數據不騙人，上海的新房市場銷售情況，還是不容樂觀。

隨著杭州、西安等重點城市相繼取消限購，申城限購優化調整的預期，再一次強化。

以至于，近期滬上傳出了多個版本的“小作文”，有些甚至連調控切入的點位，都描繪得有鼻子有眼。

當前，不論從成交表現，還是找房熱度等維度看，申城都到了需要“有形之手”攙扶一把的時候。

數據：去化乏力 開盤表現不佳

截至5月，上海仍是全國範圍內少數幾個在執行限購的地方。

今年以來，雖然申城也進行了一些優化調整。但從市場層面的表現來看，這波“興奮劑”的效似乎很有限。

2024年“金三銀四”期間，上海全市新房總成交量約131萬㎡，成色在近幾年中最差（2022年除外，彼時有“口罩”因素的特殊情況）。

值得注意的是，今年4月的成交面積僅55.16萬㎡，是2022年6月以來單月成交量中的第三低值。

其中，第一低值爲2024年2月的17.59萬㎡，第二低值爲2024年1月的45.25萬㎡。

與此同時，單個新房項目的開盤去化情況，也不甚樂觀。

這裏，『波哥聊樓市』結合網房的批次供應數據，彙總了4月以來新開或加推項目的去化率。

整體來看，這些項目開盤的成績大部分都不理想。截至5月13日，這些盤只有寥寥幾個的去化率（成交套數/上市套數）超90%。

統計期內，開盤去化表現優異的項目，包括融創外灘壹號院、濱江凱旋門、中環置地中心·潤府等。

從上圖不難看出，近期開盤的項目，絕多數的去化不足三成。這其中，也不乏開盤0成交的案例。

這裏特別說明一下，上述開盤成交套數，僅針對4-5月開盤關聯預售證的成交套數，數據來源爲網上房地産。

以雲著雅苑（推廣名“融創外灘壹號院”）爲例，該項目的黃浦房管(2024)預字0000069號預售證，4月開盤推出204套房源，自開盤截至5月13日售出203套，去化率即爲99.51%。

現階段，就開盤成績這個維度而言，上海新房市場的銷售其實也挺不容易。

在此前的一線調研中，就有不少樓盤的置業顧問稱，當前的市場預期不給力，獲客的難度在提高，這也是項目正面臨的一大壓力。

這些明裏暗裏的堵點，無疑也會是新房市場去庫存的挑戰所在。

趨勢：信心待修複 上海也在等風來

當前，房地産市場供需關系的轉變，與預期的不足有緊密聯系。

俗話說，有需求就有市場。購房者，對于收入和房價信心的缺乏，將在一定程度上加劇觀望的情緒。

這一點，不僅可以從國房景氣指數看出端倪，安居客雲洞察的找房熱度，也有直接的數據佐證。

根據雲洞察數據，2024年以來，上海全市新房的找房熱度，較之2023年同期，均處在收跌的通道中。

在申城的二手房市場，挂牌價格的變化趨勢，也讓人有點捉急。

安居客數據顯示，上海全市的二手房挂牌房源，5月份跌至近兩年的低谷。而且，從大的走勢來看，挂牌價整體呈現穩中有跌的行情。

受市場情緒影響，申城不動産的流動性，正趨于減弱。購房者的信心，如同其他城市一樣，也亟待被修複。

這兩年，雖然“有形之手”行動了幾次，譬如推出今年的1.30新政等。但相比成都、杭州等地救樓市的“誠意”，上海的動作就顯得較保守了。

就當前的市場環境來說，大力才能出奇迹，擠牙膏式的“小打小鬧”似乎解決不了問題。

不論是找房熱度走勢，還是具體的成交數據，都可以印證這一點。

現階段，雖然上海房地産市場的潛在需求依然強勁，但也需要“猛藥”來刺激釋放。

在去庫存的大趨勢下，申城在因城施策的基調下，出台利好政策將是大概率事件。畢竟，現行的政策還有很大的優化空間。

我們也相信，上海提振樓市的大招，不會來得太晚！