1979年，招商局在深圳蛇口開創了中國第一個外向型工業園區——蛇口工業區，同年7月，一聲開山之炮在此炸醒神州，于是，命運的齒輪開始轉動。

論改革開放的前沿，是看深圳，而這前沿中的頂點，是在蛇口。

蛇口以“敢爲天下先”的精神開創了多項制度創新，提出了一系列與市場經濟相適應的新觀念，這股強有力的精神力量隨著改革開放的春風吹遍了各行各業。

短短幾年時間裏，蛇口創造了「第一個引入中外合資項目」，「第一次對外招商引資」、「最早實行工程招標」等24項全國第一，數個今天爲大衆熟知的企業家和企業接連湧現，同時，這裏也孕育了深圳住房租賃市場及長租公寓發展的基因。

最初的蛇口只是一個面積2.14平方公裏、人口僅千人的荒灘漁民小村，百廢待興。

但從上世紀80年代開始，一車4分錢的超産獎勵、一條有海底電纜的長途電話線，還有招商局在創辦蛇口工業區的過程中率先提出“時間就是金錢，效率就是生命”的顛覆時效觀念，在這種創新活力的氛圍影響下，大量企業在蛇口落地，成爲深圳的制造業重鎮。

全國許多青年看到機會，南下深圳，作爲最初的一批深漂，蛇口自然是他們拼搏的始發站。

據廣東省政協在《敢爲人先——改革開放廣東一千個率先》一書中記載，彼時的蛇口職工人數每年增加1倍以上，住房供給卻由于統包制度而缺乏增長動力，遠遠滿足不了職工需要。

蛇口早期職工住宅

1981年，深圳蛇口工業區啓動了新中國曆史上第一次住房制度改革，邁出了全國住房制度改革第一步。

那年，蛇口工業區對職工住房制度進行了深入的改革，從“國家包、低房租”的“大鍋飯”制度轉變到按成本計租和租售並舉，從供給制轉變到商品化經營，並自籌資金興建10.68萬㎡職工住房，滿足園區配套居住需求。

其中，始建于1987年的「槟榔園小區」是蛇口工業區早期爲區內“三來一補”加工制造企業職工提供配套宿舍的典型，在當時一間宿舍通常居住6-8個生産線上的藍領工人，人們的居住條件也能夠從茅屋土階得到極大改善。

同期，隨著招商局旗下太子賓館和深圳南海酒店（深圳首間由“中國政府評定的五星級酒店”）的落成，招商局集團酒店板塊業務正式開展。

可以說，蛇口工業區是我國住房商品化改革的先行者。

槟榔園小區原貌

此後，爲了更好地管理工業區職工住房，1992年，經深圳市人民政府批准，正式成立了深圳蛇口工業區職工住宅有限公司，即招商公寓前身（如今與招商美倫酒店管理有限公司整合並成立招商伊敦，負責招商蛇口旗下酒店及公寓運營管理），主要承擔在蛇口範圍建造、銷售、經營及管理職工安居房等職責。

時間進入千禧年，在廣東省“騰籠換鳥”策略（即産業和勞動力“雙轉移”政策）的實施下，整個市場再次改天換地。

爲應對這一巨變，2009-2010年，蛇口工業區提出“再造新蛇口”戰略，許多低附加值的制造業紛紛外遷到惠州、東莞，蛇口工業區升級爲以蛇口網谷爲代表的網絡信息、科技服務、文化創意三大産業爲主的高科技企業聚集區。

同時，伴隨房屋老舊、戶型過時等問題出現，這導致很多原先作爲大量制造業職工宿舍的「槟榔園小區」空置率飙升，難以爲繼，已很難匹配新型白領人群的品質租房需求。

2011年11月，“31歲”的華益鋁廠煙囪倒下，蛇口網谷在此崛起，昭示著新經濟時代的來臨

爲解決這一經營難題並爲來深人才提供更好的住宿環境，彼時的蛇口工業區將槟榔園近1400套産業工人集體宿舍，分三期進行了爲期兩年的升級改造，打造出了首個精品公寓項目。

至此，2012年，在蛇口矗立了二十余年的「槟榔園小區」重新以「壹間·槟榔園」的形象面世，成爲了蛇口乃至深圳具有標杆意義的大體量集中式精裝租賃公寓，這也代表著壹間公寓品牌的正式成立。

2012年槟榔園小區改造前後對比

據深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司公寓業務總監邵明勇介紹，「壹間·槟榔園」項目共有33棟，戶型包括單房、兩房，改造後總套數超1300套，“當時的租賃市場上還沒有長租公寓的成熟概念，大家都在摸著石頭過河，當時只是想提升租住品質，甚至都不清楚市場對這類産品的認可度。”

第一期改造時只拿出來10棟樓作爲試水，外翻新了樓棟立面，內更換了全套家私，另外還投入大量資金在管線改造上。2012年4月一開業就被中海油公司“打包”租下3棟，之後兩個月時間內達成滿租，市場反響極好。

趁熱打鐵，2013年，第二期「壹間·槟榔園」項目在第一期的基礎上優化了戶型格局、裝修細節和色彩搭配，使之整體更精致、現代且宜居。但租金價格也隨之有了提升，在當時難免受到因市場變化帶來的壓力。

前兩次的嘗試讓招商伊敦發現，市場上存在兩種租賃需求，一種是針對小業主的個人需求，另一種則是更高端的服務式公寓需求，而市場上批量開發服務式公寓的産品卻存在空白。

在壹間公寓進入視野之前，深圳長租公寓市場只有個人小業主和剛進入國內不久的服務公寓，其中服務公寓面向的客戶群體大部分是外籍企業的高層管理人員。隨著前兩期産品的推出，加上市場的積極反饋，以及當時來自南海酒店服務團隊的助力，更堅定了招商伊敦提升産品和服務的決心，要繼續拓展服務式公寓市場。

于是，招商伊敦決定進一步提高標准，率先將服務式公寓的概念引入本土市場，邵明勇回憶道：“我們將第三期中的5棟打造成爲服務式公寓，硬件産品全部換成國內外知名的合資品牌或國外品牌，提升了運營及服務管理體系，並配備布草、家私、雜件、客房服務甚至鍋碗瓢盆，完全實現租客的拎包入住。這也就是今天壹棠服務公寓的前身。”

「壹間·槟榔園」第三期服務式公寓改造後現場圖

隨著價格更高的第三期入市，反倒加速了二期産品的去化速度，同時也讓一些僅“需求床位”的租客們逐漸認識到“高質量宜居”的重要性並爲之付費。

作爲行業排頭兵的招商伊敦在當年正值萌芽期的長租公寓領域中，正如同名的中國近代民族航運業第一艘蒸汽動力商船——“招商伊敦”號，鳴響出铿锵的汽笛聲，已然在遼闊的太平洋海面上破浪領先。

以「壹間·槟榔園」項目的成功爲起點，招商伊敦正式成立了“壹間”品牌，經過十一年打磨，至今旗下公寓業務已形成了一套完善的“壹”系列自有品牌，三大複合産品線包括壹棠服務公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓，爲高端商務客群、城市精英和青年白領提供“全周期租住解決方案”。

據《T20中國住房租賃租金標杆指數》統計，深圳是長租公寓市場的主戰場之一，共有16個頭部長租公寓品牌進駐，其中有10個品牌聚集在南山區，招商伊敦公寓的門店數量就位于第一梯隊。

租金方面，據珊瑚數據統計，2022年招商伊敦深圳市內精品公寓平均租金達到126.7元/㎡·月，處于深圳領先水平，這意味著，無論是項目選址、産品水准，還是品牌知名度和服務運營能力，招商伊敦公寓都已是目前深圳品質租賃的典範。

不計算各企業收購未公示的品牌

經過多年發展，現在的蛇口已跻身深圳最現代化、國際化的片區，這裏也是深圳年輕精英和外籍人士居住最多的片區，他們對于住所環境的標准早已今非昔比，而「壹間·槟榔園」恰好能滿足此類高端租客的租賃需求。

「壹間·槟榔園」項目中，45.4%租客年齡集中在25-34歲，不同于剛入社會的“小白”，這個年齡段的租客收入更加穩定和寬裕，而且對生活質量要求普遍較高。

同時，作爲蛇口片區對外開放“窗口”的一份子，「壹間·槟榔園」還入住了部分來自海外各國的租客，這是在深圳長租公寓市場中不多見的景象。

能住進租金位列深圳第一梯隊的公寓，選擇招商伊敦公寓的群體本身就屬于優質租客。

數據顯示，「壹間·槟榔園」有超80%租客學曆在“本科及以上”；從事行業方面，「壹間·槟榔園」的租客大多從事收入較高的“信息傳輸、軟件和技術”和“金融業”，已與80年代時期原槟榔園的租客截然不同。

邵明勇認爲：“我們一直都在關注著長租公寓市場，現在客戶已經産生了不同的定位。

例如，如果僅解決居住需求，人們可能會選擇普通的公寓即可，當擁有了一定標准和要求後，特別是人們對買房概念逐漸淡化，開始追求生活品質時，就會有更多需求出現。我們希望將品質提升到更高水平，涵蓋其他類別的高端服務公寓和別墅等一系列鏈條式項目。招商伊敦希望做的是優秀、能贏得客戶口碑的‘家’，而不僅僅是解決基礎設施這一部分。”

時下的蛇口跟福田、羅湖一樣，面臨著興盛早、存量資産老化早的情況。

作爲高品質公寓産品的代表，招商伊敦如何讓産品始終如一地保持價有所值？

邵明勇表示：“一開始，部分客戶的確會因爲周邊市場的價格起伏離開。但隨著時間推移，他們逐漸回歸，我認爲這離不開硬核的産品質量和高競爭力的服務水准。”

産品方面，“壹間”公寓的每次改造升級都從國內外優秀産品中取長補短，同時通過調研租客獲取用戶需求，並與專業的設計公司共同對房間內部戶型設計、公區規劃、家私置辦、品牌采購、細節功能、裝潢美感等方面進行嚴格把控，在最適合的翻新成本支出下將産品品質提升至最大化。

自「壹間·槟榔園」成功改造已有十一年時間，因此房間的保養也很重要。每位租客退房後，都有管家和工程人員對房間進行深度維護，例如牆面粉刷、地板養護、熱水器檢修、燃氣竈依據國家規定強制報廢等，達到規定標准才可開放出租，不僅首要保障了租客的居住安全，也能將産品始終以最“新”的樣子交付。

邵明勇補充：“因爲本身槟榔園項目租客文化程度較高，素質相對也更好，一般退房時也較少出現瑕疵和被破壞的情況，使得我們的翻新工作壓力減輕不少。”

「壹間·槟榔園」2023年全新推出翻新戶型

運營服務方面，招商伊敦將從20世紀80年代積累至今的酒店業務板塊的服務經驗合理運用在公寓産品上。

“壹間”公寓的管家都是有多年酒店管理經驗的相關從業者，工程維修師、安保員、保潔員等物業服務者每年將進行多次專業和消防培訓，對租客需求均實現“30分鍾響應，60分鍾解決”，如遇難以解決的問題，則會迅速提供換房，最後按時回訪，進行24小時內閉環處理。

社群運營上，“壹間”公寓每年至少舉辦十場活動，營造有人情味、和諧融洽的社區氛圍，實現租客高滿意度、高續租率。

根據深圳市住建局官方數據顯示，深圳全市住房總量約1165萬套（間），其中城中村私人自建房577萬套，商品住宅189萬套，保障性住房65萬套 ，各類配套宿舍192萬套，其他住房142萬套。

被稱之爲小産權房、不能上市交易、多爲曆史遺留違法建築的城中村，在深圳現有住房體系中占比高達46.86%，是深圳住房租賃市場的供應主體。

而招商伊敦作爲深圳少有的自持性物業，通過過硬的公寓運營能力盤活了老舊存量資産，有效提升了資産價值，在深圳長租市場也取得了一定的占有率，還收獲了國內外租客稱贊的口碑，這與融入招商血脈的“蛇口精神”關系匪淺。

40年來，“空談誤國、實幹興邦”標語牌一直矗立在蛇口，影響著一批又一批的年輕人和企業。

英國《經濟學人》曾評價，全世界有超過4000個經濟特區，頭號成功典範莫過于“深圳奇迹”。這樣的奇迹背後少不了招商局的數代努力和勇于嘗試。

「壹間·槟榔園」從第一批職工住房到現在專業的長租公寓品牌“壹間”，也是招商伊敦對“美好生活承載者”社會使命的全方位踐行。

邵明勇回想起招商伊敦過往的發展中，從始至終都並未將擴張體量放在優化的第一位，而是更專注于當下租客的生活體驗和居住安全，致力于滿足租客日常生活的本質需求。

這是招商伊敦的初衷，也是其曆久彌堅的優勢。

我們最終能在過去那段傳奇歲月中看到，“蛇口精神”是敢想敢造，建設理想社會，鑄造品質生活。

如今蛇口山海相連，宜居宜業，而長租公寓行業也勢必在這種基因的加持下蓬勃發展。