而今年的樓市卻讓很多購房者感到無所適從。一方面各大城市不斷出台救市政策，買房利好政策越來越多，央行也選擇降准降息，貸款買房利息也是越來越低，這對于很多還沒買房的人來說是非常好的消息，因爲現在買房要比過去花更少的錢。但另一方面現在很多城市的房價都在持續下跌，讓很多准備買房的人感到猶豫不決，因爲他們怕現在買房，買房後房價繼續下跌，出現買完房就虧損的局面。

所以現在越來越多人對于買房持觀望態度，不知道今年還能不能買房。但對于很多剛需購房者，現實有逼著他們不得不買房。特別是很多面臨結婚的年輕人，不買房可能就找不到結婚的對象。很多女性之所以要求男方有房子，因爲房子是生活的必需品。在我們傳統的文化中，房子是一個家庭的載體，甚至很多人一直有著“有房才有家，先成家後立業”的傳統觀念。而且誰都想結婚後能住在自己的房子裏，不用再擔心房東漲房租或者被趕出來，讓自己的生活更加有安全感和歸屬感。另外現在在很多城市，房子還關系到子女的教育問題，沒有房子子女可能就無法順利入學。在這種情況下，房子已經成了現在很多婚姻的基礎，房子也成了很多年輕人婚姻最大的阻礙。

因此盡管現在樓市遇冷，現在買房有買完房就虧損的風險，但仍然有很多剛需不得不選擇在這個時候買房。另外對于很多持有多套房的投資炒房者面對現在的樓市同樣感到非常的焦慮。特別是2017年後的接盤者，這些人很多都是高位接盤者，那個時候無論是房價還是貸款利率都處于高位。而現在一方面房價持續下跌，如果現在不賣，未來房價如果繼續下跌，就不能及時止損，未來可能會虧得更多。另一方面現在房子的流動性越來越差，如果現在不把房子賣出去，未來可能就賣不出去，最後房子砸在自己手裏很可能成爲負資産。但如果現在賣出去，那些高位接盤者很多都會面臨虧損的局面。因此投資炒房者對于是否應該“盡快賣房”也感到猶豫不決。

其實無論是剛需是否應該“趕緊買房”，還是投資者身體應該“盡快賣房”，最終還是要探討的問題未來我國的房價的走勢問題。如果未來我國樓市回暖，房價繼續上漲，自然很多剛需會“趕緊買房”，投資者也不會“盡快賣房”，但如果未來我國的房價會持續下跌，情況會恰恰相反。

那麽我國未來房價的優勢到底如何？對于剛需來說是否應該像過去一樣“趕緊買房”？而對于投資炒房者來說，面對現在的樓市行情是否應該“盡快賣房”？對于這一點，其實我們可以用馬光遠的三句話解釋清楚。

經濟學家馬光遠曾經提出過三個20%的理論：①未來中國只有20%的開發商會活下來；②只有20%的城市房價有上漲空間；③城市中只有20%的房子有投機價值。從馬光遠的這三句話中我們可以看出，馬光宇認爲未來我國樓市的發展會走向分化的道路，而且分化很可能會符合二八定律，也就是說只有極少數的房子還有升值空間。

對于馬光遠的觀點，筆者還是十分贊同的，因爲一方面現在我國大部分城市的住房資源已經過剩。特別是一些三四線城市，由于過去一些一二線城市的項目和限售政策，很多的投資炒房者向這些城市轉移，不僅炒高了房價，也造成這些城市的住房資源嚴重過剩，大量住房空置。

另一方面現在很多城市的住房需求面臨枯竭。爲什麽這麽說，首先我國的城鎮化率已經達到了64.72%，已經和國際上一些發達國家的平均城鎮化率70%相差不遠，所以未來我國大部分城市的人口都不會增加。更嚴重的是未來我國的人口很可能會進一步向一二線城市集中，造成很多三四線城市人口不斷流失。再加上最近幾年我國新生人口持續降低，再過個一兩年我國很可能進入人口負增長時代。沒有了人口的支撐，再加上現在很多城鎮家庭的住房擁有率已經很高，人們的購房觀念也發生了改變，不再以投資爲目的買房，住房需求自然會不斷減少。

在住房資源過剩和住房需求不斷減少的情況下，樓市出現分化已經成了必然的事情。那麽在這種情況下，2024年是“趕緊買房”還是“盡快賣房”呢？首先我們先談一下買房，對于剛需來說是否趕緊買房還要看房子所在的城市和房子的品質。對于生活在一線城市的剛需，因爲一線城市經濟比較發達，能給年輕人提供更多的創業機會和就業崗位，所以大多數一線城市的人口還會繼續增加，有人口支撐，就還有住房需求，一線城市的房價還有一定上漲空間。因此如果你是生活在一線城市的剛需，如果有條件的話還是“趕緊買房”。

但如果你是生活在三四線城市的剛需，因爲這些城市的房子大多處于過剩或者價格虛高的局面？而且這些城市的人口很可能會不斷流失，因此這些城市的房價未來很可能還會繼續回落。對于這些城市的高層來說沒有必要著急買房，如果不是著急買房結婚可以再等一等。如果著急買房，最好選擇一些地段好品質高的房子，這類房子保值能力更強。

當然對于那些投資者來說，無論是一二線城市還是三四線城市都不再適合買房投資，因爲靠投資買房賺錢的時代已經過去。

而對于持有多套房的投資者來說是否應該“盡快賣房”，跟是否剛需買房一個道理。如果是一二線城市的房子，又不急著用錢的話可以再持有一段時間。如果你持有的是一些三四線城市的房子，而且品質不高的話，最好盡快抛售。

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