今天,在寫文章之前,二娃想問大家一個問題:
你們覺得,2018年,以9500元/㎡的最高位價格,在四川一個四線城市(內江)買一套房虧得多?還是2020年,在廣州萬科城市之光開盤時,以5萬/㎡買入的人虧得多?
我猜,絕大多數的人都會選擇前者吧?
因爲,目前市場上幾乎所有自媒體、大V都在傳達同一個觀點:“買房還是要選擇一線城市的核心資産,不要去買三四線城市的房子,因爲,它們除了自住,毫無價值!”。
可事實真的如此嗎?
三四線城市的房子,真的就不如一線城市的房子嗎?真的就毫無價值嗎?
emm,最近呀,二娃剛剛回了老家(四川)一趟,我發現,事實和我們想象的還是有很大差別的。
不信,下面就以我朋友@老王的例子來說說吧!
2020年,5.1萬/㎡撿漏,上車城市之光
老王,廣州本地人,同時也是一位四川內江女婿。2年前,他來參加過我的粉絲見面會,然後跟我說:“二娃,我老婆和你是老鄉,也是四川內江的”因而被我記住了。
後來,我們加了微信,經常閑聊。一時間一久,自然就成了朋友。偶爾,我還帶我娃去他家,和他兒子玩。
而據我所知,老王買入城市之光,是在2020年12月23日。
爲什麽我會記得這麽清楚呢?
那是因爲,2020年10月24日萬科城市之光首次開盤時,異常火爆,不是一般人根本搶不到。
很明顯,老王只是一般人,所以並沒搶到。
他之所以能上車,完全是運氣!因爲2020年12月23日,萬科城市之光強制清退一波“條件不符合,付款不及時,名額要等的客戶”,所以,放出來了6套房源。
他呢,就選擇了下面一套,上了車!
曾經,性價比超高!現在也被卷下來了
其實,同戶型,同樓層,城光首開的時候價格大概在4.4-4.5萬/㎡左右。但老王因爲是後面撿漏別人退出來的,所以貴了不少,5.1萬/㎡買入的。
但放在2020年來說,這個價格還是香得很!
因爲當時,整個市場是最瘋狂的時候。老黃埔二手房南向三房普遍去到5-6萬/㎡。像中鼎君合名城、黃埔花園、保利學府裏都是5萬+成交,隔壁萬科金色悅府,在2021年的時候甚至賣出過6.2萬/㎡的單價。
所以,當時5.1萬/㎡買入萬科城市之光F區的新房,相當于一二手倒挂,性價比還是杠杠滴。
只不過,2022年開始,市場就完全變了。最近2-3年,卷天卷地卷價格,老黃埔房價一落千丈。之前漲多少,現在全都吐出來了,甚至把苦膽水都吐出來了!
比如,最高賣過6萬+的金碧世紀花園,現在3字頭成交;
成交過好幾套6萬+的保利學府裏,現在普遍4字頭;
最高成交過6.29萬/㎡的萬科金色悅府,最近剛成交一套,低至3.9萬/㎡;
最高成交過5.9萬/㎡的中鼎君合名城,現在普遍3字頭;
這麽一對比,原本性價比超高的城市之光,一轉眼,卻變成最貴的那個了!
特別是保利圖書館項目(保利招商華發中央公館)接下來的定價,對城光來說,影響極大。如果開盤價格很便宜,那城光二手房的價格真的會被拉下來,讓業主由盈轉虧!
2018年,9500元/㎡在內江高位買入
而在買入萬科城市之光之前,老王2018年,其實還在四川內江高位入手了一套房。
他說,2018年是市場行情特別好的時候。他想著每年都要陪老婆回四川老家過年,倒不如在市區裏面買一套房,回來就可以直接住在內江市區,而不是回鄉下,這樣多方便,多好啊。
即便一年也住不了幾天,也可以作爲資産投資嘛。
于是,他就在內江萬達廣場背後的邦泰買了一套二手房。當時入手價9000多,算上稅費啥的,總價是60萬!建面爲63平米(兩房)。算下來呢,單價正好9500元/㎡!
呐~這就是他買的邦泰小區實景照!
◆ 圖片由老王提供
有一說一,這個小區,園林,風格,物業管理,各方面還真不錯,比廣州很多4-5萬/㎡的小區更有檔次。
但作爲一個內江人,以我對內江房價的了解,我知道,9500元/㎡的價格,幾乎就是整個內江最高位了。
萬科城市之光和內江的邦泰,誰虧得多?
那麽,一個是廣州的網紅神盤萬科城市之光,一個是內江的扛把子邦泰鉑仕公館。到底誰更虧得多呢?
恕我直言,我認爲,進入二手房市場後,可能城光會虧得更多!
我剛剛去查了一下,內江邦泰鉑士公館目前整體成交均價爲6745元/㎡。和老王同戶型的房源,最新成交的一套,單價爲6309元/㎡!
不算稅費什麽的,相當于跌了9000-6300=2700元/㎡!跌幅爲30%!
看起來很高對不對?但你們要這麽想,他這套房子加上稅費總價也就60萬!虧完了,也才虧60萬啊!更何況,虧不完!
但城市之光F區,93㎡南向低樓層,在進入二手房市場的時候,未必能5.1萬/㎡成交啊!按照4.8萬/㎡來算,那也得虧3000元/㎡×93=27.9萬啊!
邦泰租金回報率,碾壓城市之光
如果按照租金回報率來看的話,邦泰的優勢就更加明顯了。
目前,老王這套房子長租給了一對年輕人,租金1700元/月。那麽,一年就是20400元!
年租金回報率就等于:20400÷600000=3.4%!
僅需29.4年,就能收回成本! 比把錢存在銀行還更強。
但城市之光呢?
同戶型,目前小區租金5000元/月。那麽,一年就是60000元。
年租金回報率等于:60000÷4740000=1.26%!
需要79年,才能收回成本!
但,住宅産權才70年啊!!!!!!
所以,聊到這件事的時候,他跟我說:沒想到,2020年買的城市之光,現在看起來都要虧!現在有一點後悔!
對此,大家怎麽看呢?
中鼎沒有5字頭買不到,那些3字頭的,只不過是中介吸引眼球的手段罷了
不管哪個城市,房子都是越來越多,疊加人口出生大幅暴跌,只會越來越難賣,越來越不值錢。房子是商品,賣不出去喊破天都沒用。越到後面剩下還沒買房的往往越沒錢,不降價他們拿什麽買?只有大幅降價銷售才是房地産唯一出路。