渡，所以今後肯定有換房打算。

而且他們和純改善族有一個本質不同，必須要先賣房才能買房，所以房價漲跌非常重要。

因此，我建議第一個准備就是能換房就盡快換房，尤其是城市的遠郊區地段，過去很多人出于投資才會購買，但是現在投資時代結束了，今後賣房難度大大提高，一定要提前做好准備。

至于第二個准備，我建議做好長期虧本的打算。

正如之前所說，雖然貸款利率已經從3年前的5%-6%降到了現在的3.4%，可問題是房價也不漲了，所以這一來一回，買房還是虧本。

舉個例子，貸款100萬且三十年還清，貸款利率爲3.4%，年均利息就達到了1.98萬，如果把本金也加上就共計5.32萬元。

你覺得一年還能漲這麽多嗎？我覺得很難！

這就得出一個結論，今後到底買不買房，不要再跟風，而是結合自己的實際情況。

對此，你怎麽看呢？

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