市場拍賣房很多，但一個新盤一套未售整體拍賣確實罕見。
近日，阿裏法拍平台上挂出了龍灣瑤溪的瑤溪南單元12-E-08地塊
（推廣名：翡翠半島，備案名：濱翠園）的拍賣公告！
起拍總價爲2.93億元，起拍單價約6322元/㎡，將在5月27日開拍。
這個由三家知名房開聯合開發的商品房項目，爲什麽會被拍賣？性價比如何？背後又有什麽故事呢？我們一起來看下。
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瑤溪南單元12-E-08地塊
起拍價約2.93億元，其中商品房可售面積約2.54萬㎡，人才房（政府7折回購）面積約2.1萬㎡，折合樓面價約6322元/㎡。
該項目位于龍灣區瑤溪街道永甯西路以南，南洋大道以東（華鴻時代中央公園南面）。
這宗地塊在2021年4月14日出讓時，還是非常熱門的香馍馍，在開始競價的5分鍾之後就達到了封頂價格，封頂溢價率就達到30%了。
最終由杭州悅堃地産以5.267億元+21000㎡政策性用房競得瑤溪南單元12-E-08地塊，溢價率30%，成交樓面價約11089元/㎡。
後項目由三家知名房開聯合開發（祥生、時代、國鴻），推廣名爲翡翠半島（備案名：濱翠園）。
項目由商品房和人才房組成，人才房爲北側沿路的1-3幢6層以上的房源，商品房爲南面臨河的5-8幢以及1-3幢剩余房源。
其中商品房的5-8幢開盤于2023年4月，其中推售144套，面積段爲110㎡和127㎡，開盤毛坯備案均價約2.13萬元/㎡，裝標爲1000元/㎡，普惠折扣爲95折，含裝單價約2.12萬元/㎡。截止今年5月15日，去化率爲0%。
人才房尚未領證，面積段爲89㎡和97㎡，價格暫無，預計和商品房相差不大。
項目樓幢圖
根據評估報告，項目在2023年10月17日已經停工，截止評估時，項目總建面約6.88萬㎡，未完工面積爲108㎡ ，所有樓幢均已經結頂，外立面未施工，部分樓幢外部腳手架未拆除。
項目實景圖
其他條件：
（1）應注銷原施工許可證。買受人需重新辦理該項目施工許可證。
（2）買受人需重新辦理該項目預售許可證。
（3）買受人須在成交確認之日起 20 個工作日內與溫州市龍灣區土地儲備中心簽訂《開發建設監管協議》，簽訂時須提供相應的400萬元商業保函或銀行保函。
並要求受讓人應于 2025 年 5 月 19 日 之前竣工；未按期竣工，需另行支付違約金。具體相關手續由買受人自行向溫州市自規局、龍灣區住建局等相關部門了解。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
爲什麽一套未賣就整體拍賣出售？因爲這一帶競爭激烈，價格戰風生水起。
首先我們看下地塊周邊的瑤溪南片。
龍灣南洋社區實施單元一期地塊，出讓于2022年9月9日，由凱迪和國企以15億元競得，成交樓面價約爲7897元/㎡。
後項目推廣名爲凱迪·南洋未來社區，于2024年1月開盤，毛坯均價約1.6-1.8萬元/㎡。
瑤溪南單元12-F-35地塊，出讓于2022年6月24日，由國企以8.89億元競得，成交樓面價約爲9001元/㎡，溢價率0%。後項目推廣名爲綠城·桂語青瀾，暫未開盤。
瑤溪南單元12-E-30地塊，出讓于2020年5月27日，由卓越以9.311億元+4755㎡競得，成交樓面價爲9735元/㎡，溢價26.49%。後項目推廣名爲卓越·維港，開盤于2020年11月-2022年5月，毛坯售價約1.9-2萬元/㎡，裝標爲1800元/㎡，目前已經交付，僅剩15套房源未備案。
還有青山地塊、榮钏1號以及另一宗國企地塊均爲低密地塊，容積率約1.0左右，樓面價約1.2-1.4萬元/㎡，可對比性不高。
瑤溪南之後，我們再看瑤溪北新建商品房項目：
雲創未來社區一期地塊（龍湖坤和·雲創上城），當時成交樓面價11105元/㎡。後于2022年4月-2023年11月開盤，一至三期毛坯均價約2.1-2.2萬元/㎡，四期毛坯均價約1.67萬元/㎡，裝標1000元/㎡，截止5月14日，推售971套，備案444套，整體去化率46%。
瑤溪北單元11-A-26a地塊（龍湖·攬境），成交樓面價10351元/㎡。後于2022年3月-2024年2月開盤，一至三期毛坯均價約2-2.1萬元/㎡，四期毛坯均價約1.89萬元/㎡，裝標1000元/㎡，截止5月14日，推售1116套，備案706套，整體去化率63%。
瑤溪北單元11-E-05地塊（遠洋·四季宸章），成交樓面價11394元/㎡。後于2022年4月-2023年6月開盤，一至三期毛坯均價約1.7-2萬元/㎡，裝標1000元/㎡，截止5月14日，推售601套，備案445套，整體去化率74%。
瑤溪北單元11-E-38地塊（凱迪新城·博科園），成交樓面價10286元/㎡。後于2021年11月-2023年6月開盤，一、二、四期和五期（商品房部分）房源毛坯均價約2.1萬元/㎡，裝標1500元/㎡，截止5月14日，推售1078套，備案946套，整體去化率88%。
龍水單元YB-04-I-14地塊（龍光·玖譽灣），當時成交樓面價8749元/㎡。後于2021年12月-2022年9月開盤，一、二期爲商品房和人才房混合，商品房毛坯均價約2.1萬元/㎡，裝標1900元/㎡，截止5月14日，推售283套，備案259套，整體去化率92%。三期爲安置性商品房。
翡翠半島實景圖
盡管科技城片區已經多輪降價，備案價的參考意義不大，
但該標的物起拍單價才6300元/㎡，比周邊最便宜的地價9000+元/㎡還低很多，所以還是有不錯的性價比。
還有，這宗拍賣地塊的在建工程，目前已經結頂，今後只要出具結頂報告就可以讓購房者辦理按揭，回籠資金速度較一般剛拿地項目更快。
未來哪怕周邊市場再難賣，如果以起拍價拿下，後續市場上賣個1.5萬元/㎡左右，相信去化情況還是較爲樂觀的。
再加上這個項目有接近一半的房源是由政府回購的，雖然政府回購價格需要打7折，但對比起拍價，依舊有不小的利潤空間，並且後期庫存的去化壓力會小很多。
只不過，該地塊需要重新辦理施工許可證和預售證，並重新和官方部門簽署相關合同，手續可能較爲繁瑣。
最後，這宗地塊之所以被法院拍賣，根據相關文書，起訴方爲總包單位，因總包單位與開發公司存在建設工程施工合同糾紛，所以被法院查封。
有意思的是，總包單位與項目的三家股東中的某一家，有非常緊密的關系。具體發生了什麽矛盾不得而知，但從結果來看，已經是對簿公堂了，沒有回轉余地，希望知道內幕的朋友能留言讓大家吃吃瓜。
剩下就看5月28日，會有哪家房開願意出手接下這個項目。
