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上月30日，北京宣布優化調整限購政策，允許已經擁有住房達到限購套數的家庭，在五環外新購一套商品住房，包括新房或二手房。那麽按照新政策，在五環外再買一套房子時，貸款將怎麽認定？這是大家關心的，我們當時也和大家說過等銀行方面確定了貸款細則後再告訴大家。
今天，【京房字】從銀行和中介機構了解到，新政中新購住房的貸款認定標准已經確定並陸續開始實施。按照認定標准，家庭如果名下沒有正在償還的房貸，或是只有一套正在償還的房貸，在五環外新購買的住房將參照二套房貸政策來執行。
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按照4月30日開始執行的新政，北京在執行現有住房限購政策基礎上，允許以下居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。1、本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；2、本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；3、連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。簡單來說，就是在京已經有房的家庭，如果住房套數達到了限購標准，過去是不可以再購買住房的，而如今則可以在五環外再購買一套商品住房。
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那麽新政下新購的這一套五環外住房，貸款是按照什麽認定呢？尤其是對于已經擁有2套住房的京籍家庭，在五環外再購買一套的話，家庭名下就屬于第三套住房，是否還能貸款？【京房字】今天了解到，目前貸款認定的標准已經確定，各銀行也正在陸續開始執行。
非京籍家庭由于原先名下只能在京擁有1套住房，那麽在五環外再購買一套，自然是屬于二套房貸。因此這次新標准主要變化的是京籍家庭。按照新標准，已經在京擁有2套住房的京籍家庭，如果這2套住房目前均沒有正在償還的房貸，那麽五環外新購住房就將參照二套房貸政策執行。
已經在京擁有2套住房的京籍家庭，如果其中只有1套住房正在償還房貸，五環外新購住房也可以參照二套房貸政策執行。
已經在京擁有2套住房的京籍家庭，如果這2套住房均在償還房貸，五環外新購住房將不可以申請貸款。當然，如果將其中1套貸款提前還清，那麽自然也就屬于第二種情況，可以參照二套房貸執行。
當然，這裏的二套房貸，包括執行二套房貸的首付標准和利率。
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北京我愛我家告訴【京房字】，他們已經接到的銀行的通知，五環外新購房按照這一標准執行。
北京我愛我家馬駒橋融科店的經紀人小賈最近就促成了一單符合新政的二手房交易。劉華（化名）是一位外地戶籍的單身人士，在京已經工作多年，在朝陽區的一個老小區有一套頂層的房子，但這兩年父母來京和他一起居住，原先的老樓因爲樓層高、沒電梯，老人上下樓很不方便。因此他計劃著把原先朝陽的房子賣了，再換一個低樓層或者有電梯的房子。但劉華原先的房子挂了好幾個月，也降價了好幾次，都沒賣出去，有想買的又把價格砍得很低，他有點舍不得。正在猶豫間，北京的新政發布實施了，劉華火速在五一假期期間就來到門店咨詢政策和二手房。經紀人小賈告訴他，按照新政，他只要是仍然符合60個月社保或納稅，那就可以不用賣房，在五環外再新買一套。由于劉華的工作社保在通州區，而且他又不用坐班，因此很快就選擇了一個通州區的小區，而且這個小區近半年來房價也下降了不少，又有一套房子低于小區平均價，所以很快交易就談成了。小賈和他的同事效率也很高，短短10天左右，目前已經網簽完成，貸款的面簽也通過了，就等著最後簽字批貸後，房子就能過戶。小賈還幫劉華算了一筆賬，把朝陽的房子出租出去，每個月的租金恰好就能負擔通州新購房子的月供。
而另一個購房者齊先生則是京籍家庭，原先在京就已經有兩套住房，因爲快退休了，城裏房子又比較小，一直想往外改善一個大一些的房子。
原先齊先生必須先賣一套房子，才能再換一套大房子。而“五一”前的新政，讓他看到了可以不用賣房，也能在五環外再買一套。但問題來了，如果不能貸款，資金方面又是一個難題。
這兩天新的認定標准確定後，齊先生聯系的經紀人小李第一時間告訴他，他名下的兩套房子貸款都已經還清，如果在五環外新買一套可以按照二套房貸申請貸款，“這我就踏實了，因爲城裏的房子一直都不好賣，這下不用著急了，攏攏手頭上錢，買新房首付應該差不多了。”
從整體上看，新政肯定會在支持合理住房需求，促進交易等方面産生積極影響。
不過同時要看到的是，新政之後還有一個消化過程，像今天說的信貸認定這樣的配套細則的出台就需要一個過程，而且也是各個銀行陸續才開始按新標准受理貸款。
而二手房的交易是一個較長周期的事，新政出來之後從看房、談交易、網簽、貸款，整個過程下來平均都要有兩三個月的時間。
所以從數據上，大家並不會立竿見影的看到市場的變化。像上面說的案例，也只是個別動手較快的個例。
目前北京的市場數據還是平穩向好的，市住建委的網簽數據顯示，5月的前半月，北京二手住宅網簽量爲5096套，比去年5月同期的4577套同比增長了11.34%。
