作者 | 《財經》新媒體 撰稿人 王婧雅/文 高素英/編輯

在房地産市場面臨持續壓力的大環境下，萬科（000002.SZ，02202.HK）依然展現出強勁的發展韌性。4月29日，萬科發布2024年第一季度財報數據顯示，公司在報告期內實現營收615.9億元、合同銷售金額高達579.8億元。值得一提的是，僅3月份，萬科的合同銷售金額達到了245.1億元，環比實現74.8%的大幅增長。

4月30日，萬科董事局主席郁亮在股東大會上公布了萬科未來戰略規劃，實施“瘦身健體”一攬子方案，包括退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，聚焦綜合住區開發、物業服務以及租賃公寓三大主業。

萬科大股東深鐵集團董事長辛傑談表示，萬科成立40周年，正是不惑之年，但是也是壯年。壯年要強身健體，把過去不好的東西進行剝離。從來就沒有一帆風順的企業，遇到困難調整是難免的，關鍵是克服困難的態度和解決問題的方法，在房地産新舊模式轉換過程中，需要給企業一些時間來調整步伐和節奏。作爲大股東，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。

守住安全底線加速轉型 經營性業務實現兩位數增長

今年一季度，房地産市場仍處于調整期。根據第三方數據，一季度百強房企的銷售金額同比下降47.5%。與此同時，土地市場成交繼續下行，全國300個城市住宅用地供應規劃建築面積和成交規劃建築面積同比分別下降25.4%和25.2%。

在行業持續承壓的局面下，萬科頂住壓力，開發業務保持行業第一梯隊。一季度財報顯示，萬科在報告期內實現營業收入615.9億元；實現合同銷售面積391.1萬平方米，合同銷售金額579.8億元，銷售面積和銷售金額均保持行業前三。特別值得一提的是，萬科在3月份的銷售數據顯著回升，實現合同銷售面積165.6萬平方米，合同銷售金額245.1億元，環比增長74.8%。

一季度萬科在堅持高質量交付的同時，也在不斷提升産品力和服務水平。在全國多個項目中，萬科啓動了實景購房節活動，通過組織物業經理、物業管家、設計師、工程師、總經理等崗位參與客戶接待活動，爲客戶提供答疑解惑的服務，確保交付品質。此外，萬科還榮獲了多項建築大獎。

除了傳統的開發業務外，萬科積極加大保障性住房的建設和供給，同時推進物流倉儲和商業開發與運營業務的發展，報告期內，萬科的經營服務業務也取得了顯著的增長。數據顯示，2024年一季度，萬科的經營服務業務貢獻營業收入109.5億元，同比增長達12.0%。

面對市場下行的挑戰，萬科守住經營安全底線，繼續得到金融機構的支持。財報顯示，一季度萬科持有貨幣資金830.7億元，足以覆蓋短期借款和一年內到期有息負債。境內新增融資的綜合成本僅爲3.3%，保持在行業低位。

值得關注的是，萬科在一季度內實現了經營性業務多賽道REITs突破，進一步從開發商向不動産商轉型。而伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，爲其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。

辛傑表示，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深鐵集團認購占比29.7%。REITs作爲重要的戰略性平台，將爲萬科帶來新的流動性支持，也爲大量商業資産的盤活變現提供了平台。

多措並舉拓展融資渠道 對未來進展充滿信心

過去幾年，房地産企業債務違約情況偶有發生，加劇了樓市的不確定性。

作爲位居行業前列的萬科，同樣面臨著開發規模下行、融資模式改變以及經營性業務的EBITDA率及NOI收益率仍在爬坡 “三重山”，萬科總裁祝九勝在股東大會上就此回應了如何應對階段性流動性挑戰的問題，並詳細闡述了萬科爲改善融資環境所采取的多項措施。

祝九勝表示，萬科將不折不扣落實房地産融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單。同時，萬科也在積極探索經營性物業貸款的可能性。在他看來，作爲“雙利手”這種貸款方式既能有效解決曆史的存量問題，又能爲公司階段性地獲取新的流動性。

除此之外，銀團貸款也成爲萬科融資策略的重要組成部分。目前，萬科取得了衆多銀行的支持。通過與多家銀行建立緊密的合作關系，不僅提升了銀企合作的效率，還進一步拓寬了融資渠道。

事實上，今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境內新增融資的平均成本爲3.33%，萬科在銀行端的融資渠道保持通暢。祝九勝表示，得益于銀行的支持與自身的持續努力，萬科融資狀況已出現明顯好轉，並對未來的融資進展充滿信心。

市場分析人士認爲，在當前房地産市場面臨諸多挑戰的背景下，通過多元化的融資渠道和創新性的融資手段，萬科不僅緩解了自身的資金壓力，也爲行業提供了新的融資示範。隨著融資環境的改善和市場需求的回升，萬科多元化的融資策略，有望幫助其繼續鞏固其在房地産行業的優勢地位。

清理轉讓非主業財務投資  “瘦身健體”聚焦三大主業

目前，房地産市場正經曆著深刻的變化。一方面，受宏觀經濟環境等多方面因素影響，市場整體銷售增速有所放緩，房企普遍面臨資金壓力和銷售壓力。另一方面，隨著城鎮化進程的推進和居民生活水平的提高，人們對住房品質和居住環境的要求也在不斷提高，房地産市場呈現出更加多元化、個性化的需求特點，新的地産市場格局正在形成。

在這一背景下，萬科積極調整戰略，以適應市場變化。萬科董事會主席郁亮在股東大會上宣布萬科即將實施的瘦身健體一攬子方案，明確將將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大核心業務，同時統籌好降負債和高質量發展，以更穩健、可持續的姿態迎接房地産新紀元。

郁亮稱，一攬子方案主要包括兩個階段。第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。除三項主業外，大力度推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元，並主動完成融資模式轉型。第二階段，萬科將聚焦主業，做精業務。一攬子方案並非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身，是爲第二階段聚集資源、打基礎。

事實上，對于萬科而言，綜合住區開發、物業服務和租賃公寓三大業務是其長期積累下來的競爭優勢所在。這些業務不僅具有廣闊的市場前景和巨大的增長潛力，更能滿足當前房地産市場的多元化、個性化需求。通過聚焦這些核心業務，萬科將進一步提升其在房地産行業的領先地位。

郁亮強調了公司對未來發展的信心。他表示，雖然行業變革給公司帶來了挑戰，但也爲公司提供了重塑未來的機遇。萬科將積極應對市場變化，持續推動瘦身健體計劃的實施，並不斷提升公司競爭力和市場地位。

在業內看來，萬科此次發布的戰略調整符合當前房地産市場發展趨勢。隨著房地産市場的逐步企穩和優質企業的脫穎而出，萬科聚焦核心業務、優化融資結構、降低負債水平的戰略將有助于公司進一步提升市場份額和盈利能力，實現更加穩健和可持續的發展。同時，這也將爲整個房地産行業帶來積極的示範效應。