最近高盛發布了關于中國房地産未來走向的預測。
相比美國2006年到2012年的下跌幅度，當前中國的房價只跌了一半，房價要下跌40%。
因爲中國人最主要的資産就是在房子上面，房價也是最爲敏感的話題，還是想再聊一聊。
第一，開發商已經涼透了
先不說房價會漲會跌，但是建房子賣房子的房地産開發商，目前基本上已經涼透了。
恒大，碧桂園這些已經炸雷很久了。
現在連號稱最爲穩健的萬科，也一副要炸雷的走勢。目前看，房地産開發商炸雷的後續，還遠未到結束的時候。
全行業的開發商都是要死掉的樣子，房地産是高杠杆，重資産行業，就現在這個環境，哪家銀行敢給房地産企業大幅增加貸款，有幾個人還敢去買期房？
先不說會跌多少，但是現在這個形勢，開發商基本全滅，未來幾年現在的新樓盤不降價就不錯了，漲價基本上是沒有多大指望的。
第二，房子的附加價值
很多人現在買房，都是沖著附加價值去的，主要是爲了孩子讀書的學區房。
上圖是過去30年中國的新出生人口走勢圖。
人口出生率在2016年見頂，出生人口1786萬，這些孩子，現在在讀小學二年級。
2020年出生人口1202萬，相比高峰下降32.7%，現在在讀幼兒園小班。
2023年出生人口902萬，相比高峰接近腰斬，目前還沒開始讀書。
總的來說，現在出生人口下降，只是才剛剛開始影響幼兒園。但是現在很多幼兒園已經招生困難了。等再過幾年2023年出生的孩子開始讀幼兒園又會是什麽情景？
爲了讀幼兒園買學區房的還是比較少的。但到了小學，學區問題還比較嚴重，很多人爲了孩子讀小學而買房。特別是這兩年上小學的，還是2015年和2016年出生的孩子爲主，這兩年的新生兒其實沒下降多少，還是比較多的。
如果高價買入的小學學區房，等賣出的時候，要賣給誰？
3年後，小學招生就跟現在的幼兒園一樣，學校根本招不滿學生。
6年後，出生人口下降接近50%，本來一個班50個學生，現在一個班25個學生，還會有小學學區的概念嗎？還有人會接盤小學學區房嗎？
第三，買房還是租房？
如果不考慮房子的附加價值，其實就只剩下居住的價值了。
租售比是指房屋的總價和月租金之間的比值，比如一套100萬的房子，如果每個月的租金有5000元，那麽租售比就是200倍。
國際上用來衡量一個區域房産運行狀況良好的租售比一般界定爲200-300之間。
也就是說，如果一套房子用來出租的話，200-300個月（相當于16-25年時間）能夠收回買房的成本。換算成收益率的話，相當于房租收益率在4-6%之間。
從投資回報率上看，這個收益率也不算有多高。畢竟房子交易費用高，流動性差，是幾十年的超長期投資，租房各種事情還比較多，還有空置期。如果達不到4%，不考慮房價上漲，買房出租基本毫無價值。
但問題是一套100萬的房子，一個月的租金有多少？租金能到2000塊嗎？有點難，1000出頭都不奇怪。
如果按照租金1500元計算，租售比是666倍，每年的租金回報率1.8%左右。也就是說如果房價不漲的話，收益上看是比買貨幣基金還要低了（現在的貨幣基金收益率在2%左右）。如果考慮上貸款的利息啥的，那更是血虧。
一套月租金1500元的房子，租金回報率才能達到4%（這個租金收益率才相對合理一些）以上，房子的售價要在45萬元以下。
但問題現在的房價，租金1500元的房子，售價會是45萬？基本都遠比這個高，超過的部分從租房回報率的角度來看，都是溢價。
四，小結
目前關于房子，如果不去看房價永遠漲的信仰，就看現在客觀環境的事實：
1. 目前房地産開發商基本全滅，未來幾年開發商新樓盤不降價就不錯了，漲價基本上是沒有多大指望的。
2. 房子的學區價值，6年後，大部分的普通學區房的學區價值，將會被直接消滅。最多只剩小部分最核心的學區可以幸免。
3. 如果只看居住的租金回報率，4%已經是很低的要求了，靠收租都得25年才能回本。但目前很多房子的租金回報率可能甚至低于2%，比買貨幣基金還不如。
這些不是預測，都是事實。我們不需要猜房價還會跌多久跌多少，但想要趨勢性反轉，難度非常大，不要有太多的期待。
四十不是太少了，至少八十，日本就是例子，泡沫沒有中國大，但是跌的時候可是百分之八十沒有了，別說大城市抗跌，東京同樣只剩下五分之一。
保守了 百分之八十起
泡沫越大的地方趺得越多，趺百分之八十都有可能
[笑著哭]2015年房價漲100%，實在太高了，不降價50%，老百姓買不起，也就不用著急買！[笑著哭]新聞報道房企有巨額負債，扛不了多久，房價必將暴跌！[點贊][呲牙笑]此時，"等等"，不急于買，是人民最正確的選擇！[鼓掌][得瑟][點贊]人民的意願，就是房價跌50%，才買得起！
深圳房價15萬，跌40%，還有9萬，很便宜是不是？
跌成負數吧[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
我宣布，房價全部按照1000萬一平計算，這樣我們大多數人都是幾十億身價了[滑稽笑]
百分之40有點危言聳聽，最少百分之60
降400%才正常
最新50大房企24年第一季度Q1企業數據出爐，全部同比下降。↓70～80％的3家。↓40～70％的34家。其于的↓40％以下。
一鯨落萬物生
很奇葩吧，一堆磚瓦怎麽會那麽貴?大多數地方肯定腰斬!
才跌這麽點
不可能吧人口迎來斷崖式減少
開發商沒錢了倒閉了，那麽就沒人回去做開發商了，也就沒有新樓盤出售了，如果有需要房産的人只能買二手，或者租房，這樣二手和租的都起來了，50年過後房都老了倒塌了，怎麽辦呢？拖著呗
拿買房的錢來建房還搞不好，你說錢怎回事。
主要是現在大城市的吸引力在下降，到處公司店面都裁員倒閉，沒有工作來大城市交房租沒有意義
跌了正好，這樣才能正常
這個跌法看似很少，其實一點也不多
60%正常一點
中國房價不崩，美國不會降息
哪裏房子賣不動就把學校搬到哪裏去！不怕你不買！
說少了，會如蔥
跌70%應該能去掉80%的泡沫
直接打一折吧
房價控制在6K左右才合理，不要談什麽百分比
房價應遵循經濟規律。
每年人口少大幾百萬，醫院的産科，幼兒園都要關閉很多，十年後要少一個億的人，高盛說40，我說會持續下跌，跌到鋼筋水泥的價格才會止住。
今年最好的消息
加油降降降降降降降降降降降降降降
真的嗎？買
應該跌倒15年前是最合理的
也許是要跌到[滑稽笑]
？？？17到19都翻倍了！
可能更甚。
查查是否是國外的做空幫手
以後學區房就是個笑話，出生率下降生源減少，學校爲了保證在校生數量及質量的前提下，必然會出台各種措施爭搶新生入學，到那時候補貼購房都有可能！
跌得太少。
我去年11月份賣南京夫子廟小學學區房跟19年比下跌百分之六十！請問你是在下跌的基礎上再跌百分之四十嗎！那我是否應該感到高興呢？
現實很殘酷無情啊
太驚人了！跌這麽多！老夫我占了一卦，5年內普跌60%，不會再多了！[得瑟][得瑟][得瑟]
應跌70～80％！這才公平公正利民。否則天理難容。
太少了吧？
不是硬性剛需別急著買，房地産商比你急
還是太高，買不起
自信點，57.7%
希望房價跌的都是窮光蛋無房戶，說明無房戶不少，也說明房子需求量大的。
爲了生育率，國家免費發放給未婚人士住房一套[笑著哭][笑著哭]
一線城市不會跌，想買的人太多了，剛需
好事
販賣焦慮 之前累積的人口不需要房子？ 老房子不會拆遷？[得瑟]
哪裏房價跌了40%？
這個可以有
高盛不是好東西，再國內應該封殺高盛
漲了幾倍才跌40
40～60%
至少40%
濟南房價，18年的時候145萬，現在75沒人要
繼續下跌，房子多得根本不值錢東西
誰賣給你
開發商涼了，新房少了！怎麽還降價[呲牙笑]
2000漲到8000回到4000以下。
作者能寫出理財産品收益2%，就說明作者是做過調查的，這篇文章數據是可信的
才那點
漲跌與本神無關，不賣也不買。
沒人買房，你到哪去租？
不跌80%不談！[點踩][點踩][點踩]
已經腰斬起步了，還扯啥百分比
最少腰斬吧
即使跌一半，又有多少人能夠買得起。
文章還可以，有道理
看標題就知道錯了，是40.07%，凡事要嚴謹准確。
漲了五倍，跌個百分八十，也沒啥
樓價只是回歸正常怎麽也那麽多人在跳
醒醒吧，到時候多少家庭破産！！！維持現狀對大多數人都好，除了少數懶人實在買不起房的，
跌80都買不起
跌回三十年前才叫跌
當年房改房的房價，是最真實的房價。二線城市爲三百元一平米。一套房不超過五萬元。
2000年前後的房價最合理。期待房價理性回歸！
跌80％也有利可圖！[得瑟]
必須要啊[點贊]
北上廣最少1200%
當你說百分之40的時候我覺得到百分之80也不過分[得瑟]
跌40也正常，只要有工業和農業，就好，脫虛向實
買一送一
沒線，要不我搞幾套房
百分之四十？怎麽可能呢，下跌百分之八十最少，回歸到幾千一平才是正確
高盛的數據比較靠譜，比某些磚家強多了
這麽慘烈嗎，我整天覺著普降三分之一就很好了
生育率起不來，房地産一切都玩完。