房子，漲不動了。

——關于這個結論，大部分人都是基于這樣一條准則來判斷：

短期看政策，中期看土地，長期看人口。

有錯嗎？至少邏輯上沒有。

畢竟，當下的現狀確實就是——政策沒效果，房子過飽和，人口負增長，哪哪都踩在了雷點上。

但，邏輯正確卻不代表結論也必然正確。

怎麽說？

先說我個人的看法吧：房子還會再漲，且是重點聚焦于27城還會再經曆一輪普漲。

爲什麽？

怕離開這條准則去談大家會有更多疑慮，我還是從以上3個維度一一展開。

首先，我們從大家最關注的人口說起。

即使人口負增長，我們也至少還有15到20年的人口紅利。

怎麽說？

在此之前，有人提出，城鎮化不是已經接近尾聲了嗎？

而人口負增長就是緊接著壓死駱駝的最後一棵稻草，沒有人有需求買房了，以後房價只會如馬爸爸說的那樣——遍地如蔥。

是這樣嗎？

當然不是，瘦死的駱駝比馬大，你在鶴崗買蔥，你當然看不到北京的金價有多貴了，你但凡坐個飛機去北京看看呢？

以上，我是想說，人口是會流動聚集的。

而人也是會長大的。

這才是我們需要警醒的東西。

所以開年那個-902萬的數字一出來，很多人都覺得房價要完了；

殊不知，新生兒在當下並構不成購買力，所以如果真心要看跌，那麽請穿越到三四十年後去看吧。

所以我們要看的，其實應該以未來5-10年的應屆生作爲一個參考數據，再去參考未來20年的購買力。

以上就是基于這兩年的增長比例統計出來的未來21年每年的大學畢業生規模。

所以，我的結論已經出來了：未來少說還有15-20年的購買力，那麽這些購買力聚集的地方，房價也必然會有擡頭的趨勢。

畢竟你也假定了人口減少未來房子會過剩，那麽你就更需要去審視這些人口流向的地方。

人口流向哪裏，財富就會聚集向哪裏。

說白了，這個城市人口是淨流入還是淨流出，一個城市的房價，都不取決于本地人，而取決于外地人，並且是年輕人。

而這個城市有沒有産業，又有沒有新興産業，能不能吸引年輕人在這裏就業，才是最關鍵的。

從長周期來看，一二線城市仍然會成爲人口淨流入的地方；

而很多小地方，隨著人口淨流出越來越多，又沒有産業用以留住人，人只會越來越少；

沒人沒産業，自然玩不了土地財政，地方耗不起財政赤字生存不下去，城市最後就會被優勝劣汰。

這也是爲什麽我一直要跟大家強調優質資産，又爲什麽現在正是出掉劣質資産，換購好城市好地段好房子的時機。

其次，中期看土地。

先問大家一個問題：全國的房子總量過剩影響大城市的房子總量稀缺嗎？

不影響吧，那麽只要疏通土地供應的這個堵點，未來的房子不僅不會過飽和，還會出現無房可賣的情況。

OK，那土地市場現在是個什麽情況呢？

單從上海最近剛結束的第二輪土拍中就出了4塊地——是自集中供地以來出貨量最少的一批就可見一斑：

土地供應是正在大幅縮水的。

而其意圖也很明顯，本質上還是爲了去庫存嘛。

當然，只單說個上海還構不成因果關系，我們再來看些更宏觀的數據。

首先，房地産開發投資銳減。

看這曲線都能知道，增速從去年小陽春那會兒開始就不曾放緩過。

說明什麽？

接下來的商品房供應量還將持續走低。

同步地，去庫存速度也將持續加快。

可以看到的是，截止2024年2月，重點30城中，仍然有26城的去化周期超過了18個月的警戒線。

供應減少，要同步減輕的就是這部分庫存壓力。

從2月份的總體數據來看，全國百城新建商品住宅供應面積爲793萬平方米，而成交面積卻達到1059萬平方米，呈現出供小于求的趨勢。

當然，這還只是以價換量的結果，但大家也都清楚，一件商品的價值就是由最核心的供需決定，則一旦供小于求有持續下去的趨勢；

那也就是說，離房價上漲，這些重點城市也僅差了個去庫存周期而已。

而這意味著什麽相信不用我多說，總之，各位盡早做好准備吧，因爲存量房博弈的時代，確實要來了～

最後，我再簡單說說政策，這也是大家比較困惑的一個點。

去年累計751次的政策大招，覆蓋城市都超過了330個，但上漲的周期和均價比例，看上去都不甚理想。

所以，是因爲房地産救不起來，政策沒效果了嗎？

然而實際上卻是，政策出盡了嗎你就說政策沒效果？

可別忘了，咱們全國最有話語權的大北上可還死守著限購的大門。

但爲什麽要死守著？是大家長不想救市了嗎？

恰恰相反，正是因爲想，才更要把控好刺激的力度：

一方面，可以避免貧富差距被急劇拉大所帶來的影響。

啥意思？

這裏再問大家一個問題：你認爲當下大環境很多人都不買房了是爲什麽？

是真的對買房沒需求了嗎？

不，是大部分居民的負債能力已經到達極限，而把需求也一並壓抑了。

那麽答案也就很清晰，現在剩下的最有負債能力的是哪一類群體？

改善群體嘛。

除此之外，我們再來看這兩年大家長在拉動經濟方面又做了什麽動作：

一季度的數據已經表露得很明顯，就是推動産業轉型和升級——

這個過程勢必會出清掉一部分低端落後的産能，相當于是把這個鏈條裏的一部分勞動力也給淘汰掉了。

也就是說，失業的人正在變得越來越多。

而這種上層通脹，下層通縮的局面，大家長心裏也明白，對于刺激消費的基本面肯定是更無益處的，所以才沒有一腳油門踩到底。

另一方面，則跟土地是國有制的有關。

說白了，只要土地一朝是國有的，那麽房價就一朝不可能快速下跌，也就離底部出現的時間越慢。

這也是爲什麽我之前說，樓市最大的利空並非是居民預期不足，而是“樓市是個政策市”這一規律本身。

因爲這也就意味著，大家長想控制它，但地方又太依賴它，導致上令並不能完全下達，

所以在房價還沒有跌到位的時候，很多城市的救市政策已經見底了。

現在一線城市又擺明了不會帶頭，已經快沒余糧的二三四線城市就只能是從其他地方各種找法子去填上財政的窟窿；

就比如前幾天燃氣、水電費的“不合理”上漲，其實就相當于一種倒逼機制，讓你不得不把更多的錢掏出來消費。

當然，你要說地方沒錢就搞這種“倒逼機制”的吃相太難看吧，其實地方也有苦說不出。

因爲地産落萬物落、所以房價跌萬物漲的弊端就在這裏體現得淋漓盡致了。

而這也意味著，如果再繼續維持這樣的趨勢下去，政策就還得再繼續加碼。

且如果不是直接放開限購，就一定會是在貨幣政策上出手，比如LPR還得再降、存款利率也得跟著再降，直到跟著完成泡沫出清爲止。

顯然，這並不是能一步到位的事情，因爲這還跟人們對這座城市的預期有關。

畢竟普漲難得，所以就算跌出了性價比，也不代表這座城市的樓市就擁有了徹底扭轉的機會。