近期，筆者聽到兩則信息：

第一，深圳光明區馬田街道某村臨地鐵口優質工業園以低至周邊市場價7折的價格（低至22元/平方米·月）尋找租賃方。

事出反常必有內情，細究發現，工業園位于專規已批的城市更新項目範圍內，以前一直由開發商以過渡安置費的名義支付租金並清場空置。此次放租，據說是開發商資金緊缺，工業園租金停止支付，項目推進也充滿不確定性，股份公司爲確保村民集體收益而做的決定，正是這不確定性導致工業園面臨隨時搬遷的風險，就算低價，招租前景也不容樂觀。

第二，深圳龍崗區南灣街道某規劃已批的利益統籌項目，開發商一直以高于市場價20%的價格（40元/平方米·月）統租項目範圍內的工業園並已清場空置三年，也因爲缺錢即將停租，同樣，項目推進的不確定性讓股份公司對未來工業園是否放租搖擺不定。

這是兩件小事，也預示著一個趨勢——曾經的炙手可熱，即將變成燙手山芋。

時間回到2009年這一神奇的時間點，這一年，讓深圳村民從小富邁向了大富。

首先，2009年是收獲的一年。

從1996年深圳市成立高新技術産業園區開始，高新技術産業便開始蓬勃發展，到2009年底，深圳高新技術産業産值已達1.2萬億，對全市經濟增長的貢獻率達66%，其中，電子信息産業更是占全國規模以上電子信息産值的1/7，全國15家百強電子信息企業位于深圳。

高新技術産業的崛起不僅樹立了深圳高科技立市的形象，也讓相關企業快速湧現，到2009年，深圳國高企業超萬家。

伴隨而來的是，深圳産業空間供不應求，其中空間規模1.5億平方米、占全市總規模60%的城中村工業園更是供應的主力軍，租金逐年水漲船高。以坂田爲例，近十年間，廠房租金增長了7倍，邁入了40元/平方米·月的門檻，讓村民賺得盆滿缽滿。

其次，2009年是瘋狂開始的一年。

2009年末，深圳市城市更新辦法出台，首次將舊工業區納入城市更新範圍，工改商和工改居的低成本、高收益讓開發商們大舉進軍城市更新市場，2013年M0的提出，更是瞬間使工改工項目也成了開發商們的香饽饽。

短短兩年時間，研發用房的估價就飙升到30000元/平方米左右，資産價值相比改造前翻了近10倍，甚至爲保障項目推進不受産業安置影響，溢價統租、清場、空置這一系列動作成了各開發商的常規操作。不用招租，不用管理，每個月租金按期到位，改造後賠償高價值的産業空間，不得不說這個躺贏的大餅真香。

這一時期，城中村産業園一直以資産的價值在市場上流轉，似乎大家都忘了它原本生産的價值。

然而，2019年以後，深圳M0政策的收緊和地産行情的持續下行，這類城中村工改項目逐漸變成了開發商眼裏的雞肋，前期投入過大，放棄可惜，開發前景慘淡，不願加大投資，工業園斷租即將成很多開發商的優先選擇。

更雪上加霜的是，2024年深圳市出台的城中村改造相關政策將城中村工業園排除在改造之外。

多年空置的廠房本就修繕成本高，再沒有政策的支持，只能由股份公司或承租者來買單，再加上舊改的不確定性，未來這些工業園拆除新建也難，招租前景也不容樂觀。

從2018年開始，受土地緊約束影響，深圳在工業上樓的建設上層層加碼。

2023年出台的《“工業上樓”項目審批實施方案》更是加速推動了深圳政府明確提出的“連續5年每年建設2000平方米高質量、低成本、定制化的廠房空間”。

首批啓動的寶龍專精特新産業園、鹽田生命健康産業園、新橋東先進制造産業園等72個“工業上樓”項目正在如火如荼的建設，未來三年將逐步高質量入市。

以寶龍專精特新産業園爲例，2024年初將入市，總占地面積8.84萬平方米，建設高標准廠房約34萬平方米，宿舍等生活配套6萬平方米。廠房首層8米，荷載2T/平方米，二層及以上6米，荷載1.2T/平方米，完全滿足制造企業大型設備的進場和安裝。據統計，項目招商簽約率超70%，專精特新企業占比達86%。

除園區環境、配套設施、建築質量等方面都很突出外，租金更是限定在35元/平方米·月，處于市場價格的中遊水平。

同時，據預測，地産的下行周期還將持續數年，未來兩三年城中村工業園斷租潮將出現，也會天量入市。

面對高質量、低租金、規模相當的“工業上樓”新建園區，空置許久的城中村工業園何來一戰之力？

即將面臨如此艱難的處境，那城中村工業園價值又在哪裏呢？

資産屬性的消失，也預示著生産屬性的回歸，服務産業發展才應該是它的價值所在，那回歸生産本身，它還有機會嗎？

筆者認爲出路只有兩個。

第一，重新具備性價比。租金回歸到十幾年前的水平，培育中小微企業，等待新一輪的産業革命大爆發；

第二，塑造稀缺性。盤活只有一、二層，層高超10米的廠房，與“工業上樓”新建園區形成差異化，吸引大型生産線入駐。畢竟，在2018年，華爲爲投入一條大型生産線，在龍崗苦苦尋找層高12米以上，不帶地下室的廠房未果，最後是坪山某村解決了燃眉之急。

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