近幾年，政府加快了住房保障體系的建設，從之前的發展公租房、廉租房、回遷房、安置房、保租房，到如今各城市紛紛開建配售型保障房，一個租購並舉的住房制度正在呈現于公衆面前。

目前，包括北上廣深四大一線城市以及杭州、昆明、成都、濟南、青島、甯波等二三線城市也公布了今年建設配售型保障房的目標，總規模超13.3萬套。28日，全國首個配售型保障房開售（福州雙龍新居項目），售價認定僅爲周邊商品房一半。

在如此機遇面前，住房租賃企業應該從銷售能力、戶型打造、社區氛圍營造等方面加強自身硬實力，以滿足不斷變化的市場需求。

# 各地籌建配售型保障房

完善住房保障體系

所謂配售型保障性住房，是指符合條件的家庭按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房。

說起這一概念，還要追溯到2023年8月國務院審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。該指導意見提到，規劃建設保障性住房，著力解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供給不足的突出問題，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，根據保障性住房房源供給和需求等情況，研究制定配售方案，有序組織配售。

通過上述指導意見，我們可以看出，目前保障房分爲“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型則按“保本微利”原則進行配售。需要強調的是，配售型保障房購買後實行封閉管理，不能上市交易，不能私自轉讓和長期閑置，被稱爲真正的“不動産”。

就各地落實配售型保障房的情況來看，據URI統計，目前已有北京、上海、廣州、深圳、福州、成都、杭州、昆明等24多個省市披露了2024年度配售型保障性住房建設籌集目標，合計總規模已超13.3萬套。這些城市中，福州市籌建籌集套數最多，爲1.24萬套，北上廣深四個一線城市及西安均爲1萬套左右。

例如，廣州市首個配售型保障性住房項目在1月13日正式動工。該項目位于黃埔區何棠下舊村改造範圍內，占地面積約4000平方米，周邊教育、交通、醫療等配套較爲完善，預計2026年5月完成建設，建成後可供應房源超200套。

而在福州，全國首筆落地的配售型保障性住房開發貸款項目——濱海雙龍新居正在如火如荼的開售。該項目總建築面積5.56萬平方米，總投資2.54億元，規劃建設保障性住房701套，其中，一居室45平方米242套，二居室60平方米277套，三居室75平方米182套，日前開售，每平方米僅需5200至5400元，是周邊的商品房價格的一半。

昆明市自然資源和規劃局也在2月底發布了一批國有土地劃撥批前公示，將首批配售型保障房建設用地（共3宗）劃撥給了昆明惠居保障房建設管理有限公司。公示顯示，此次劃撥的3宗土地共占地約93.24畝，劃撥總價合計約3.16億元，其中2宗位于北部山水新城，另1宗位于呈貢吳家營街道。

綜上URI認爲:未來幾年，各地配售型保障房建設將進一步提速，以公租房、保租房和配售型保障房爲主體的住房保障體系構建也將更加明顯。但是對于市場群衆是否認可，還有待觀望。

#三重意義

首先就是滿足工薪階層、新市民、新青年的住房需求，解決“夾心層”群體住房困難問題。我們都知道，上述這些人群的收入並不是非常高，想要購買商品房有一定難度，但選擇長期租住保障房又難以給人一種穩定感。所以通過建設配售型保障房，滿足這類人群由“住有所居”向“居有其屋”轉變，消除工薪收入群體買不起商品住房的焦慮，放開手腳爲美好生活奮鬥。

以福州爲例，擬在3月開放配售型保障房申購。對象主要是兩大類，第一類是具有福州六城區戶籍的住房、收入困難群體；第二類是具有福州六城區戶籍的普通工薪階層，包括教師、醫護人員、科技人員、引進的人才，還有社區工作者、企業職工等。

其次，建立“保障+市場”住房雙軌制，推動房地産行業轉型。根據去年發布的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。而此次多個城市披露2024年配售型保障性住房建設目標，也是順應住房雙軌制建設的又一明確信號。保障房回歸民生屬性，商品房回歸市場化屬性的趨勢將加快實現，房地産行業新的發展模式正在形成。

最後，拉動當地投資，穩經濟增長。今年的《政府工作報告》提出GDP增長5%左右，爲了能夠達到這一增長目標，各地紛紛加快基礎設施建設、保障房建設、城中村改造等步伐。

# 對住房租賃企業的啓示

除了對于行業發展具有重要意義外，配售型保障房的推出對于住房租賃企業來說也是一個“新物種”，有些許挑戰需要各企業積極面對。

在戶型打造上，住房租賃企業應考慮到售賣成交，不能一味追求極致小戶型，應該以打造實用性的中小套型爲主。例如福州濱海雙龍新居就提供了一居室45平方米、二居室60平方米、三居室75平方米三種戶型，這樣既能滿足從單身到三口之家的基本置業需求，同時在總價方面也不至于高不可攀，超出申請者的支付能力範圍。

此外，雖然項目是按保本微利的原則打造，但是屋內的裝修仍然要按商品房標准來建設，並精裝交付。所以，諸如收納空間、幹濕分離、人臉識別、門禁、家具等方面都需要不斷創新叠代，這對于住房租賃企業的産品研發和獲取業主的持續信任提出了更高要求。

在社區打造上，配售型保障房也需要對標商品房小區。諸如兒童樂園、陽光草坪、運動天地、商業設施、社區活動等也是應配盡配，強調從住戶需求出發，通過多元豐富的社群活動，將人聯系起來，使住戶之間的互動增加，拉近鄰裏之間的感情。

在員工能力培養上，需要提前培養具有“售房能力"的員工，以此來更好地完成租到售周期的多環節需求。

數據來源：公開數據 URI複核整理、URI Date Bank

撰文: URI研究中心

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