95後已經成爲租賃市場消費的主力人群，租戶的訴求只會越發多元、用戶只會更加挑剔。時代在變，“産品爲王”的時代已經到來。

未來的競爭，就是産品和運營的競爭。簡單來說，就是你的産品有沒有適銷對路，你的商業模式是否滿足用戶的需求。所以這一期，我們來說說産品的話題。

首先，我們梳理了目前租賃市場項目運營較差的原因，歸根結底有三點：

用戶定位模糊：選擇的用戶不清晰、對用戶接受産品功能的底線不清晰；

産品定位模糊：對用戶敏感度不清晰，投入的配置沒有標准；

價格定位偏差：定價缺乏體系做支撐，産品實施方案變動導致成本增加帶來的被動拔價。

而解決的方式一般可以通過三個路徑實現：

建立用戶細分：用戶細分可以幫助我們了解城市的用戶分類以及用戶選擇邏輯，更好地幫助我們結合項目情況做好用戶篩選；

産品線搭建：有了用戶細分後，通過對用戶進行訪談、小組討論、樣板間測試、人類觀察等方式洞察用戶需求，並形成用戶的敏感排序，才能做好合理的産品配置；

建立項目前期的價值模型：使用《商圈模型》評定板塊的價值，結合項目素質本身對應用戶和産品確定價格，同時在項目前期做好盡調，了解風險底線，夯實價格。

關于建立用戶細分，筆者在《年輕人怎麽租到適合的房子？一個模型讓公寓贏得用戶》一文中已經跟大家分享過，感興趣的朋友可以進主頁前往查看。

那麽究竟要怎麽做産品，才能兼顧用戶需求和提升坪效？我們以“白領”類用戶作爲例子來說說。

“白領”，支付力屬中等，對居住品質有一定需求，是這類群體的特性。

雖有詩與遠方，但也要看家中余糧多少。不同白領的收入不同，所以他們的身段也十分“柔軟”，在選擇住處時，距離商圈/商務圈的遠近，對功能底線和配置標准會存在一定差異。

明確功能底線的好處，在于可以拿最少的面積滿足用戶需求。這樣在總建面固定的情況下，可以做更多的房間，總租金收入更高。

明確配置標准的好處，就是把資金用在刀刃上。比如是否每個房間都必須做廚房？一旦明確了用戶需求，可以讓成本投入更加“聰明“。

調研用戶需求的方式有很多，可以是深度訪談、小組討論、樣板房間測試等，主要了解其生活狀態，從而判斷用戶的支付力水平、功能底線與配置需求及敏感排序。

那麽如何了解用戶的生活狀態，我們一般會建議用戶回想工作日和非工作日，從上午起床到晚上睡覺時每個時間段的生活場景，通過生活場景可以判斷出用戶對哪些功能使用頻率較高，從而確定功能需求、敏感排序。

注意一點，往往讓用戶說，只能獲取部分信息，因爲大多數用戶一般很難完全說清楚自己的需求，所以還需專業人士進行訪談、觀察、追問及總結。

通過以上調研，最終可以形成某城市“白領”在不同土地類型下的面積底線及配置需求。

1、居住面積底線

雖然同爲白領，但是不同居住狀態對産品需求也不同，比如在獨居和情侶合租的空間布局上會存在差異。

從面積來看，情侶合租空間要略大，那是因爲情侶類用戶對客廳及沙發的需求相對剛性，所以做産品的時候不能忽略給這類用戶預留客廳的空間；對于獨居用戶來說，廚房使用率很低，一日三餐基本以外賣爲主，所以是可以不設置廚房的。

根據用戶對功能的需求，可以算出底線面積，然後再根據項目距離商圈的遠近，項目能“吃”到的用戶，進行尺寸的維持、擴大，從而形成項目的戶型。

針對獨居的用戶，可以采用普通公寓的布置方式。以下這種16㎡的極值公寓類型屬于最緊湊的布置，適合土地價格較高的區域，來控制總租金，提升坪效。在稍遠的區域，也可以增加洗衣機和收納區。

針對情侶的用戶，則涵蓋了洗衣、做飯、收納、客廳等剛性需求功能區，面積在20㎡，來提升坪效。

示例圖：16㎡戶型

示例圖：20㎡戶型

2、配置標准

我們曾經對廣州白領做過調研。通過不同土地類別和支付力的交叉分析，洗衣機、書桌基本是標配，冰箱則非標配。

同樣可以對不同配置進行分析和排序，得到相應配置表，再結合定向的用戶群體和定價選擇合適的配置標准，把錢花在刀刃上。

3、樣板房

産品滿足用戶需求後，還要進行包裝，與其說是賣産品，也是在賣生活方式。因此，在樣板房展示時，要把獨居産品和情侶産品進行各自展示，且要做好故事線、場景營造來打動用戶。

從風格上建議采用極簡的硬裝，盡量去風格化。通過結構性留白提升空間感，利用少量彩色點綴和家具造型提升設計感。另外極簡也方便每個用戶根據自己喜好，使用軟裝、飾品、小家具等形成個性化的二次創造。

4、配套服務

白領們除了對居住空間有需求，對社交也有需求，因此在公共配套、社群運營上，相應也是要做好産品的策劃。

用戶在變，市場需求在變，保租房的産品也應該變，誰能提前做好用戶細分、用戶洞察、用戶産品設計和社群運營，誰就能在市場上分得更多的蛋糕。

本期僅是簡單分享從用戶需求到産品搭建的流程，而産品內部還有更多“玄機”，敬請期待~