前幾天，有粉絲咨詢買房違約問題，這個案例有一定的代表性，很大程度上能反映現在房産置換群體面臨的問題，給大家做個簡單分享。

23年9月，北京發布認房不認貸政策，該粉絲原本就考慮換房，在政策出台後，擔心房價上漲，于是快速出手，買入一套東城的三居室。不僅如此，當時買房擔心搶不到，還加了幾十萬。

如今24年4月了，雖然該粉絲購買小區的房價沒降，因爲也沒新成交，但評估價顯示已經降了200萬。于是該粉絲跟賣家提出解約，賣家要求賠償200萬損失。

類似這個案例的情況，有不少粉絲都咨詢過，在這裏統一給大家做個簡單分析。說幾點看法：

其一，作爲置換群體，部分買房人面對現在的房産市場形勢，心裏有點慌。

該粉絲的描述，有很強的代表性。剛出政策時，擔心房價快速上漲，市場火爆，加價也要買入房子。

等到買入房子，發現換房的人多，買房的人多，賣房的人更多，房價表現一天比一天差，甚至有點跌跌不休的架勢。此時，就開始糾結，心裏長草-慌了。

觀望一段時間後，發現房産行情還沒起來，對房價整體沒有信心，于是很自然的就想解約。

這會想解約的置換群體買房人，主要有兩種情況：

一是買了房，要賣的房子也賣掉了。看著買到手的房子，價格下跌，心裏難受，輾轉反側，想違約。

二是買了房，要賣的房子賣不掉，換房計劃一下子就卡住了，再加上房價下跌，糾結反複，就跟賣家提解約。

其二，作爲買房人，權衡履約和解約，哪個成本更高。

從買房人角度看，如果履約，就得面對房價可能下跌的風險，或者房價已經下跌了一大截。此時，如果房價下跌金額，高于解約賠償金額，尤其是大幅度高于解約賠償金額，從利益角度權衡，解約似乎是個理性選擇。

如果違約，就得賠償賣房人定金，甚至是20%的購房款，這個賠償金額就有點高，違約成本高企。如果違約賠償金額超過房價下跌金額，解約就不劃算了。

上面這兩個方案分析，相信大部分人也會計算。

此外，現在房價下跌，體現爲浮虧；現在違約，變成實際虧損，成爲沉沒成本，永遠存在。

剛買完房，價格就下跌了，不管誰遇到這種情況，肯定都難受。但只要不賣掉房子，虧損就是紙面虧損，不是實際虧損，等幾年後再賣房的時候，房價很可能又漲回去了。

反之，如果違約賣掉房子，尤其是需要賠償20%的違約金賣掉房子，這部分就是實打實的虧損，馬上體現出來，不管後面如何操作，這部分沉沒成本，永遠存在。

其三，根本上是對北京房地産市場的信心問題。

對于解約與否，之所以糾結，根本原因是對未來房地産走勢的判斷。如果擔心未來房價下跌，那肯定是現在違約合適，賠錢、走人；如果認定未來房價還會上漲，那肯定履約更合適。

違約、履約選擇背後，體現的是對北京樓市的信心。

北京是最核心的城市，雖然一時房價出現下跌，但長期來看，只要經濟還要繼續發展，房價必然上漲。

如果北京的房價停滯了，那麽經濟發展基本也會同步。

其四，置換群體房子賣不掉，有替代方案。

當下的北京房産市場，行情很差，賣房很難。想要把房子賣出高價，就更難。同時，因爲房價很低，且有砍價空間，適合買房。

如果不是十萬火急，著急用錢，就幹脆把房子下架，先別賣了。

如果要換房，房子實在賣不掉，也有替代方案，可以解決買房資金問題。